关于经济，你不知道的残酷真相

有钱人

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过去20年，能够跑赢通货膨胀的大类资产，在中国只有楼市！

) g8 W- j3 z/ ^4 H. i# r5 {从2000年至2020年，深圳的房价整整翻了16.25倍，年化77%的涨幅。杭州的房价上涨8倍左右。年化40%。而官方过去20年的通货膨胀率为208%。也就是20年前的100块钱，相当于现在的308块。但是实际情况是，20年前一碗牛肉拉面3块钱，现在一碗牛肉拉面15-30块。

过去其实有很多人问我房地产问题，我基本都没有回答，因为我不知道该怎么回答，这里你们有很多刚需，你们的苦恼我很理解，你说让你下定决心卖房去睡马路，这个肯定不现实。不过既然是自住，一两套也没必要折腾，只要你不是作死炒楼的，贷款熬一熬几年就过去了，等到下一个周期来临，日子就会轻松一点。当你绝望的时候，也不必灰心，曙光就在前面，想一想就有盼头了。现在美联储加息已经步入尾声，而国内通缩以及危机已经在全面爆发阶段。再过个一两年或许就进入尾声了。
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3 d& l4 t# ~' j所以目前在债务危机之下，房价下跌，其实给了无房刚需很好的上车机会，过去上海房子只要4000块，还送户口的年代，你们没经历过罢了。而投资不建议立即买房，不过等债务危机后，逢低投资还是可以的。因为长端利率未来一定是不断下降趋势，即便未来美联储加息，资本流入，经济走热，货币收缩也难改长线继续放水趋势。所以未来银行存款利率接近跌破2%甚至跌入1%也不是不可能。而现在部分城市的房租收益仍旧能保持在4%甚至以上，能够产生稳定现金流的房产就是资产。但是不同城市差别较大。不能一概而论。
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" L: v' f6 _: ]楼市的问题，说白了就是资金的问题，它是一个资金密集产业，只要资金一收紧，它就难以维系。美元加息会导致外资流出，美债利率维持高位，长期趋势，导致外汇承压，这个资本流出的趋势，一定会使国内的流动性开始收紧。而国内也不敢大水漫溉，央行降准就是对冲外资流出的部分损失，放出更多的信贷来弥补流动性不足。所以结论绝对出乎你们的意料。央行并不是在印钱制造通胀，而是钱已经快没了。他在注入流动性拯救市场。你是不是觉得这两年，赚钱越来越难了，这就是市场通缩的表现，因为大家都没钱了，没人敢花钱。而降息的目的更大层面是为了改善居民负债端，促消费。以及稳住内债不暴雷。央行放的水，更多的是在金融系统内循环，也是为了维系旁氏债务不破灭，这个从最新的11月M2-M1剪刀差创2年新高，就能窥见。
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要想楼市复苏很难，也是不可能的事情。现在不像08年4万亿猛药下去就可以救市，现在最关键是环境变了，08年全球金融危机，美联储降息，直接把利率干到0-0.25%水平，我们有大放水的空间。而且当初市场还是有效需求足。而目前则是美国大通胀和美联储加息的大背景下。过去中美利差是1%-2%。现在利差是-2%到-3%….大放水不仅不能带动有效需求复苏，还会加剧货币贬值，如果出现货币大贬值，引发恐慌性的抛售本币，外储殆尽，后果不堪设想。所以大放水是不可能的，救楼市也仅仅是避免楼市硬着陆继而引发金融系统危机，而非想要刺激楼市泡沫再次起飞。

9 T  k9 c/ i; F2 \. S为什么过去20年楼市会走长牛
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0 R2 E2 M- t2 o第一、从购买力来讲，以北京为例。

1990年，房价大概1500元/平米，而当时一个月的工资仅有220元/月。不吃不喝差不多7个月可以买一平。
2000年，房价4500元/平米，平均工资1300/月。3个半月可以买一平。
1 F+ s4 G& e$ y- i8 V$ t2010年，房价19000元/，平均工资4200/月。4个半月买一平。
+ \; a, V5 d5 c0 u1 _2 [5 P; i2020年，房价65000元/，平均工资15000/月。差不多也是4个半月。

2 u+ W& F/ P: I% q有杠精可能就会说，3-4个月工资才买一平，一年下来买3平，100平的房子不吃不喝得33年才买得起。我不否认从这个角度看房价确实是贵了。但是从通货膨胀的角度来看，20年前一套房才45万。放到20年前是很贵，但是放在现在，45万可能就是金融和互联网民工一年的收入而已。而北京五道口那可是宇宙中心！

6 B; @6 ?+ e) N7 \) w! i所以你不能否认，从购买力上来说，房价虽然上涨，但是相对而言并没有变贵。房价实际上涨背后还是因为通货膨胀，货币超发。而在天朝，房子又作为普通人为数不多可以抗通胀，作为投资避险的商品，其投资或金融属性已远超消费属性（居住）。也就自然而然成为广大老百姓最好的投资品，继而进一步推升房价的上涨。

$ a3 ?( j  ^* }2 g8 r0 ~# J第二、从供需关系来看，首先，过去二十年中国的城市化进程方兴未艾，大量农民工进城，大量小城市的人口向大城市聚集，所有这一切是个浩浩荡荡的潮流，人口是房价长期坚挺的必要条件。由于城市化进程，大量的劳动人民进城，对房屋的需求上升。而居住是最基本的需求之一 ，中国人讲究的是安居乐业。其次，城市居民本身改善住房的需求、 为子女提前准备需求也是非常迫切的。中国人口出生的两个高峰时段，1962-1973年和1981－1990年。我们以中位数参考，68年和86年。30岁左右结婚买房生娃，分别对应1998年和2016年。如果2000年算是房价上涨的起点，那么2018年就是房价上涨的终点。从买房压力的角度看，6070后的无疑比8090后幸运很多。这两大浩瀚的买房人群，坚定的支撑了购房需求和维持了房价上涨逻辑。

/ g2 }1 G- F# B% @) J第三、从房屋价格构成来讲，包括建安成本，土地平整拆迁补偿，税费利润等，建安成本相对于建筑原材料和人力成本温和上涨，税费利润基本是固定比率。而构成面包价格之一的面粉价格疯狂上涨，也是催生房价走高的原因之一。放在过去就是涨价去库存，土拍翻倍地王频现，只要房子不愁卖，“价高者得”无疑在牛市行情下，推高了地价也影响了房价。到底是地价推升了房价的上涨，还是房价上涨带动了地价的上涨。卖地收入来钱太快，导致地方政府的土地财政无法摆脱卖地收入，甚至形成卖地依赖效应，这无疑是推升房地产泡沫的无形推手。
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房价下跌真相

  r" r/ ?9 S1 |9 w) ?6 Q" R逢年祭俗迷恋良辰，承平日久就会忘记血腥。歌舞升平很少有人能预料到危机，全世界面临改革都很艰难，良知觉醒者或真心改革派，往往没有权利。要撼动既得利益集团，是一件非常困难的事情。但是改革不得不继续下去。也就是为什么房价会下跌的根本原因。也就是大哥意识到了问题，要他跌！

为什么大哥要他跌，因为房价的上涨已经彻底地绑架了中国经济。不仅弊大于利。还影响到消费、投资甚至中国入世以来赖以生存的制造业的发展等各个领域。也催生了不良的社会投机风气。过去我在一个北方三线城市看到的路虎比出租车都多。其实中国人真实的赚钱能力是支持不了这种消费的，表面的资产和债务构建出来的虚假繁荣。但是资产是可以湮灭的，而债务是无法消失的。就像透支信用卡，等到一切到了清算的地步，就该你还债了。

房住不炒已经提了7年了，而就目前房价下跌来说，有些砖家还扬言要放开了救市。居心叵测啊。我承认，如果楼市完蛋，那将会是一个大地震。但是楼市绝对不是一个能威胁到大哥的问题。金融市场的烂账大哥也遇到过不少，恒大2万亿是个大问题，但是绝对不是一个生存问题。而什么是生存问题？
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+ F% ]9 J" v; \- ]中国现在每年从国际上进口几千亿石油，除主粮外，1/3的粮食依赖进口。房子是沉默资本是蓄水池，过去拥有它的价值，但是房子绝对不是生存问题。而粮食能源才是。需要从国际进口粮食能源，就需要外储，外储怎么来，制造业和出口是关键。楼市塌了可以咬牙还贷，可以上信贷黑名单。但是吃不起饭，买不起石油，很多人没有意识到这个问题有多严重。美联储加息，资本外逃，中国外汇储备，2014年曾经高达4万亿美刀，从高峰期期相比，下降了1万亿美元左右。

) Y* |& C. O; M, \9 ]- j! p0 H楼市在过去最大的问题，不是价格，而是库存。一二线楼市的上涨是够荒诞，难道老大哥不知道吗？但是最理想的情况，就是把大家赶去三四线城市买房，给国家解套，给地方债务解套。但是问题没人会那么傻，而所有问题都不会有最优解。所以才有涨价去库存，棚改货币化，放出风去让大家觉得我要保楼市，就像下围棋一样，我这里一条大龙看着很庞大，没人觉得会弃子。但是我要是以这条大龙做掩护来做文章呢？如果弃掉这条大龙，能够获得更多的利益，这并不是无法接受的事情。

房价上涨和下跌都是大哥不同时期的不同计策。房价上涨，把社会游资彻底锁在房产上。你想卖房换美元，那是不可能的。因为要想达到预期的价格，你看看成交量是多少 ，降价降回原价你愿意吗？所以流动彻底被锁死在一线市场。你还加了杠杆，你得还钱啊。而美联储加息，你也只能站着看，因为你没钱了。
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9 C3 E4 s' k) E楼市是个大问题，国家不会让楼市影响到系统性金融风险，但是楼市不是一个生死问题。大家都觉得楼市不会下跌，老大哥必须保楼市，这已经是一个宇宙真理了。但是如果你换一个角度，假设这个大前提不存在呢？况且你若能买得起5万一平的房子，那么房价下跌也不至于饿死。

/ h( S7 G/ p5 V) q3 P房子不值钱了，钱又值钱了，这时候手里有钱的人变成了稀缺资源。这一轮的财富洗牌，会是历史上又一波起起落落的机会。首当其冲的就是手头有大负债的人。简单地说就是富人和中产，因为他们有资源加杠杆。特别是底层的小富豪，他们已经习惯了负债经营，习惯了加杠杆，他们的发迹得益于历史大潮，但是他们知其然不知其所以然。这次会把很多人打回原形，甚至更惨。人人都觉得今年的房子是财富的最后直通车，殊不知那是一班地狱直通车。拿好你的钱，不要想着去股市搏命，理财千万不要买，退潮的时候这些东西跟P2P本质没有太大差别。100万也要分三个银行存，这时候你就是狗皮膏药，只要你牢牢地黏在历史大车上，不要被甩下车。下一波大潮来临的时候，你就是最先复苏的人。
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! {+ h# B% u+ r/ w( @2 W现在因为是美联储加息周期，全世界的美元都要赶回到美国去，所以流动性谁都缺，就跟涨潮落潮一样，然后美联储顺势完成缩表，加息缩表并不是说美国经济真正强势复苏，而是有更大的余地来应对下一次危机。为什么说美国经济并不是真得强。因为这波美联储加息，居然把黄金加出了大牛市，我们都知道，美元和黄金是跷跷板效应，也就是强美元，弱黄金。美元表面虽强，但是黄金暴涨只能说明美元或是纸老虎。俄乌战争，中东巴以冲突，全球动荡下，全球央行都在争先恐后购入黄金，而中国央行连续13个月增持黄金。这我之前也说过，美元加息，美元短期会很强势，但是难改长期走弱趋势。这块下期再详聊。
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6 E5 O- ~0 y7 ~, S: b而中国现在干啥都不赚钱，加上中美利差由正转负资本外逃，中国肯定也要跟着加息留住资本，但是这会刺破债务泡沫。现在本来就该加息，但是央行恨不得一下子干到负利率，一方面是资本外流带来的通缩，一方面还是以为你债务太庞大了。所以仔细分析，要保住外汇才是必然选择。人民币国际化是要配套很多改革的，首先汇率需要自由浮动，不再由有政府操控，其次财富要有载体，你现在地皮是国家的，矿是国家的，老外拿人民币什么都买不了，总不能拿着来一二线炒楼给你们解套吧。老外也不傻，你想要留住外资跑路，你总得给点什么好处。现在国内不赚钱了，那行资本就流出，国家最怕的就是这个，所以外汇还是管制的，而外汇管制自然无法完成人民币国际化。

6 w8 \$ {, C0 p6 ^中国楼市和美国股市我过去也说过，是银河系最大的2个泡沫。任一个崩盘足以引发全球金融地震。而大哥有能力不会让楼市崩盘，毕竟作为全世界第一大贸易国，制造业大国，世界工厂名副其实。哪个行业赚钱，只要中国介入马上给你干到没利润。这也是美国佬为啥频频制裁我们，让制造业回流的原因。但是不现实，经济规律不可逆。而高端制造这些年大哥也是不断地突破封锁。所以，中美之间，既是相互合作一起赚钱，又是最大的竞争对手关系。虽然有能力保楼市不崩盘，但是也绝对不要妄想大哥再次拿起夜壶，而每一次刺激都只是为了延缓时间，这个原因我也说了。每一套楼市刚需都代表着一个家庭，未来十几年的购买力都被榨干。一业兴而百业衰说得就是这样。当初这条路一开始就是不归路，如果过去，早五年十年开始改革，也不会沦落到今天这个境地。
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