关于禁建区和代征土地的补偿处置

骑白马的王子

有个拆迁安置户，宗地于2000年取得的国有土地证，位于国道侧，证上载明了禁建区100平方米，现在要国道要扩宽。需征用该宗地的部分土地，现在权利人要求赔偿禁建区的土地面积，但政府不想赔偿禁建区的土地面积，可将禁建区土地面积的容积率返回权利人，请问有相关情况的同行吗？

- u2 a) n9 D# f: k9 q
: b1 u, x! I' C5 I, h9 O禁建区既然禁建，又何来的容积率？如果是禁止建设，是否可以理解为没有开发权，没有开发权，也就没有价值。
3 G* U3 G( P- y
也并不是没有价值，如果规定是绿地，容积率是0，评估还是有价格的。
* h) P8 v3 Y2 G% @9 d0 n+ V
只要是办理的不动产权，使用权是业主的，就应该赔偿。

从不动产权属角度，我国的不动产登记规则是“登记确认制”，已经发证的土地或者房屋就已经进行了权属确认，属于《民法典》保护范围。同时，禁建区不能改变土地归属实质；类似于很多国有河道外的保护范围，会与确权的集体土地重叠，但是土地权属还是属于村集体。
( ]9 U9 e+ _/ N3 O' r+ E
  b6 i" o& _9 r) i这种在征地拆迁中，属于国有建设用地或者集体建设用地征收，具体看那个土地证的性质和类型。
9 f: g) y! X7 u0 A# A9 N! ~
类似于，这100平米是代征的，但是代征的，就不应该给业主办证登记就没有问题了。只能说当时供地的思路是有问题的。业主觉得他付了征地款，就应该办证到他名下，政府也同意了，认为禁止建设就好了，到收回的时候就麻烦了。
  f1 h" P" U2 Q: V1 Y' r
) S* P7 F- S; X! a确实是类似于之前的代征，就是土地证的附图会有权属范围+代征范围，两个类型，但是一般代征范围是不计入权属的，要调一下之前的土地首次登记权籍档案看。
2 L* e7 T2 ?, w1 U) `5 I6 x! n$ u9 ]
不动产经登记发生效力，证上有的当然要补偿，就像小区围墙外绿地在土地证范围内的占用也要补偿的。
. P, q2 N  {  N: h
) q, x  S; d# U6 D3 Y印象中是10年以前很多，特别是在09年国土数据入图前。那个时候毛地出让，政府资金紧张，规划严肃性不强等各种因素导致的。

对于有土地证的土地征收，要比较慎重，特别是涉及到已经发证的国有、集体土地。之前有一个地方，在村子中间有一户已经发了房产证的住户，当地按照集体土地报批、征收，但是户主不愿意，打官司，最后搞了行政复议，结果是地方政府违规，自然资源部门直接那一批次土地报批文件撤销了。
) H" g% n) ^9 ^. u; ?  _' M5 J" i
现在集体土地所有权，以及未来的宅基地使用权也都要上图入数据，没有注销，从系统上都过不去；而且登记在日常操作中，一般比较困难，其实也建议权利人依申请登记；《民法典》颁布以来，在征地拆迁中，地方政府行政程序性瑕疵导致司法败诉的案例越来越多，确实要注意。

集体土地所有权已经上库了，我们已经要求适时更新了，后面比较麻烦的是承包经营权，林权的注销，现在都属自规了。