“确权”就此结束？7月起，农村房子全都按“这样”处理

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不少网友提出了一个问题，“未来，到底是城市好还是农村好？”。这个问题，放在前二十年，答案还是比较明显的。就拿房价、房产财富来说，城市可是把农村压得“死死的”，一套房子起码几十万，大城市数百万、上千万的房子不在少数，而农村房子的价值几乎可以忽略不计，所以，一直存在大量空置和荒废的情况。
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不过，随着经济的快速发展，国家已有能力反哺农村发展，特别是在城乡一体化政策的带动下，不仅越来越多在外打工的农村人回流到农村，就连很多城市人也被拥有得天独厚的农村自然资源深深吸引，也想在农村“买一宅，度余生”，不难想象，在未来，我们的农村也会像发达国家一样，居住、生活皆相宜。
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1 L' p/ `. L) U: m' q8 n/ B" x6 o愿望终究美好，但要实现起来还得一步步来走。农民赖以生存的其实就是土地，可以说，农村土地利用是农村步入更美好前景的基石。对此，早在2020年8月，农业农村部在答复代表“第1727号”建议时提到，“启动新一轮宅基地改革试点”、“保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权”、“完善农民闲置宅基地和闲置农房政策”。可以看到，国家早已着手对农村宅基地，包括闲置农房管理进行改革，“落子定位”。
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2 n# M* [7 `: R) ^( k0 ]  E, a其实，对于农村宅基地，大家关心的问题不外乎4类：1.多余的宅基怎么处理？2.家庭宅基地不够怎么办？3.闲置宅基地如何处理？4.宅基地上的房子如何继承？特别是父母在农村，子女户口在城市的情况。要回答和解决这些问题，一切都得基于确权。

2 T0 S9 G; Y- D0 e7 \! P“确权”就此结束？

2 s& j0 ^+ \# o+ A农地确权，形象的比喻就是土地的“身份证”，只有经过确权了的宅基地、房子，最后才能被颁发不动产权证书，才具有占有、使用和处置的权益，由此可见确权的重要性。

; p( w3 P* w* f4 @3 _. L但老实讲，对农村宅基地确权是一件非常复杂和繁琐的事，所以，这件事急不得。关注过农村事务的人应该知道，我国农地确权工作从2013年起，工作持续多年，到2020年时，自然资源部84号文显示，到2020年底基本完成宅基地、集体建设用地使用权确权登记，可见，我国宅基地的确权整体上已基本圆满结束。当然，由于各地实际情况不同，可能存在历史遗留、信息资料不全或者在外地务工联系不到等个别情况，按照自然部的要求，符合条件的在完成补充调查后办理登记即可，如此，2022年应该还有一些零星的确权。
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那么，按照民法典、《农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用》等最新政策，特别是《土地管理法实施条例》等新规实施以后，对农村宅基地及农村房子等处置可谓“一锤定音”，6月起，农村房子统统“这样”处置。

第一，禁止针对宅基地的“4类”行为。

, x9 T. ~9 C: I* i3 u& n首先不得违背农民意愿强制流转宅基地。这一条说得很清楚，宅基地是赋予农民的基本权利，村集体成员享有使用的权利，流转宅基地需要征得使用人同意，否则不得流转。
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5 a" R( ~7 T8 U9 K2 s其次不得违法收回农民依法取得的宅基地。农民依法履行手续的宅基地，应该得到法律保护，其他组织机构和个人无权以任何理由收回宅基地。当然，这里强调一个依法，不是合法取得的宅基地自然不在此列。

其三不得把退出宅基地作为进城落户的条件。近年国家在推动城市化发展，个别地方可能为了完成进城指标，把进城落户与退出宅基地二者挂钩，让农民二选一，新规明确这是不允许的，即进城落户不意味着必须退出宅基地。

其四不得强迫农民搬迁退出宅基地。城市禁止强拆，农村也一样，宅基地有合法使用人就不能强迫人家搬出，更不能图方便管理要求强搬，比如说有个别地方在实施“合村”措施时，把人数分散的村庄聚集到一块集中居住，这就面临一个问题，居住和生产脱节，村民建房、买房又没那么大能力，这些情形都是需要周全考虑和妥善处理。
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第二，未能确权的宅基地处理。

9 q( N6 o9 H- w+ |. e8 `! n虽然国家推动确权保护农民的合法权益，但对一些违法违规的宅基地严格区别对待，这些情况不会得到确权。
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% M. n9 S" N* W$ [4 {1.乱占耕地、违反生态红线、不符合乡村规划等违法行为建设的房子。2.一户多宅；3.城镇居民在农村购买的小产权房、宅基地；4.多年没有人打理的危房。

, v8 K% o# T5 J  G) L" f% C对于以上情况处理，对于违法行为占用宅基地，或者建房的，不得办理登记确权；按照“一户一宅”原则，对多余宅基地可继续使用，也可采取有偿退出的办法，交由村集体在组织内部流转；对于危房按规拆除，其下面的宅基地收回；未经确权的宅基地及其房屋，不得擅自改动，也不得新建和翻建，待成危房或自然消亡后由集体收回。
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第三，宅基地的申请、退出。

* u4 F8 _$ z8 v# G, x8 W8 D2 _0 O7 v一般情况下，一家添丁进口，也分户了，便满足了申请宅基地基本条件，比如子女结婚（面积足够除外）、外来人口进村落户、因公共建设需要搬迁等情况，均可申请宅基地，而且手续也不复杂。根据自然部发布的《关于规范农村宅基地审批管理的通知》最新规定可知，大多申请程序由县级下放到村上，只要村民无异议或异议不成立，基本上报县里走个流程即可。同时，根据《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》之规定，对分户建房的，按照当地面积标准重新进行确权登记。
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宅基地退出采用“自愿退出”方式，可获得相应补偿。分两个部分，宅基地退出补偿收益归集体，宅基地上的房子补偿归个人，一般在10-20万元范围内，各地根据经济发展情况会有所不同，这笔钱可以用来养老，也可进城买房。需要注意的是，根据新土地法的规定显示，如果村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地不予以批准，退还是不退，需要根据个人情况考虑清楚再定。
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# r7 Q9 Q+ z0 R4 o2 c- w第四，农村房子翻建、继承和价值。
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$ v( k& r) |- L& ~, I无论是民法典，还是根据即将实施的《土地管理法实施条例》第36条可知，“依法取得的宅基地及上面的住宅和附属物受法律保护”，虽然村集体成员无宅基地的所有权，但由于子女有继承房产的权利，所以，在继承农村房子时，按照“地房一体”原则，相当于“继承了宅基地的使用权”（因为房子必须建在宅基地上）。

* u! |, }1 _( x$ {子女在继承过程中，如果父母只有一个子女，子女无论是城市户籍还是农村户籍，均无条件继承。如果父母有多个子女，在父母户籍簿上的子女直接继承，如果在父母户籍簿上没有子女（子女户籍已经分户，或者户口已迁移到城市）户口，无论城市子女还是农村子女均享有同等的继承权利。

但都知道，房子都有变老变旧的时候，特别是农村房子，由于潮气比较大，老化的速度更快一些，有人说了，到时候是否可以翻新或者重建呢？这其实是有要求的，具体而言：

4 g! {' a  T5 Y3 a& u4 |1 u; M农村房子在新建，包括大修和改扩建，均需履行报批手续，但根据相关规定，继承的房子不在审批范围之内，那么，可行的做法是，利用回家探亲的间隙，定期进行一些修缮，确保房子不被当作危房、无主房（闲置满2年）收回集体。当然，有网友提出“仅修缮不够，毕竟以前的建筑质量不好”，其实，如果有经济条件的子女，可以趁老人在的时候进行大修甚至重建，这都是可以做到的。

回到文首，农村的房子在未来到底有没有价值？
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对此问题，我们应该看到一个大趋势，未来农村越来越适合居住是一个不争的事实，比如交通便利，柏油路到户，平时在城市上班，周末回到农村休憩，享受新鲜的空气、干净的水以及绿色蔬菜等等。即便不少城市人在农村没有房子，他们也可能想着去租房子度假、养老，由此可见，对农村房子的需求会越来越多，这正是农村房子的价值所在。

4 C) P6 F3 z. o农村房子价值还表现在，不仅是在城市环境大同化和高房价下，留给子女们另一个避风港，也是父母留给子女的一种念想，这种价值或无可替代。

( f7 N, c  b% Y: i( k$ d( z. L最后，对于不少网友关心的问题：现在农村越来越好，“城里人在农村买房遇到拆迁能否获得补偿问题”，最高法有一个新判例，是否是未来的一个趋势，值得期待：

, d) S$ m  F. i7 Z再啰嗦一下，既然能获得拆迁补偿，那么是否意味着城里人在农村买房也能获得法理上的支持？既满足了城里人需求，又能给农村人带来一笔可观的变现收入。
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