销售=聊天？比话术好用100倍的销冠“聊天经”，房产中介必看！

无隐

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　　你有没有遇到过这样一种情况，向客户介绍房子时，你绞尽脑汁的为客户分析房源，说的口干舌燥，客户却只是敷衍的说一句“再看看吧”......此刻的你，是什么心情？

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　　常说一个优秀的销售一定是个聊天高手，今天，我们就来分享一些比【泡妞秘籍】话术好用100倍的销冠“聊天经”，教你聊出客户的真实需求！

　　为什么客户不愿直接讲出需求？

　　1、害怕被纠缠
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- G+ ?8 e* Q1 v  N6 U　　我们常常有这种体验，到商场买衣服，为了避免导购无休止的推荐，都会说“随便看看”。

　　在房产销售中，也是如此。可能客户从始至终都坚持一句“随便看看”，为什么你说了那么多还是没用？因为你没有抓住客户想要的东西，陷入了“平行线”的状态，所以你再苦口婆心，客户也不买账。
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　　2、对套路反感

0 z5 t8 C6 c* g8 @　　很多经纪人想靠一套说辞打天下，一进门就是赞美客户，之后强调产品的特别之处，最后各种逼定。
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' [+ y# c% d" @% k7 k+ A　　别再说什么“人生如戏，全靠演技”，太过依赖技巧的销售，业务再熟练也缺少一份真诚，客户会觉得，反正对每个人都是这一套说辞，自然没必要坦诚相待。
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　　3、有戒心

0 `8 |0 P5 J5 k/ u7 k. V　　看房时，聊天涉及家庭收入、工作单位等个人信息，客户的戒心会变得更强，也就更不容易说出真话了。
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& K1 m7 H; E( x5 i. z9 m　　可是，不问个人的情况，怎么捕捉客户的真实需求呢？怎么推荐合适的产品，因人而异的介绍产品的亮点？这就需要你掌握基本的话语诱导术。

　　4、客户说的需求不一定是真正的需求
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　　需求有两种，浅层需求和深层需求，很多时候，客户并不知道自己的深层需求是什么。当你帮他挖掘出深层需求时，他会觉得你替他解决了一个困扰，也会非常信赖你。

; W$ x+ |$ @; i4 Z/ }5 [) e　　如何让客户说出真实需求？

  E$ q2 R+ S0 }  U7 p　　1、从过去开始提问
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3 J; E* T" T5 e; S: r4 p2 l　　针对过去的提问，回答起来比较容易，既能让人放松戒心，又可以打探出客户的基本信息，获知深层的需求。

' ]! H4 j) }- [　　举个栗子：一个年轻的刚需客户

1 O2 B4 J( S; k5 f2 r　　房产经纪人A：您好，您想买什么样的房子？
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6 u! U1 D9 W/ _. A! u# D; J, i　　客户：我想看看三房的。

　　房产经纪人A：您是想要哪个区域的呢？

/ A$ S3 Y: }1 J  a　　客户：XX区附近

0 h. L3 N& q7 m7 I/ i9 E2 m　　房产经纪人A：刚好我们这边刚出了几套这个区域的房子，我先带您去看看
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# R, M, @) P8 C+ ^! B! ?　　客户：好。
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　　房产经纪人A：您有孩子吗？这套是标准的学区房。
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　　客户：哦。

　　房产经纪人A：那我们再去看另外一套吧。
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3 v2 {- V) E! A+ j2 Z0 {9 W　　看完房回到门店

8 B; Z# m" j3 z1 d5 n　　房产经纪人A：您觉得怎么样？比较喜欢哪一套？
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" N1 G/ _+ S$ i* ~: U1 L　　客户：都差不多吧。
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　　房产经纪人A：那我帮您算算价钱吧。

　　客户：单价有点贵，比我之前看过同小区的要贵。我再考虑考虑。

% I1 \9 m4 r9 Y- W3 b4 n* J" T5 e　　房产经纪人A：我们物有所值，并且这一套还是有学区的。

  G+ O+ d) j3 L+ H" b- m　　客户：暂时不需要学区，我再看看。
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4 q4 C- ]; G9 E; u% \0 R　　解读：

7 K8 ]6 f' v2 B　　看到客户的浅层需求就满足，是失败的原因。这一轮下来，房产经纪人该说的都说了，问的问题客户也回答了。但客户无论是对房子还是经纪人，都没留下深刻印象，可能也很难成交。
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　　成功案例：

) H4 t4 }9 `. c' X% I& m　　房产经纪人B：您好，您想买什么样的房子？
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; X3 _  u. C: C% z　　客户：我想看看三房的。

　　房产经纪人B：哦，方便问一下，您现在住的是两房吗？
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) f; H% v& g: @' z6 e　　客户：嗯，是啊。
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　　房产经纪人B：嗯，所以是想换一个大点的房子对吗？
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  G6 \) K7 ?$ K/ T' u, X　　客户：对。
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　　房产经纪人B：这样呀，原来的房子小了，是因为家里添丁了吗？

/ `1 y  }! v9 l; [& f# }0 h　　客户：哦，不是，没有孩子，是要接父母同住。
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　　此时，房产经纪人B已经问出客户的需求，就可以据此推荐适合客人的户型。
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) d9 O( j8 l8 }4 u, y6 ~6 M' N& }4 B　　房产经纪人B：我们这边刚出了几套三房，其中一套我觉得比较适合您，这种户型主卧和次卧离得比较远，这样老人和小两口的房间不会互相打扰。
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2 E! R6 I' t) M　　客户：哦，是吗？那去看一下吧。
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　　带客户去看房，期间介绍小区及周边。
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　　房产经纪人B：您看这儿下楼就有花园，非常适合老人下来散步，老人在陌生环境不适应，有了花园小广场，可以跟小区里的其他老人一起聊天、跳广场舞，也能促进家庭和睦。
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3 r, d( E1 e% _7 H- U  ]　　客户：嗯，是啊，老人不能常在家里呆着。

# U/ r; [$ K1 ~* Q- j: ~　　这个时候，客户已经对你的产品有了比较深刻的印象，因为你了解他的需求，不只给他推荐了户型，更帮助客户提供了解决方法。

　　达到这一步，正是通过对过去发问实现的。针对“过去”提问，更容易展开互动，使客户卸下心防。
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　　2、针对变化，作出预测，对于未来发问，挖掘真正需求
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　　问出需求的下一步就是连接“过去”与“未来”。抓住从过去到未来的变化，就能总结出针对未来的推销方法。
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　　这种通过你的引导问出他的想法，客户不会觉得你在推销商品，从而进行和谐的对话。

& t7 y; x, J7 U- p/ l1 e　　比如上面那个客户，看完房子之后

' u( k0 t' [2 X5 ^8 }1 w: Z* X　　房产经纪人B：学区房现在贵一些，但升值空间大，涨得快，对您的资产是一种保值，而且您将来总是要有孩子的吧，现在买了一劳永逸，不然过两年再换价格就太高了。
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2 E0 Z8 o  Y1 I4 r. z: o' l6 p　　客户：哦？是吗？那还是学区房比较划算。

　　本来客户觉得这个楼盘比旁边楼盘贵一点，并且对于学区房兴趣不大，作为对价格敏感的年轻刚需客户来说，更大可能是选择相对便宜的房子，但是你捕捉到客户从过去到未来可能发生的变化，针对这个变化做出一定程度的预测，引导客户跟着你的话语来思考。
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  [/ Q$ @" ~& o2 b0 C　　3、不要直接问未来，让人压力倍增

/ M! s& C* k9 X6 I  R7 }　　从过去循循善诱，直到未来。不使用说辞模板，客户会觉得你不是在销售，只是在跟他聊天。
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　　客户一般已经看过好多房子的，房产经纪人可以针对客户看过的房子进行提问：
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　　房产经纪人C：您来我们这儿之前有去看过其他的房子吧？

　　客户：是啊，同小区都看过几套。

　　房产经纪人C：对，这个小区在售的不少，您都看了哪些呀？
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7 `- o9 V) C( J, X* O- _+ Z& z　　客户：一期二期都看过几套的。
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3 u" O4 p' _6 P5 ]; J3 N& D　　房产经纪人C：嗯，那您觉得怎么样，为何没有定下来？
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　　客户：不是户型不太好，就是面积稍微小了点。
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+ y3 B; h9 Z$ q! N) e: W( K　　由此，你就问出了客【谈恋爱的方法】户对房子的期望。
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　　如何活学活用？

　　销售过程中，并非简单粗暴地“从过去问起”就万事大吉，很多时候是在掌握了基础方法之后开发出更多的路数，随机应变。
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　　1、提问前先给客户热身

　　进行提问之前，要先与客户聊天，让其情绪放松，进入到对话情景之中。
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　　比如，有带小朋友一起看房的客户，可以先问“小朋友几岁了呀”“暑假上了什么兴趣班没有？”一般人都喜欢自己的孩子得到关注，这些问题可以快速打开客户的“对话模式”，再接着提问就会比较顺利。

( P* o' G' {3 f% i/ a# C( V1 i　　2、多提容易回答的问题，巧妙地左右客户
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" E2 {% ?) h( u　　多问容易回答的问题，然后巧妙穿插进不容易回答的问题，这样就能左右客户。需要注意的是，语气要愉悦。

　　3、连续提问时，要给客户及时的反应

　　长期的对话状态会让很多人走神，你的偶尔走神或不回应会使客户的注意力转移，从而影响对话效果。当进行一连串提问时，要适时地给客户一些反应，让客户知道你在思考他说的话。

/ {7 q# V( d3 u8 h# ]# N3 O6 {　　4、提问时加入关键词，让客户更明白你的问题

& R+ c: M0 u! N8 E　　不要大而笼统的概念问题，比如“您觉得这套房子好吗？”，而是改成“您觉得这套房子的户型设计得好吗？”或者“您觉得这套房子的户型设计跟您看过的其他房子比起来怎么样？”这样针对某个具体细节来问，客户更容易回答。

　　5、在客户想法反复的时候，强化他真正的需求

　　很多客户优柔寡断，这时候，需要房产经纪人巧妙的引导和提醒。

& q6 n2 G* M/ @0 H& P" B　　比如，一对50多岁家境殷实的夫妇，你已经问出他们的真实【怎么谈恋爱】需求是全家三代居住在一起，想买别墅。可是他们看过其他楼盘的大平层，又觉得大平层很好。

+ w* k7 q; l+ ~; k- c0 c　　这时你需要强化他的需求，使用“您不是需要买别墅吗？”或者“您之前不是觉得别墅有花园更适合孙子玩耍吗？”等引导性的话语。
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　　6、最重要的是，用真诚待人
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　　大多数销售销冠都不是最外向或最机灵的，更多是以真诚换来客户的信任。
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　　因此，接待客人时要发自内心的喜悦，而不是强颜欢笑，刻意的恭维和赞美反而让人反感。你戴着假面具，对方自然不会与你交心。不如放开做自己，用真我对待客户。