房贷利率下调月供反而增加？银行人士回应

有钱人 · 发表于 2024-11-23 09:22:24

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近日，部分存量房贷用户反馈“存量房贷利率下调，但最近一期月供反而增加”。

比如有市民反馈，“在房贷利率调整前，每个月房贷扣款金额将近6000元，而这个月却扣款10000元。”
类似这样的案例很多。一位重庆用户在社交媒体上表示：“房贷利率由固定4.41%转浮动后变为3.38%，还款金额从3197元却从变3276元。”
一位江苏用户表示：“利率4%，月供4917，降到3.9%后，月供变成4927，还多了10元。”
为何存量房利率下调但月供反而高了？对此，界面新闻向多名银行业内人士求证。相关人士表示，确有可能发生在等额还款方式的借款人身上，但这种情况是暂时的，之后的月供金额必然会逐步减少。
一位银行人士向界面新闻新闻表示，对于等额本息还款方式的贷款遇到利率调整，银行调整当月的计息方式做了优化，优化后调整当月应还利息采用分段计息，应还本金按照调整后的利率计算，当月应还款额＝当月应还利息＋当月应还本金。
因此，按照当前的计算方式，利率调整方式选择按年浮动的客户，在利率调整当月，可能会出现LPR 下调，但是月还款额比上月多的情况。
来看具体计算方式：
先是当月应还本金变化情况。
对于等额本息还款方式，利率越低，月还款额越少，但首月还款额中的本金会越多。以本金100万，期限20年为例，以下表格展示了对于等额本息还款方式，不同年利率情况下月还款额和本金利息的分布情况。
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这里请看本金
再来看当月应还利息。
当房贷利率在某个月中发生调整时，这个月的利息计算通常会采用分段计息的方式。分段计息是指将该月的利息分为两部分计算：一部分按照调整前的利率计算，另一部分按照调整后的利率计算。
如利率下降，当月利率调整前的计息利率不变，当月利率调整后的计息利率下降，当月总的应还利息会减少。
最后来看加总的当月应还款额变化情况。
当利率下降时，如当月减少的应还利息小于当月增加的应还本金，当月总的还款额会增加，如当月减少的应还利息等于当月增加的应还本金，当月总的还款额不变，如当月减少的应还利息大于当月增加的应还本金，当月总的还款额会减少。
“因此，在该计算方式下，有可能存在房贷利率下调月供反而增加的情况。但是，这种情况只会发生在调整首月，次月还款金额会减少，总的贷款本金不变。”前述银行人士表示。

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