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一位复旦大学教授发表观点:“大家现在千万不要买房,因为房价将会断崖式下跌。”
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( o; w3 @' V0 I$ S 我觉得现在还是观望为主,别轻易抄底房地产,因为现在的买房逻辑已经变了,影响房地产发展的十个数据,都有到头的趋势了。
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9 {% B1 C* J; v 第一个数据是人口,人口数量直接关联着房地产市场的需求,毕竟没有人口增长,房产市场便失去了扩张的基础。
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现在,中国的人口总数已经达到了14亿,这个数字代表了中国人口增长的上限。往后看,预计中国的人口会逐渐减少,而不是继续增加。
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& I7 `) t. c7 ^7 ~) t2 |, e 第二个数据是城市化率,中国目前的城镇化率已经攀升至65%。
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- j b6 Q9 `+ t' x0 t 虽然还有35%的人口住在农村,但这部分主要是老年人和孩子。随着这些孩子长大,他们很可能会搬到城市寻找更多机会,而老年人则一般会选择留在农村。
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随着时间推移,这部分农村人口会逐渐减少,从而推动城镇化率的提升。同时,与欧美等发达国家相比,中国向城市迁移的人口潜力相对较小,预计只有大约5%的增长空间。这主要是因为城市化进程已经进入了一个相对成熟的阶段,未来的增长可能更多依赖于提升城市内部的发展和优化,而不是单纯的迁移。
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$ G9 O7 [" p+ e/ F( `. L 第三个数据是老龄化在加深,去年已经达到了21%,预计到2035年会到30%以上。
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1 N0 l5 L, p$ M( D9 B) i& r 不管是哪个国家,老年人都不可能拉动房地产的需求。
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以上这三点就能说明住房的需求已经出现了拐点。
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再来看第四个数据,房屋的库存量,到去年为止,开发商手中造好一年以上没有卖掉的房子有6亿平方米。
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一年新建的房子有17亿平方米,还有很多炒房客手中的房子,那也叫库存。
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第五个数据是人均居住面积,居住面积的人均指数是衡量居民生活质量的重要数据之一,人们普遍有着对更大更舒适居住空间的追求,这种改善性需求有助于推动房地产市场的销售。
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8 l+ q& p4 H7 l: \ 现在,中国城市居民的人均居住面积已经达到了50平方米,这个水平和发达国家差不多。所以说,中国城市居民的居住面积已经到了增长的上限,未来能扩展的空间非常有限。
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第六个数据是建设量,房地产建设量2000年的时候是1亿平方米,到了2010年的时候是10亿平方米,到了2017年的时候是17亿平方米。17亿是什么概念?
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已经占了全世界的一半。还能再这样疯狂的建下去吗?
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第七个数据是土地和房屋的价格。
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7 T' P" V% r N {' A 在过去20年里,中国的土地和房价涨了四倍,真是不可思议。现在,房价和收入的比例高得让人咋舌。而且,财富差距也在不断扩大,经济条件好的家庭可能会拥有好几套房子,而经济条件差的则很难承担得起这些高房价。
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q0 ?/ T& u! x! E T7 s3 U: w 第八个数据是危旧房改造和旧城改造,该改造的也基本完成了,后面也不可能大拆大建。
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第九个数据是学校、医院配套设施也基本上已经饱和。
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: w& y4 k" b ~% E8 V. p 第十个数据是地产商的负债率都已经到了90%以上了,还有一些开发商的负债率已经超过了100%,这意味着什么?
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意味着他们已经是零资产,甚至有些开发商已经资不抵债。你说危险不危险?
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% q" G" T6 Q* r# U 今年有多少暴雷的开发商,新闻上都有报道,大家心里应该都很清楚。中央画的三道红线不可能松懈,只会收的越来越紧。
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