小区公共收益如何界定、归谁所有？

法外求知

年终岁尾，不少小区又到了物业缴费的时候。一边是物业感叹收费难，一边是居民抱怨账目不透明。
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' P  P* ?4 r# T5 y2 M从电梯广告、外墙墙体广告，到停车泊位、快递柜等，随着社区公共区域收费项目日渐多元，不少小区产生了公共收益。小区公共收益如何界定、归谁所有？遇到居民不缴物业费，又该如何处理？
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5 v1 Z8 J: U+ K* R+ S+ a! b9 ^/ V连日来，记者实地走访了相关街道、社区和相关物业公司，并就相关热点问题咨询了律师。记者发现，有的小区公益的管理和使用做到了公开透明，但也有不少小区却是一笔“糊涂账”。

不查不知道，这家物业公司竟连收支明细都没有
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“小区物业未能按照法律法规规定，每年公示物业经营管理情况和涉及业主利益的相关情况，现社区已通知物业公司，将相关内容予以公示，供全体业主、使用人监督。”
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前不久，南通开发区新开街道天星社区在辖区优山美地名邸小区业主群里发出的一份通告，引起业主强烈反响，大家纷纷予以点赞。
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“这份通告，源于社区的自我整改。”天星社区党支部书记、居委会主任施水忠介绍。

去年上半年，南通开发区党工委巡察组在巡察中发现，天星社区没有按照全市部署，指导辖区符合条件的小区成立业委会。巡察组责成天星社区予以整改。
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' l2 n6 {" w; v% u. M5 P成立业委会，需要开发商提供开办费。但这笔费用迟迟未能到位。不得已，社区准备从小区物业公共收益先行支取，待业委会成立后，再依法依规返还。然而，与小区物业公司联系后，天星社区发现，物业公司竟没有相关费用收支明细。
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, m9 U9 T4 G8 {+ S6 I“民法典规定，小区公共收益必须定期向业主公示。”
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4 ^- q' f# s5 M8 I+ y) C由于整改而暴露出物业管理问题，让施水忠意识到，必须解决公示问题，才能顺利成立业委会。“优山美地名邸有商铺、公共停车收费以及广告位费用，初步估算，一年有近百万元收益。这颗‘定时炸弹’必须先清除！”

9 n( Y& z) t9 `; c4 U3 y' W3 Q社区并没有职责和权限，对物业公司采取强制措施。但放任不管，小矛盾不解决，拖成大矛盾，以后将耗费更多的人力物力。

% T+ c8 i1 N8 J" z  p* a7 h施水忠向街道进行了情况汇报，又与法律顾问几经修改，最终向辖区包括优山美地名邸在内的各物业公司发出告知函，要求公示四项内容：物业服务费用收支、公共水电费分摊情况；物业共用部位、共用设施设备的收益收支情况；占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车车位的收益收支情况；住宅专项维修资金使用及业主分摊情况。

“目前，物业公司已经签收告知函，我们会督促指导完成公示工作。”施水忠表示，在文明城市长效管理、疫情防控等工作中，物业公司配合社区做了很多事情。“我们是‘战友’，共同为辖区群众提供服务。也正基于此，我们有义务督促‘战友’自查自纠、规范管理，从而赢得业主信任，焕发更大的战斗力。”

0 [( o5 h7 Z. v7 t+ t5 D5 m打了7个月官司，业委会追回145万元公共收益
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12月8日，在打了近7个月官司后，万濠星城小区业主委员会追回了属于全体业主的公共收益，连本金带利息，共计145万元。
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" G# n1 W, r: E% e; _- F; T1 [, q5 e经业主代表大会表决通过，除部分留存备用外，每户领取300元现金，其余款项补充到公共维修资金中。至此，万濠星城业主与原物业公司的“拉锯战”，落下帷幕。

万濠星城小区位于崇川区文峰街道红星社区，于2014年陆续交付，至2019年，小区曾先后经历两任物业公司。

“对于小区的公共收益，物业一直没有主动公示。”万濠星城第二届业主委员会副主任倪璐介绍，小区首届业委会也曾与物业沟通，但结果并不理想。

- g% |% X* s& c! J! H2019年，首届业委会联系会计公司进行审计，详细列出2015年至2018年小区公共收益。万不得已，物业拿出28万元公共收益支付给业委会。“但小区公共收益中的大头——临时停车费收入，物业一直拒绝支付。”倪璐说。

" m, E  J3 J# O1 g9 t' d7 C2020年底，业主大会选聘新物业。2021年3月，新老物业交接。但原物业公司并未完整地将费用、图纸等材料交给业委会及新物业。
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在召开业主大会、征得所有业主授权后，万濠星城业委会决定向原物业公司提起追讨公共收益的诉讼。
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; K( j# j" ~, x' T0 ^“首先，要考虑物业拿出来的金额与我们估算的是否对得上；其次，要学习相关解法律法规。”几乎是从零开始学习，倪璐带领业委会开始了维权之路。
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“从2015年入驻至2021年3月撤场，我们要求物业将期间公共收益全部返还。”倪璐介绍，小区公共收益主要分三大块，一是公共区域的临时停车收费；二是电梯、道闸、地库等处的广告收益；三是场地费，主要是电信、移动、联通的电信基站，以及丰巢快递柜费、商家活动费等。
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最终，在法院的主持下，业委会确定了合理的成本和税率，共追回了137万元的本金和8万元的逾期利息。

有了前期经验，如今小区的物业管理越来越规范。

“新入驻的物业公司每个季度上交账目，经业委会审核通过后，在公众号发布，供所有业主监督核实。”倪璐介绍，根据合同，小区公共收益，每三个月公示一次，每半年会打款至业委会账户。

小区公共收益到底归谁，律师这样说
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“对于小区公共收益的权属以及使用，民法典、物业管理条例等法律法规有明确规定。”

% p0 h0 s& i2 h  l8 G) w' E北京市炜衡（南通）律师事务所律师陈永林介绍，小区公共收益主要包括广告收益、停车位收益、租赁的摊位收益、利用公共配套如活动场所、会所、游泳池经营收入等。“民法典第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”

在具体的操作中，小区公共收益如何公示、怎样分配？

陈永林律师介绍，《南通市住宅物业管理条例（2022修正）》明确规定，“小区公共收益的收支情况，至少每年公示一次，公示时间不得少于六十日。”
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2 i/ A/ |/ B) _# }* t对于小区公共收益的分配，按照国家、省市相关法律法规，“小区公共收益首先要用于补充专项维修基金，其余部分，可以通过业主大会决定使用方式，如用作业主大会和业主委员会日常工作经费等，收益较好时，还可用于分红给业主。”
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陈永林律师表示，如果物业公司拒不公示小区公共收益，业主通过三种途径进行维权：一是向市场监督管理部门举报；二是提起民事诉讼要求公布；三是通过法定程序解聘原物业服务企业，并选聘新的物业服务企业。

2 C4 M+ a- A; @# {8 Q“在积极维护自身权益的同时，业主也有按时缴纳物业费的义务。”陈永林律师建议，对于拒不缴纳物业费的行为，物业服务企业可以采取催告限期支付、申请调解、提起诉讼或者申请仲裁等方式。此外，“部分城市试点，在经业主共同决定后，物业服务企业可以将小区公共收益用于冲抵物业费的做法，也可以借鉴。”

9 L2 Y% e# {5 @+ a值得一提的是，相比于一些物业公司对小区公共收益的“遮遮掩掩”，方天物业公司的选择是，“让业主明明白白。”

: Q6 |2 b4 }+ S/ y7 i' ]1 L% P, [2012年，方天物业接手位于崇川区学田街道南川园社区的通明花苑。经过多年经营和管理，物业跟业主委员会商定：小区公共收益部分，30%用于交物业管理费，剩下的70%作为全体业主的公共维修基金。

通明花苑共有业主192户，物业收缴率一直超过90%。方天物业相关负责人表示，“我们的账目清清楚楚，这让我们获得了业主的最大信任。”
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+ d1 W6 [" X+ r; k, O$ Z3 R0 b7 [小区公共收益让业主共享，能让业主和物业“双赢”。对此，方天物业深有感触。
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. H% w# F2 x: j3 q( q( w* w& ^崇川区任港街道北岸华庭小区也是方天物业管理。

# x, M) `. g6 T( m9 m, o7 g北岸华庭小区于2008年交付入住。由于建设年代久远，小区公共部位设施开始老化、出现破损，连年维修，小区原有的公共维修基金越来越捉襟见肘。
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对此，有业主提出，把小区的活动用房出租，通过“开源”的方式，为公共基础设施维护提供资金保障。

8 c7 g- v3 i& U2 E. G9 x7 O北岸华庭小区共有活动用房400平方米，属于全体业主所有。去年底，南通港社区牵头，召开业主代表会议征集意见，业主代表们初步达成同意出租的意见。受业主代表委托，今年2月、8月，物业先后两次把活动用房对外出租事宜逐户上门征求意见。
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2 o, g6 b3 K3 L/ u/ F“两次同意率都超过80%，都达到了四分之三以上的目标。”北岸华庭小区方天物业相关负责人朱宝钢介绍，目前，除去保留50平方米继续供业主活动，其余350平方米全部顺利出租。