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[家有仙居] 楼市,睁大眼睛都亏钱的时候到了!

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发表于 2024-2-29 10:34:36 | 显示全部楼层 |阅读模式
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1& A/ l: r  T. s) u8 H# T) H0 p
4 c: w0 z2 Q( C8 D: m& G  g
调控潮" K3 }5 S1 R3 |$ P- m! O) h
& `5 l6 ~/ w) M0 e' ~9 R3 ~: J: F4 g
1月29日晚,上海银保监会连夜发文,再次加紧调控,力压楼市。" O8 o- V- F, l( u7 W# x3 Z# U
! F/ g$ X9 ^/ y4 N
“住房不封顶,银行不予个人放贷”。
# j/ |& v. Q$ B4 a# K5 Q. O/ T: Q
这次上海为了稳住房价,开始对开发商下手了。
1 c3 `: g( c' v! ?" b, y; X3 B# |5 _, ~0 O% B' [4 O
过去开发商拿到地,随便盖几层就可以卖期房,把香港老师傅传来的预售游戏玩得精溜。) [" k1 g& H" H
" }+ ]4 J/ \0 d$ ?- a, }" N/ k
开发商资金成本低,项目周转速度快,在楼市行情好的时候,对房价有推波助澜的作用。
# v6 {# r  i5 O* p1 m: ?1 E$ J1 O0 b! {
但此政策强调后,一来拖慢了开发商的回款进度,二来降低了买房人涌入楼市的速度。
# R2 }& {. Z4 [9 q
5 E  _5 o$ V9 q9 F一石二鸟,“冰疗”降温。
' m1 Q8 ?6 ?. T9 k- ~
  f1 d! {2 v6 v+ H其实上面这些都是理想状态,现实呢,我有几点担忧:
' h$ T0 d' m0 p$ E5 Y
' x1 f" x; F7 b$ ~! j" l3 m8 \1、开发商回款进度拖慢,为了降低资金成本,会不会加快盖楼速度,从而搞出一批残次品。
: u& O7 K, `% X: n
+ ?" n+ I7 c- H% _2、楼市没有封顶,不给贷款,也就是说可以全款买房。现在上海房子本来不多,全款优先后,刚需是不是只能躲在角落里哭。5 R- s  h4 K* j$ X, n4 s- ^, A

3 d0 f: q& Z. ]' {  D* t4 l8 e3、已封顶的新房变得稀缺,房价肯定会上涨,而且人们买不了新房,都会涌去买二手房,二手房价会不会继续上涨。. P" Q' r" `: O; w$ r
7 o4 i  x6 |+ G" y
其实上海想打压房价,并不难,直接上调利率就好了,比如二套房贷利率直接调到8%,三套调到10%。) s% G. G9 v0 _! s7 M4 g2 H; U- F

. r: [* f: w) _/ U% Q0 W人们撬不动杠杆,自然火焰就下去了。- F( ]! s2 J4 G* Q/ Z9 K3 ~
  K1 H  c+ o* a2 ~
同时在供应端,学着三好学生长沙,增强供应,再强的需求都得乖乖呆在砧板上。
6 _$ t- S( c) ~$ A" H. k+ T+ @
- U- {% E& n/ p2 J+ K6 V21 P) ?6 i; R' C( i- W
- i2 i# K6 Z# p" y( g9 |7 @; c
底层逻辑9 U0 y" \' I$ Z+ _$ A) I; I7 ~2 T0 R) Q
2 f% ]2 a: o! F5 }" q& l
现在来看,纵使如何调控,上海房价已经涨了一截了,而且是实打实的涨,回调可能性不大。
6 i, M; s9 [: E; ~4 U( w/ Y  _3 @# f! d0 N+ D/ c$ P
这段时间还要警惕跟上海有同样“基因”的城市。
: ]: g% @. f0 `
; ?. Y7 k% t. A# A( |& s也就是“房价回调在三年以上,市场供应中性或短缺”的城市。
: M( f" `# c2 R! \% P( d  ]1 F7 F4 q( Q+ t* p
事实上,这些城市已经开始悄悄启动了。2 ]# z7 U: |9 V( A6 d6 ?

: r, T+ c5 s! X2 ]- g3 a贝壳研究院统计数据显示,2021年1月,18个重点城市链家二手房实际成交量环比增长约23%。
' \9 m# V& ^+ {  B( R; Z0 }+ C8 M6 m# `& l# w; [  R" U* m; @
这个数字不小,要知道,在过去,1月份都是传统淡季,天寒地冻没人买房。( d) h8 d) K& y! m# d

6 }4 }  m% b' v5 g0 D7 ~  m2 U% c其中一线城市交易量增长超过20%,深圳、北京交易量增长非常快。
+ O, z% p) M/ z4 ]4 U9 ]; r7 {5 L  H7 g' u5 j4 A
可以确定的是,四大一线城市,2021年的行情都不会弱,这里面深圳已经涨过一轮了,上海正在打压阶段,广州在暗涨,北京在蓄势。# A) X0 W0 q; F5 N* u! C

9 j# @7 h3 x$ z$ z, A从二手房价格指数上看,上海1月份增长第一名,合肥比较猛,排名第二,然后是深圳、广州、长沙、成都、西安等。: d. n$ j. b* G( }2 i- R

6 w0 |' T0 ?- S/ J1月成交量上涨和房价上涨的城市,都要关注,这段时间我会出文章挨个分析。
5 V3 n! Y8 ~0 {& u) h. o5 X  p# T4 d  R5 ?2 g1 A4 N4 o3 n# Z
当然一些涨势较猛的城市,已经引起中央注意了。
0 |2 ~& d1 g) f3 s+ N) b7 W( D8 |' T1 j: C! |9 s7 g1 b( I+ @. _
比如杭州加强限购限售、合肥围堵假结婚、上海严查假结婚+上调增值税免征年限,广州、深圳、北京等城市轮流打补丁稳行情。
3 R; }9 L0 U/ y6 F. G# v& N
! r! T3 [! O9 @整体信贷环境也在收紧,在银行“两道红线”的威慑下,这段时间多家银行对买房人群进行严格审核、上调利率,限贷甚至停贷。8 ?% n1 L& Q7 i2 j

6 F. q: b8 x4 A" L' h6 ^, J中央扛着房住不炒大旗,对楼市围追堵截,真是此一时彼一时。
" m! F. A# r, d" N/ X: c* }/ O- u$ b/ p( j  H# q
但我想告诉大家的是:
" f& K5 {1 z5 A1 d( l
. ^6 m8 [  Z1 H7 w" A( U是否能控住房价,还要看这个城市「刚需购买力」。
% v: l" w, g2 T  Q. C2 u
- s; o9 `4 F3 z  T: l3 D比如上海,调控刹车已经踩到底了,但近一年资金充裕,刚需争相涌入买房,供应短缺,房价肯定是要往上走的。: f+ |( R1 F, t. H: F
9 x7 d) R, F2 \/ V
这时候,调控很难有效果,只能从边缘角度继续限制炒作需求。
+ `& ?$ F  ?$ u) c: q8 E
8 {, \4 ~# i/ j# D; b: u( ]: J! R但如果是挠痒痒式加码,反而会刺激房价越走越高。0 ]- f7 `( h* w1 F
! W: S+ p0 [3 [) G
这将会成为很多城市接下来面临的问题。
- C0 y4 x: R. g) Q' A+ A3 n' d5 c& l1 d$ }
3% O4 W8 u  y+ S4 r( \
7 Y. R; P. p  @+ {- E
一点建议
" e, c/ ]: |7 ~+ l$ {
  {+ X; B8 K1 h7 L0 R. M% N) y# f对于年底成交量翘尾的城市,如果有刚需购房计划,这段时间就要去看房了,争取年后上早班车。
0 H0 B2 d% k9 X7 d8 @# u( ?3 I: x
因为接下来,加码调控会是全国主流趋势,房贷利率和交易税费一定是向上走的。
+ ^2 b6 f5 I% v3 U/ ~+ N* U8 K  }
/ s0 n. \8 z/ r7 `这意味着,无论刚需还是投资,购房成本只能越来越高。
, E! v0 ?4 Z  Z" H! |- N) T/ @
9 Z* T5 v; x, i) |  A( ^  u  f如果成交量没有翘尾,比如1月份,廊坊、大连、烟台等城市二手房成交量环比下降,且降幅在20%以上。- x8 D' |9 r' _4 r& u1 g
0 q1 U5 F3 s6 t0 G, w) G
这些城市不用着急,明年遇到小阳春房价上涨的概率很小。. v1 I8 @8 g5 ~: J8 ~! a- |! A4 D

/ Y; E% G$ S* ?6 H9 m+ X有人问我,如果城市遭遇调控了怎么办?7 R, M: J, O5 r) f2 b  ]
. B$ {3 y/ t$ o# }& |$ V' G5 a
这时候要看调控的尺度,我国楼市从2017年开始调控,每年数百次。. Y8 ]. g- ~3 Z1 ^! s2 F

4 r( a7 r; Q; P7 Q/ C其实在2020年,诸多城市就已经进入了“政策底”,现阶段也不可能出现类似于限购限贷的“大调控”。* J  z  B8 J; D: x

2 {$ O% `8 X6 c8 y# |如果遭遇小调控,可以等一个月,观察一下下个月的成交量,如果依然向上走,还是要抓紧上车,因为有人在告诉你:
, D$ w7 [. b7 R7 A& |9 B& J0 M" Y" i/ f5 Q5 c7 c/ r: |% V
房价进入了越调越涨周期。- ?# V5 S* N5 \+ h& }( v* X+ H
) ?2 P* m- J  B; @) n8 w1 m0 v
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7 H1 u) h2 m- c' u
# L9 u0 b+ H: r' ^8 E4 W: [睁眼亏钱8 ?* b! h  h8 {: o$ w
/ H" U5 I; F2 F7 C0 S) o. I
最后再讲一下宏观面。
) ?! B* p6 @9 T2 V+ O1 L3 l/ ]" j3 [
) M9 X: f5 S- X, a5 f" _" c因为这段时间,市场上风声嘈杂,一些朋友问我2021年楼市的整体走势。
1 p4 E) ?0 V! Z( }; ]) ~6 ?0 ?7 M* w1 ~  `) `3 N
主要源于前几天央行货币政策委员会委员马骏的“喊话”。
  c) J+ a- u; n1 V! l  b* X: T( J- K2 {0 U/ d5 U# \8 t$ y" Q/ v
他认为A股,深圳、上海等地的楼市,都出现了泡沫。
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与此同时,楼市调控加码,A股大跌。6 K! k! V, {' I- o4 r, J
; P3 e8 W: Z8 E: m4 Y% L
有媒体借此大做文章,说股市楼市都不行了……
' n" q  l+ h: p  w7 h# _" A. d0 N% E1 A1 z' c3 n
这种人不是傻就是坏。# K) g7 P* C" ?" y) [* j' H8 k  S
3 ~/ X7 Y' C9 [1 N
一直以来,我国就是两大资金蓄水池,楼市和股市。
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去年疫情大年,央行放水,这部分水总得有出处,现在楼市明确禁止,股市也要禁止。
0 Q; m& q3 n# N) c: q- ]. k6 g1 I" q( [8 @7 @& Y
那只能跑到消费市场,涨通胀指数。
6 `0 n0 m- t2 \! u$ z+ ~, k
$ o! L( Q4 m6 |! F而且国外各个国家疯狂放水,对我国造成了输入性通胀。8 C4 p/ a! \4 G8 r" S  G1 n
% I# x& t) h, x( J
这么一来一去,物价就上来了,结果影响的还是老百姓的民生问题,近期大家应该都能感觉到物价在上涨。0 O: P1 f5 G# f0 X" \7 Q$ O* G

/ u/ C6 q" E: v这违背了国内大循环的战略意图。
% [$ A, P- @* m+ w
- ?+ ?4 t& \5 t! q# J" r) w所以,这两个蓄水池还是要适当打开的。
, \% e' b; @" y. `; I! {( {( k: W, P. ?6 o3 s
我认为股市的可能性要大一些,主要有利于实体经济的发展,不过监管部门会严加看管,否则还会变成“中产人群和机构厮杀,顺便带走散户”的局面。
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楼市不可能成为蓄水池,但一二线城市会辅助股市吸收资金,所以2021年,全国楼市普涨的概率为0,局部涨的可能性很大。
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这种情况下,分化趋势会越来越明显。+ \* ^8 c$ ]3 D. P
4 O" R- i8 E: w/ d! ?
一二线分化,三四线分化,地段分化,概念分化,即使在一线城市内部二手房价格也要分化。
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5 E2 m5 b& I6 K1 H) L比如1月份北京和深圳二手房价格是温和上涨的,但是北京房山及顺义、深圳的盐田等城区价格又是下跌的。( D  z) V# g8 [$ _0 X/ O

; I* H/ ?8 q  f2021年买房别说闭着眼睛赚钱了,睁大眼睛都要亏钱,大家心里一定要明白这一点。
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