设为首页收藏本站
我的广告
     
切换到窄版

 找回密码
 立即注册
薅羊毛,扫我就赚了!
查看: 52|回复: 0

[家有仙居] 楼市,睁大眼睛都亏钱的时候到了!

[复制链接]

  离线 

  • 打卡等级:女儿国红颜
  • 打卡总天数:2
  • 打卡月天数:1
  • 打卡总奖励:8
  • 最近打卡:2024-06-12 19:08:58

454

主题

0

回帖

1366

积分

实习版主

积分
1366
发表于 2024-2-29 10:34:36 | 显示全部楼层 |阅读模式
星级打分
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
平均分:0  参与人数:0  我的评分:未评
1
1 ^# R$ A; c1 ]' r1 Z  Y" b  T7 f, x; v+ O  S
调控潮7 {) D/ \% l$ A% b4 s( ^/ w

& T" U$ o5 E9 c1月29日晚,上海银保监会连夜发文,再次加紧调控,力压楼市。+ U6 I2 x2 d5 I) I- o1 J
% Z3 ~/ {0 [  a, k. P" C
“住房不封顶,银行不予个人放贷”。# E  t# n* ?" p) @/ ^

/ b! d! c8 x6 L, |6 L! M4 n这次上海为了稳住房价,开始对开发商下手了。
' ], Q) N/ ~* f0 I2 f
# `! r9 ~# O; E) `* Y0 o6 v: `过去开发商拿到地,随便盖几层就可以卖期房,把香港老师傅传来的预售游戏玩得精溜。
( Y2 A$ C) {9 K" x3 {' [5 d' A! s* }% _2 h
开发商资金成本低,项目周转速度快,在楼市行情好的时候,对房价有推波助澜的作用。
; [! V3 s+ @/ v: E" ~( z
7 A7 n; X8 ^* R4 L但此政策强调后,一来拖慢了开发商的回款进度,二来降低了买房人涌入楼市的速度。
- z2 z( O5 l4 C
2 r% F. T" o- g) ?一石二鸟,“冰疗”降温。/ @9 S! g8 z5 M& u% M/ |
0 j- n: d: t/ G9 A  D, v
其实上面这些都是理想状态,现实呢,我有几点担忧:
+ J8 y4 B5 c( e: ^. K
0 o/ o: f* I  D& }0 b2 _1、开发商回款进度拖慢,为了降低资金成本,会不会加快盖楼速度,从而搞出一批残次品。' \1 k6 v: i; S' I
1 i1 S3 d- c& w" Y4 W
2、楼市没有封顶,不给贷款,也就是说可以全款买房。现在上海房子本来不多,全款优先后,刚需是不是只能躲在角落里哭。
4 W. g# I2 d- m: ?$ z0 U  T& l9 ?" }7 Y$ M4 ^, y+ H( c3 H
3、已封顶的新房变得稀缺,房价肯定会上涨,而且人们买不了新房,都会涌去买二手房,二手房价会不会继续上涨。5 a1 d7 L$ _+ W& M3 E

2 H" _. H/ a5 v- @) R其实上海想打压房价,并不难,直接上调利率就好了,比如二套房贷利率直接调到8%,三套调到10%。$ ]0 `" ]% W/ Y3 }
7 \$ U2 l# [, ?' J; h1 U7 S1 H
人们撬不动杠杆,自然火焰就下去了。
; k  ]- ~  J* s/ H" M) ?/ M
: F# s! C% [3 p; X; A同时在供应端,学着三好学生长沙,增强供应,再强的需求都得乖乖呆在砧板上。! g  @/ f. j8 F4 w# s; B

* {9 B# o9 T" w* t3 x2  ^) {3 Q& D" ?+ L1 ~9 M

  A3 ~+ X. a, D2 e. W3 c底层逻辑7 B2 X* R7 c3 b. G

6 |( e/ v. O/ [" k. |现在来看,纵使如何调控,上海房价已经涨了一截了,而且是实打实的涨,回调可能性不大。4 x4 }& y, S7 {9 o% N

! `7 U: Q9 h5 N% ^- B这段时间还要警惕跟上海有同样“基因”的城市。
* I8 V4 w' H$ N) P4 t* b8 K
& d! O1 k! B* ]2 J& I. R" M0 J也就是“房价回调在三年以上,市场供应中性或短缺”的城市。$ Y2 K3 W  O. c
' g0 X# G3 N+ K/ ]" g) d; n" ]
事实上,这些城市已经开始悄悄启动了。
; o1 ~* F$ f5 v% P+ V! M, i, ^2 U; b* s+ E' u
贝壳研究院统计数据显示,2021年1月,18个重点城市链家二手房实际成交量环比增长约23%。
2 P# P6 H) z- s) _9 b  Y. H& a( b) p: A: n" Q# r
这个数字不小,要知道,在过去,1月份都是传统淡季,天寒地冻没人买房。
, d6 q6 g# Q& o
6 D) `. ~0 o6 C% ]4 ]4 M其中一线城市交易量增长超过20%,深圳、北京交易量增长非常快。8 G+ K) v% t$ U
3 s( C; [; G( i. B9 ]9 C% ?
可以确定的是,四大一线城市,2021年的行情都不会弱,这里面深圳已经涨过一轮了,上海正在打压阶段,广州在暗涨,北京在蓄势。5 ~3 H+ J% \' m: |1 M- Q+ O0 X, F% I7 C

6 i$ B9 f7 M' Y3 |. p* c从二手房价格指数上看,上海1月份增长第一名,合肥比较猛,排名第二,然后是深圳、广州、长沙、成都、西安等。# F3 O) X, i& T- G1 c

( y' g: v" D" l1月成交量上涨和房价上涨的城市,都要关注,这段时间我会出文章挨个分析。3 S7 V1 i6 w# V3 x: N5 }
: p$ n) O4 C8 v
当然一些涨势较猛的城市,已经引起中央注意了。
; J2 f% ]1 o! {8 F  T2 b: Q2 K2 a9 y7 K
比如杭州加强限购限售、合肥围堵假结婚、上海严查假结婚+上调增值税免征年限,广州、深圳、北京等城市轮流打补丁稳行情。
' d! D& d, y& B% ~5 w6 L$ l
0 P; h$ ^8 i! h整体信贷环境也在收紧,在银行“两道红线”的威慑下,这段时间多家银行对买房人群进行严格审核、上调利率,限贷甚至停贷。( [6 G7 R! f* t9 {) K2 l, e
$ r1 s1 w1 V* ?3 c
中央扛着房住不炒大旗,对楼市围追堵截,真是此一时彼一时。
! {# T7 P/ p' o" N7 G
8 w3 l! G+ s# a7 i4 H但我想告诉大家的是:
5 }! P7 B. x9 p8 O6 t: q0 J3 C, M/ u4 @5 e
是否能控住房价,还要看这个城市「刚需购买力」。
: M/ Q' J3 e- e& D# K
- ~* O$ k0 u/ m! U! w9 V' i8 X8 {比如上海,调控刹车已经踩到底了,但近一年资金充裕,刚需争相涌入买房,供应短缺,房价肯定是要往上走的。, Q/ S% f+ j) C; v9 n* ^3 g0 t. q
6 d2 b! h  ]' @; e9 }# |4 v9 g/ u
这时候,调控很难有效果,只能从边缘角度继续限制炒作需求。4 r& B# I" P3 K* W
$ \4 ~- [. N3 ?/ r8 G+ U
但如果是挠痒痒式加码,反而会刺激房价越走越高。
8 }0 `( Z4 h  f+ j) ]5 ]5 Z1 E. R# x, R; ?5 |
这将会成为很多城市接下来面临的问题。
# G# x; g" f# a' C5 J2 g$ ]) w9 N* c
3& \& u. E0 h6 i" \4 }

8 r, S0 l( B9 e一点建议
# h; j( c" c! K, E3 L9 l% W
5 A) Q; {; {4 G3 p对于年底成交量翘尾的城市,如果有刚需购房计划,这段时间就要去看房了,争取年后上早班车。! Y# }& G* L/ b2 e$ `& x& K% @

& [/ B$ D7 l8 _; v因为接下来,加码调控会是全国主流趋势,房贷利率和交易税费一定是向上走的。
& ?5 S6 N5 G6 Q, C4 g5 t) Q% w3 e$ Q2 Y' G( N
这意味着,无论刚需还是投资,购房成本只能越来越高。3 w& M6 \1 t, q: L& l  H( }% F
% n/ Q3 S. |7 t* |# Y
如果成交量没有翘尾,比如1月份,廊坊、大连、烟台等城市二手房成交量环比下降,且降幅在20%以上。
" L  r( t7 h# [2 S3 i
9 [# b3 ]# {9 m0 P1 z2 A/ f! g这些城市不用着急,明年遇到小阳春房价上涨的概率很小。
; D' B" L/ A( K) p
. f/ \4 Y( {# _( j  p+ T  _有人问我,如果城市遭遇调控了怎么办?. Y9 @0 g8 o6 d+ m- C
( U6 \7 W& \( t- d2 q' M
这时候要看调控的尺度,我国楼市从2017年开始调控,每年数百次。
2 B8 z" a! c# F7 F0 C. w2 [* g( ?9 D( k7 h, j/ c
其实在2020年,诸多城市就已经进入了“政策底”,现阶段也不可能出现类似于限购限贷的“大调控”。- W4 N" x9 [4 N- X* d

  {% f7 S9 L' f如果遭遇小调控,可以等一个月,观察一下下个月的成交量,如果依然向上走,还是要抓紧上车,因为有人在告诉你:
2 R# y/ Q1 h* q: p4 R7 U2 V& M: E3 L( ~# c
房价进入了越调越涨周期。
' x# b1 L3 A& n, L$ `1 J$ u* k9 m0 o9 t; u4 B
4
  M, k( ?8 H+ u3 [
$ w- y+ Z, o( D! P# F0 e睁眼亏钱- V! Z3 t9 O7 o/ p$ q5 ?: N

$ \2 P; D/ w6 x. \最后再讲一下宏观面。
5 {# a( _: w& f3 H  d* U$ Y% A$ d+ T) @9 O. O
因为这段时间,市场上风声嘈杂,一些朋友问我2021年楼市的整体走势。( C: K7 H1 W/ L, F, u- E

# e# q! a& ?3 T# V2 f主要源于前几天央行货币政策委员会委员马骏的“喊话”。# `* V1 X1 P: K" `" i& V

& C$ S' T! _* W他认为A股,深圳、上海等地的楼市,都出现了泡沫。
& x& H1 |9 `% t% D0 K8 v; s; C) d2 L  c- [$ Z6 W3 i
与此同时,楼市调控加码,A股大跌。
6 p1 ]6 L$ B  M$ x8 @; b  O/ d& x6 d8 u* L7 B5 d
有媒体借此大做文章,说股市楼市都不行了……( x# v1 m0 i  t9 G% T2 z

  d9 ~5 s  @4 ?9 h这种人不是傻就是坏。: Y; t8 W0 ~. |3 s

5 Q: z) W5 W8 {9 t/ Z& o一直以来,我国就是两大资金蓄水池,楼市和股市。
2 `( f8 s% g( ~( t+ K: b1 @7 L" ^3 @1 ^  o: V7 F
去年疫情大年,央行放水,这部分水总得有出处,现在楼市明确禁止,股市也要禁止。' h: I3 H% x" A, m% ~! I. y2 q
6 p- J9 W. ?4 b+ Z2 x; z  |
那只能跑到消费市场,涨通胀指数。; q/ X8 ?$ b1 O

# p, s" z+ i" s+ y: B而且国外各个国家疯狂放水,对我国造成了输入性通胀。
# K% ^9 b! z* p  K
# y# W; p9 y2 W# a" n" B$ V! ]这么一来一去,物价就上来了,结果影响的还是老百姓的民生问题,近期大家应该都能感觉到物价在上涨。
+ l. d$ q' l& M4 G9 h$ `$ w9 v& E4 p
这违背了国内大循环的战略意图。* V/ t; r% Y3 p6 d( N
. q2 Z$ k& f& M* q$ `2 C* Z& A4 a
所以,这两个蓄水池还是要适当打开的。
( _" j; I) l. A0 s' L$ q7 |& {8 ~7 T( `! S7 y. b" h+ ?
我认为股市的可能性要大一些,主要有利于实体经济的发展,不过监管部门会严加看管,否则还会变成“中产人群和机构厮杀,顺便带走散户”的局面。" h+ Q2 ^& Q& |' W

4 q* H( {6 H1 \9 Q楼市不可能成为蓄水池,但一二线城市会辅助股市吸收资金,所以2021年,全国楼市普涨的概率为0,局部涨的可能性很大。3 _( a/ b6 x7 C4 L- [( V. i  H

% Y3 w, S; E( a# w1 }; Z: T这种情况下,分化趋势会越来越明显。
* o8 n8 r- e- H- I; J9 s+ R! z: X) {  @3 R9 r. K) x& ]! W
一二线分化,三四线分化,地段分化,概念分化,即使在一线城市内部二手房价格也要分化。
# J4 I6 y# {8 O0 \/ K9 z$ [
4 T/ W" {0 x& h! {7 F& S" P比如1月份北京和深圳二手房价格是温和上涨的,但是北京房山及顺义、深圳的盐田等城区价格又是下跌的。# A8 Z3 p! d1 o) O# M4 C# v

3 c  {6 I  N4 F; Z6 z& S4 J9 W2021年买房别说闭着眼睛赚钱了,睁大眼睛都要亏钱,大家心里一定要明白这一点。
女儿国免责声明
1、本主题所有言论和图片纯属会员个人意见,与本论坛立场无关
2、本站所有主题由该帖子作者发表,该帖子作者与女儿国享有帖子相关版权
3、其他单位或个人使用、转载或引用本文时必须同时征得该帖子作者和女儿国的同意
4、帖子作者须承担一切因本文发表而直接或间接导致的民事或刑事法律责任
5、本帖部分内容转载自其它媒体,但并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责
6、本站所有带作者名的小说均收集于网络,版权归原作者所有,本站只提供整理校对排版
7、如本帖侵犯到任何版权问题,请立即告知本站,本站将及时予与删除并致以最深的歉意
8、女儿国管理员和版主有权不事先通知发贴者而删除本文
贡献值排行榜:
您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

Archiver|手机版|小黑屋|《女儿国小说网》

GMT+8, 2024-6-16 18:31 , Processed in 0.207000 second(s), 41 queries .

Powered by Discuz! X3.5

© 2001-2024 Discuz! Team.

快速回复 返回顶部 返回列表