警惕！“返乡置业” 可能是交智商税

一个人

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这几天在一二线大城市打拼的朋友们，陆陆续续回到了老家过年。你一下火车站就能看到铺天盖地的地产广告，那些中介们就像饥渴的鲨鱼一样闻到血腥味（哦不，金钱味）扑到你的面前，鼓吹什么“家乡最美”、“落叶归根”、“在家创富”、“价值洼地”……

冷静，千万别信他们的鬼话，他们忽悠得越起劲，说明当地的房子越难卖出去。
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) s, c, C1 U* o& G0 d凭什么得出这个结论呢？

因为中国出生人口正在塌陷，而你的老家很可能就处于人口锐减区。

4 h8 d! z% Q& v- }% S9 a& w9 O" F到底有多可怕呢？
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3 ~% R& n1 P9 \0 y; C4 G人口大省山东的潍坊，2020年上半年出生人口3.4万人，同比骤降25.8%；
) ~" \" o1 L+ w- \, t沿海发达省份浙江的台州、宁波、温州，出生人口同比分别下降32.6%、19.24%、19.01%；
还有贵阳、合肥等地，出生人口同比分别下降31.6%、23%……

3 i# f! B" @$ Z" @4 I) H) I4 i最让人震惊的是宁夏，计生管制最为松散、生育意愿最为强烈的省份，居然也出现了人口下滑苗头，2020年出生人口比2019年少16%。
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. W$ T' U2 g- ~9 O  K  W- o: `, X雪上加霜的是，那些在经济、科技、教育、医疗和交通方面占尽优势的一二线城市就像超级水泵一样，把你老家原本就不多的青年和少年吸走了。

拿数据说话！我们可以看看十年来各个城市小学在校生的变化情况，经济最活跃的“明星城市”增长率都在30%，而经济衰落最快的哈尔滨则锐减了14%。
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研究表明，小学生数量与三四线城市住宅市场规模是呈正比的。

小学生人数较少的小城市，商品住宅成交规模也很弱，诸如淮北、东营等等。而且这些城市的房子，也卖不到好价钱。

7 Q, t, M$ b6 V1 v连人都“消失”了，盖那么多房子干吗？养猪吗？
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3 c4 C! Y% H5 t普通小城市的房子不值得投资，还有几个重要的原因。

# ]9 L% h5 P0 ]7 k. M1、房子太多了，很难卖掉！

9 U& v6 Y3 {. v$ q: W) Z改革开放以来，国家一直严控一线城市的人口规模，用地指标长期匮乏，而中小城市的建设用地指标却多到用不完。中小城市本身产业结构落后，严重依赖土地财政，于是疯狂拍地卖地，还好大喜功，大建高层小区。截至去年年中，三四线代表城市中长期库存规模为14.4亿平方米，去化时间约4年。

相对于一线城市库存不足，房子遭疯抢，三四线城市4年的去化时间非常可怕。你这时入手，就可能砸在手里，卖不出去。
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: Y' s3 F. L+ h2、部分城市泡沫较大，未来要降价！

让人无语的是，虽然小城市的房地产供应过剩，但房价却不低。
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浙江丽水，二手房均价2.09万元/㎡，全国排名17位，超过武汉、成都、佛山等城市；
浙江衢州，二手房均价1.65万元/㎡，全国排名26位，超过西安、济南、长沙等城市；
' O' Q' t- [9 _, w江苏淮安，二手房均价1.13万元/㎡，全国排名64位，接近长沙、太原等地的房价，学区房价格更是一路猛涨……
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这些小城市二手房价格高企的原因是：前几年货币化棚改，拆迁户们拿着钱去售楼部买楼，一打一打的买，把房价撑起来了。
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但如今，棚改已经结束了，那些房价虚胖的城市可能要瘦身了。如石家庄、呼和浩特等地，前几年购买力过分透支，现在房价都在跌跌跌。
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' n8 _% s3 C$ L未来的总体趋势是：人和钱都不断向中心城市聚集，三四线城市的人气越来越弱，房价也就越来越低——大城市房价深圳化，小城市鹤岗化。

1 ~$ a2 m& b( d4 I# b: |8 i- l在中国房价行情网上，深圳的二手房均价已经从2019年的六七万，一路飙升到如今的九万，牢牢站在鄙视链顶端；而鹤岗，房价虽然降到了两千，但依然卖不出去。
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如果你还是不死心，我再给你算笔账：
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: E1 j  f4 q; P; r+ j三四线城市一套房，至少也得60万。分10年还清，一年还6万。常年在大城市生活的你能住几天呢？国庆7天，加上过年7天——14天。

也就是说，住14天要花6万，一晚花费4285.71元，相当于一台笔记本电脑啊！每天丢掉一台电脑，马云都不敢这么奢侈。
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; ?( z7 c$ Z/ {  i* Y5 ?" f$ M有人会说“自住不划算，我卖出去不就行了”。

$ V& h2 T* d/ z  b% [) w呵呵！按照现在的趋势，小城市的房子挂出去只有两种可能性：

; @) ]; J% t, |. t& H  z" u$ o卖不掉，白白交物业费，未来还有房产税；

. P* T' t8 J' k; }' D# _$ n3 ?7 d& T赔本卖掉，至少要赔掉一个首付。