警惕！“返乡置业” 可能是交智商税

一个人

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这几天在一二线大城市打拼的朋友们，陆陆续续回到了老家过年。你一下火车站就能看到铺天盖地的地产广告，那些中介们就像饥渴的鲨鱼一样闻到血腥味（哦不，金钱味）扑到你的面前，鼓吹什么“家乡最美”、“落叶归根”、“在家创富”、“价值洼地”……
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冷静，千万别信他们的鬼话，他们忽悠得越起劲，说明当地的房子越难卖出去。

凭什么得出这个结论呢？
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因为中国出生人口正在塌陷，而你的老家很可能就处于人口锐减区。
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& \- _, o7 a% b" d3 ]* P到底有多可怕呢？

- N  s  e) x% J: m人口大省山东的潍坊，2020年上半年出生人口3.4万人，同比骤降25.8%；
8 |8 L, Y* @, G/ j/ O/ W沿海发达省份浙江的台州、宁波、温州，出生人口同比分别下降32.6%、19.24%、19.01%；
还有贵阳、合肥等地，出生人口同比分别下降31.6%、23%……

6 C6 v2 [3 x$ A2 S: x) b最让人震惊的是宁夏，计生管制最为松散、生育意愿最为强烈的省份，居然也出现了人口下滑苗头，2020年出生人口比2019年少16%。

雪上加霜的是，那些在经济、科技、教育、医疗和交通方面占尽优势的一二线城市就像超级水泵一样，把你老家原本就不多的青年和少年吸走了。
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拿数据说话！我们可以看看十年来各个城市小学在校生的变化情况，经济最活跃的“明星城市”增长率都在30%，而经济衰落最快的哈尔滨则锐减了14%。


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研究表明，小学生数量与三四线城市住宅市场规模是呈正比的。

; g4 ?' p) \1 J2 e小学生人数较少的小城市，商品住宅成交规模也很弱，诸如淮北、东营等等。而且这些城市的房子，也卖不到好价钱。
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. M- e; @. J  s$ B连人都“消失”了，盖那么多房子干吗？养猪吗？

+ {3 M/ l# l' W6 c普通小城市的房子不值得投资，还有几个重要的原因。

1、房子太多了，很难卖掉！

改革开放以来，国家一直严控一线城市的人口规模，用地指标长期匮乏，而中小城市的建设用地指标却多到用不完。中小城市本身产业结构落后，严重依赖土地财政，于是疯狂拍地卖地，还好大喜功，大建高层小区。截至去年年中，三四线代表城市中长期库存规模为14.4亿平方米，去化时间约4年。
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" }: M: B, Y  j$ c相对于一线城市库存不足，房子遭疯抢，三四线城市4年的去化时间非常可怕。你这时入手，就可能砸在手里，卖不出去。

% g, ?! S: a4 M6 M/ d2、部分城市泡沫较大，未来要降价！

) c. W$ f$ d. ~1 T! L' E9 ?+ |让人无语的是，虽然小城市的房地产供应过剩，但房价却不低。
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5 o6 |. F8 d: N+ ?0 i0 q3 N浙江丽水，二手房均价2.09万元/㎡，全国排名17位，超过武汉、成都、佛山等城市；
0 |% ~; Y* D9 B2 \- p0 C- Z8 v浙江衢州，二手房均价1.65万元/㎡，全国排名26位，超过西安、济南、长沙等城市；
- j" g( M1 n* M% `2 _江苏淮安，二手房均价1.13万元/㎡，全国排名64位，接近长沙、太原等地的房价，学区房价格更是一路猛涨……
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这些小城市二手房价格高企的原因是：前几年货币化棚改，拆迁户们拿着钱去售楼部买楼，一打一打的买，把房价撑起来了。
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但如今，棚改已经结束了，那些房价虚胖的城市可能要瘦身了。如石家庄、呼和浩特等地，前几年购买力过分透支，现在房价都在跌跌跌。

0 u1 \- Q/ g  F. _* y未来的总体趋势是：人和钱都不断向中心城市聚集，三四线城市的人气越来越弱，房价也就越来越低——大城市房价深圳化，小城市鹤岗化。
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在中国房价行情网上，深圳的二手房均价已经从2019年的六七万，一路飙升到如今的九万，牢牢站在鄙视链顶端；而鹤岗，房价虽然降到了两千，但依然卖不出去。

2 \" Y5 F  z6 s如果你还是不死心，我再给你算笔账：
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+ t: `3 y, O4 ]6 l) ], m" z" h三四线城市一套房，至少也得60万。分10年还清，一年还6万。常年在大城市生活的你能住几天呢？国庆7天，加上过年7天——14天。
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也就是说，住14天要花6万，一晚花费4285.71元，相当于一台笔记本电脑啊！每天丢掉一台电脑，马云都不敢这么奢侈。

有人会说“自住不划算，我卖出去不就行了”。

呵呵！按照现在的趋势，小城市的房子挂出去只有两种可能性：

- c% S6 |; ]0 s: J$ `卖不掉，白白交物业费，未来还有房产税；
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赔本卖掉，至少要赔掉一个首付。