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投资,则是以盈利为目标,否则,经测算胜算概率小,自然就不会去冒那个险,买房也是这个道理。大家可不要认为刚需不应该去算这个,认为反正是自住嘛。其实则不然,现在90后,95后的财务意识比我们那个时候要高出不少,即便是买首套房,同样也会考虑未来房子是否有增值潜力,也为后面置换打下基础。
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+ u7 }' I! d6 t/ d. W/ q0 P参数设定: ! q% W% V; Y, K" }* o" @% q
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目前房产总价:120万,含办理产证的各项费用(3万),为拎包入住的装修房。 * n& `9 |4 {2 L- o! K! h
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首付款:3成,35.1万。
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+ y0 u$ w; u% B7 Z2 N贷款:7成,81.9万。
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房贷利率:按5.5%算。
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按揭周期:30年。 7 w m- q2 z+ E$ ]1 K/ f- o1 [
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长期定存年利率:4% 1 |8 X6 e$ i2 I5 ~) l3 Q
. Z- a$ ^' j9 b0 N2 i8 [% y: |先看10年持有成本
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1.首付款利息成本=35.1万*4%*10年=14.04万。
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2.10年时间偿还本金为14.3万元,由于不是一次性偿还的,时间从1个月到10年不等,取中值5年时间算,本金成本为:14.3万*4%*5年=2.86万。 $ y/ }' J0 c P$ y1 I; J4 f$ |4 m a
- {' b0 m8 N! C: k& \# f; A3.偿还房贷利息,30年期取前10年,为41.5万。 1 F: r D8 `& L* M5 i; t
1 G; \" @$ j- M. K/ P还有一项收益,即租金。按中等城市平均租售比算,总价120万左右的房子的租金在2000元/月左右。10年的租金收益约为:2000元/月*12个月*10年=24万。
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: n8 q2 {# k# E6 d* I3 G这里需要说明是,这2种情况需要另算:1.如果是毛坯房的话,则需要装修后才能有这个租金收益,其收益会有4-6万的打折;2.房屋空置的话,不仅少了这部分租金收益,还需承担6-7成的物业费;
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那么,10年的总持有成本就出来了,即14.04万+2.86万+41.5万-24万=34.4万。 ) Q8 g# e+ ^( t( N& u
- [0 _ U) O) c8 G3 s由此可知,10年后,房价要达到以下这个数才不算亏钱。 # c* K/ }' r+ t3 @$ Q. F6 L; K
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34.4万/120万*100%=28.6%,即,在现有价格上增长约29%。同样的道理,无论你现在什么价格买入,在此基础上乘以29%,就是10年后的保本价格。 ) Y( n) h; a5 ~" m- s$ ~! ]% r: D' I
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这里需要注意的是,这仅是算保本情形,但我们知道,以保值为目标的买房,还要算账通货膨胀的情况,这个又是多少呢? 8 b6 b; v4 k1 r( s
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说实在的,目前还没看到这方面的具体数据,国家定期发布的CPI仅指特定类别,而整个商品的价格变化则不受这个约束。记得有经济专家自己估算了一下,在过去20年,现金购买力以平均每年7.5%的速度在减少。所以,算持有房产的保值属性,还要加上每年7.5%的贬值率。考虑到货币供应与GDP增长高度的一致性,未来10年,随着经济增速逐步放缓,货币增速也应有一个趋缓的过程,所以,适当调低通胀率至6%。
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按照复合计算率公式算出,120万房产的话,货币理论上需要达到214.92万才能实现保值,加上持有成本的34.4万,一共需249.32万元。换算成百分比即:(249.32万-120万)/120万*100%=107.76%。用文字表述是,10年后,在现有房价基础上,再增长107.76%,一倍左右,方可实现保值。
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/ |8 m2 k9 ?) X' m- j- c7 |- A; e, b那么,一定有人问,根据房地产的发展趋势,有大多概率能达到呢?笔者认为,可以概括为一句话,“整体上达到有困难,因城而异”。如何理解呢? 7 c, c$ b' ]/ S, A0 l" w; y6 j# h
5 c3 B6 c2 M/ [1 Y- ?1 ^一方面,目前的房价基数已经不低,加上货币增速放缓以及人口老龄化因素,房价不可能再像过去那样增长,保持一个平稳健康增长还是可以期待的。 / f6 k+ P( M" d, U2 K0 }/ \
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另一方面,城市之间分化,楼市因此而分化,所谓强者恒强,弱者更弱,直接表现在人口流动上。经济发达的城市群、都市圈还会继续吸引中小城市的人口流入,而人口收缩型城市将进一步增加,很显然,前者在本身的人口吸引力,加上生育放开的红利作用下,房产实现保值的目标不难,特别优质的一二线城市大概率还能增值,而后者自然又是另外一番景象。那么,看完这个分析结果你意外吗? |