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[家有仙居] 1套120万的房产,10年后要涨到多少钱才能“保本”?

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发表于 2024-2-28 14:03:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
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投资,则是以盈利为目标,否则,经测算胜算概率小,自然就不会去冒那个险,买房也是这个道理。大家可不要认为刚需不应该去算这个,认为反正是自住嘛。其实则不然,现在90后,95后的财务意识比我们那个时候要高出不少,即便是买首套房,同样也会考虑未来房子是否有增值潜力,也为后面置换打下基础。
, H  d, m* X. d' E; s* n9 e
2 U" L9 b. {$ w3 Y6 ~- T8 A8 w& s参数设定:
1 P. t0 z- ^7 ?; }" o! _; z: A" M& Y) _& \
目前房产总价:120万,含办理产证的各项费用(3万),为拎包入住的装修房。. _2 \2 ?% E# w5 O( V8 U$ x+ ^  z8 b& @

! l3 \+ y: {+ B! P1 e+ D首付款:3成,35.1万。, {6 T& k! l/ P& v1 x- H

" c8 _& `2 s( t; Q4 N0 W$ j贷款:7成,81.9万。, q. E6 k, j# c9 A% N

5 q" r' V7 C4 q& i- w% `2 i房贷利率:按5.5%算。
1 {) I7 R" t0 O" }" W" g  ?& H7 e9 I* |5 {7 m
按揭周期:30年。# d4 y0 G( p1 T0 h- N# j* D6 u. ^
: j  z0 h9 d+ H: i$ }9 I" A+ J" Q
长期定存年利率:4%
- }  n) q! m$ b/ g! L  G$ I* _* |3 k+ X, C
先看10年持有成本# `! K7 y  U7 Q6 I6 q

2 ~4 H0 d7 ?; B: R' A/ l1.首付款利息成本=35.1万*4%*10年=14.04万。" b# R/ O' U( ~  c: J9 N+ Z" ?' Z
) w& b4 y6 h, P; u8 [9 Z
2.10年时间偿还本金为14.3万元,由于不是一次性偿还的,时间从1个月到10年不等,取中值5年时间算,本金成本为:14.3万*4%*5年=2.86万。
  z/ v* r$ O7 L7 _
+ Q( O; g4 Q: |3.偿还房贷利息,30年期取前10年,为41.5万。$ S- \  p" ^  a" C8 g$ ?. n

7 R8 }* D0 a% J1 @5 v9 A- ?% U' \还有一项收益,即租金。按中等城市平均租售比算,总价120万左右的房子的租金在2000元/月左右。10年的租金收益约为:2000元/月*12个月*10年=24万。
/ `  x* a* I' P% R7 U4 C/ O: p  i& v9 ~3 }. j
这里需要说明是,这2种情况需要另算:1.如果是毛坯房的话,则需要装修后才能有这个租金收益,其收益会有4-6万的打折;2.房屋空置的话,不仅少了这部分租金收益,还需承担6-7成的物业费;
. b/ W- X# ?. ~, N- o+ ?
" V5 J/ I9 h+ h: ~* K5 W那么,10年的总持有成本就出来了,即14.04万+2.86万+41.5万-24万=34.4万。  {; t( {3 E4 }/ b) g

- H) @6 Y: i) P. W" I由此可知,10年后,房价要达到以下这个数才不算亏钱。( n  N) I1 b% K) N" e' m# q
. e  [& s8 [/ m( O! u4 V$ a" j4 h
34.4万/120万*100%=28.6%,即,在现有价格上增长约29%。同样的道理,无论你现在什么价格买入,在此基础上乘以29%,就是10年后的保本价格。5 B8 Y! {4 y+ [7 z" p
6 W3 m% ~* b6 h7 |7 o
这里需要注意的是,这仅是算保本情形,但我们知道,以保值为目标的买房,还要算账通货膨胀的情况,这个又是多少呢?
1 A6 l+ |, n* j4 A% E
! a' G7 D* b/ ]- A+ C. ?说实在的,目前还没看到这方面的具体数据,国家定期发布的CPI仅指特定类别,而整个商品的价格变化则不受这个约束。记得有经济专家自己估算了一下,在过去20年,现金购买力以平均每年7.5%的速度在减少。所以,算持有房产的保值属性,还要加上每年7.5%的贬值率。考虑到货币供应与GDP增长高度的一致性,未来10年,随着经济增速逐步放缓,货币增速也应有一个趋缓的过程,所以,适当调低通胀率至6%。' m$ Y6 S; c/ F5 z' M  b7 w; f

3 r$ \4 J. w; \5 n2 e: w按照复合计算率公式算出,120万房产的话,货币理论上需要达到214.92万才能实现保值,加上持有成本的34.4万,一共需249.32万元。换算成百分比即:(249.32万-120万)/120万*100%=107.76%。用文字表述是,10年后,在现有房价基础上,再增长107.76%,一倍左右,方可实现保值。7 s7 [( J4 p7 N' F) P
; v6 H7 \4 h  t" \2 Y, g) M0 b
那么,一定有人问,根据房地产的发展趋势,有大多概率能达到呢?笔者认为,可以概括为一句话,“整体上达到有困难,因城而异”。如何理解呢?8 \! T3 w% J. s- D
5 L& A. X" @( I; {( n, a6 n$ B
一方面,目前的房价基数已经不低,加上货币增速放缓以及人口老龄化因素,房价不可能再像过去那样增长,保持一个平稳健康增长还是可以期待的。; \4 O" x8 X) J

( C5 o' E, z2 Q& v另一方面,城市之间分化,楼市因此而分化,所谓强者恒强,弱者更弱,直接表现在人口流动上。经济发达的城市群、都市圈还会继续吸引中小城市的人口流入,而人口收缩型城市将进一步增加,很显然,前者在本身的人口吸引力,加上生育放开的红利作用下,房产实现保值的目标不难,特别优质的一二线城市大概率还能增值,而后者自然又是另外一番景象。那么,看完这个分析结果你意外吗?
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