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[家有仙居] 1套120万的房产,10年后要涨到多少钱才能“保本”?

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发表于 2024-2-28 14:03:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
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投资,则是以盈利为目标,否则,经测算胜算概率小,自然就不会去冒那个险,买房也是这个道理。大家可不要认为刚需不应该去算这个,认为反正是自住嘛。其实则不然,现在90后,95后的财务意识比我们那个时候要高出不少,即便是买首套房,同样也会考虑未来房子是否有增值潜力,也为后面置换打下基础。
1 O9 h& T& C6 G9 w: J. i
* X0 @. j) h, W# D) F: W参数设定:+ }9 s$ F# i* O  M

: e2 @* o* |. G* c% V5 w8 g目前房产总价:120万,含办理产证的各项费用(3万),为拎包入住的装修房。
, z: X2 m" x+ d4 v3 b5 n! w$ j6 @5 W
首付款:3成,35.1万。
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5 q" \" E0 V( Q) C, T贷款:7成,81.9万。
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, [: ]6 z8 V1 d- U房贷利率:按5.5%算。+ c. E7 N. A" B4 n" k  E' s8 Q
- E1 y! J1 f9 g2 n' h
按揭周期:30年。  e6 n  W  Q9 O' a, b
- P& f1 |$ H: n1 j- H
长期定存年利率:4%
1 g% H; l, {+ |# A' i7 ?+ m5 b# c; ~# t8 ~' M3 R  E
先看10年持有成本
! T% i" A! L* k, F3 J- `& ]: e+ p& k6 E3 {$ I( @  d+ U. [
1.首付款利息成本=35.1万*4%*10年=14.04万。, F5 U' P+ x  b' g: d6 ?# E
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2.10年时间偿还本金为14.3万元,由于不是一次性偿还的,时间从1个月到10年不等,取中值5年时间算,本金成本为:14.3万*4%*5年=2.86万。
0 b9 m9 H) H7 x) t; a' G; `6 d+ ^, j: T: y; a& A- e$ z8 _- F
3.偿还房贷利息,30年期取前10年,为41.5万。
1 J; F2 e+ y3 @: L5 h0 [4 g, B2 N8 ~# W, }; h
还有一项收益,即租金。按中等城市平均租售比算,总价120万左右的房子的租金在2000元/月左右。10年的租金收益约为:2000元/月*12个月*10年=24万。1 ~0 L* l+ \5 X3 `+ V5 {1 a

3 U7 [0 k6 B/ g1 ~" x这里需要说明是,这2种情况需要另算:1.如果是毛坯房的话,则需要装修后才能有这个租金收益,其收益会有4-6万的打折;2.房屋空置的话,不仅少了这部分租金收益,还需承担6-7成的物业费;& I2 o! W: G: _5 K: _, R- Y

9 U+ W) G" j9 G" v0 g2 p& C那么,10年的总持有成本就出来了,即14.04万+2.86万+41.5万-24万=34.4万。
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由此可知,10年后,房价要达到以下这个数才不算亏钱。
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. h8 i$ ~2 @5 h# x' }34.4万/120万*100%=28.6%,即,在现有价格上增长约29%。同样的道理,无论你现在什么价格买入,在此基础上乘以29%,就是10年后的保本价格。2 i" u3 H5 _$ ?0 h
& P  L. I3 R3 }, f. g- W# R% F
这里需要注意的是,这仅是算保本情形,但我们知道,以保值为目标的买房,还要算账通货膨胀的情况,这个又是多少呢?
2 Q, |! |8 N( \6 J; x
; ^& U' v! A7 J# v8 n/ h说实在的,目前还没看到这方面的具体数据,国家定期发布的CPI仅指特定类别,而整个商品的价格变化则不受这个约束。记得有经济专家自己估算了一下,在过去20年,现金购买力以平均每年7.5%的速度在减少。所以,算持有房产的保值属性,还要加上每年7.5%的贬值率。考虑到货币供应与GDP增长高度的一致性,未来10年,随着经济增速逐步放缓,货币增速也应有一个趋缓的过程,所以,适当调低通胀率至6%。5 o2 C& ~6 Y8 W

2 u! H8 `1 j/ M+ O5 k: v% u按照复合计算率公式算出,120万房产的话,货币理论上需要达到214.92万才能实现保值,加上持有成本的34.4万,一共需249.32万元。换算成百分比即:(249.32万-120万)/120万*100%=107.76%。用文字表述是,10年后,在现有房价基础上,再增长107.76%,一倍左右,方可实现保值。
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那么,一定有人问,根据房地产的发展趋势,有大多概率能达到呢?笔者认为,可以概括为一句话,“整体上达到有困难,因城而异”。如何理解呢?# ]: A8 O3 D& h$ G
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一方面,目前的房价基数已经不低,加上货币增速放缓以及人口老龄化因素,房价不可能再像过去那样增长,保持一个平稳健康增长还是可以期待的。( y) i2 l/ y3 X8 f' w4 {" x& d
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另一方面,城市之间分化,楼市因此而分化,所谓强者恒强,弱者更弱,直接表现在人口流动上。经济发达的城市群、都市圈还会继续吸引中小城市的人口流入,而人口收缩型城市将进一步增加,很显然,前者在本身的人口吸引力,加上生育放开的红利作用下,房产实现保值的目标不难,特别优质的一二线城市大概率还能增值,而后者自然又是另外一番景象。那么,看完这个分析结果你意外吗?
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