投资,则是以盈利为目标,否则,经测算胜算概率小,自然就不会去冒那个险,买房也是这个道理。大家可不要认为刚需不应该去算这个,认为反正是自住嘛。其实则不然,现在90后,95后的财务意识比我们那个时候要高出不少,即便是买首套房,同样也会考虑未来房子是否有增值潜力,也为后面置换打下基础。% |5 K* l! g' X- v- R+ j
9 ^6 y* o* ^4 X& p$ _4 c2 s* r. r2 x
参数设定:2 g6 k# C7 ?1 l: [1 X
7 ~8 Y0 F& ~# J3 Z6 g$ p8 T$ q目前房产总价:120万,含办理产证的各项费用(3万),为拎包入住的装修房。 # P7 a. e: f$ i* r- L- e. U# [' L2 f& g
首付款:3成,35.1万。 , M/ g) e( L. ~' V! @0 e6 s0 z2 L& M) J& w! Y0 F
贷款:7成,81.9万。 R/ J8 G6 P& U; F V# U
" x- k7 d% M6 I0 r3 A$ Y* ~4 `
房贷利率:按5.5%算。$ F& ?. F6 `' }
! O( G- |1 V" Q. i6 Q按揭周期:30年。 8 z& ~! L+ f2 E6 h" O5 E/ M0 P: U& e+ l3 b; I6 e5 u
长期定存年利率:4%6 u: J# y7 X1 Z( H3 L
8 E3 m. J, k( R1 W/ ~' ]0 C
先看10年持有成本 " f" o# M6 C* v* l* E: l9 O$ T( q* c& A, a& a+ Q
1.首付款利息成本=35.1万*4%*10年=14.04万。. P6 M+ h: T9 Z# E
9 H$ ^3 s3 `9 {8 }/ Y: |* X0 D
2.10年时间偿还本金为14.3万元,由于不是一次性偿还的,时间从1个月到10年不等,取中值5年时间算,本金成本为:14.3万*4%*5年=2.86万。9 h% [- v6 m! b4 Z2 `& l: U
2 h' ]2 I# R, B! S3 T7 g5 u8 N1 Y
3.偿还房贷利息,30年期取前10年,为41.5万。 : t& E! q' f0 H+ ^$ v' i4 f+ {" K" |/ s% I
还有一项收益,即租金。按中等城市平均租售比算,总价120万左右的房子的租金在2000元/月左右。10年的租金收益约为:2000元/月*12个月*10年=24万。 ! }$ k; k3 H- [- Q) U: }! V0 Q* o" x8 `( ^4 D3 G
这里需要说明是,这2种情况需要另算:1.如果是毛坯房的话,则需要装修后才能有这个租金收益,其收益会有4-6万的打折;2.房屋空置的话,不仅少了这部分租金收益,还需承担6-7成的物业费; % Z p8 p4 `- b* k I+ G$ N$ P - p7 k6 }% V' D- c' d( C O那么,10年的总持有成本就出来了,即14.04万+2.86万+41.5万-24万=34.4万。: C: d; K: A$ x; s8 Y/ M
' ^ v8 |* j1 C j
由此可知,10年后,房价要达到以下这个数才不算亏钱。 # |( h$ Q7 q7 N+ H4 G - b7 M6 t# P; t% x5 \34.4万/120万*100%=28.6%,即,在现有价格上增长约29%。同样的道理,无论你现在什么价格买入,在此基础上乘以29%,就是10年后的保本价格。4 U7 f( B7 b. W. Y
F. l: n! x5 n# `' Q这里需要注意的是,这仅是算保本情形,但我们知道,以保值为目标的买房,还要算账通货膨胀的情况,这个又是多少呢? 7 a6 o7 a$ j* d ( L2 r$ Y0 J( M# k" [说实在的,目前还没看到这方面的具体数据,国家定期发布的CPI仅指特定类别,而整个商品的价格变化则不受这个约束。记得有经济专家自己估算了一下,在过去20年,现金购买力以平均每年7.5%的速度在减少。所以,算持有房产的保值属性,还要加上每年7.5%的贬值率。考虑到货币供应与GDP增长高度的一致性,未来10年,随着经济增速逐步放缓,货币增速也应有一个趋缓的过程,所以,适当调低通胀率至6%。4 q3 C! l7 w V
9 i/ \: V0 V% X! `: v) T Q按照复合计算率公式算出,120万房产的话,货币理论上需要达到214.92万才能实现保值,加上持有成本的34.4万,一共需249.32万元。换算成百分比即:(249.32万-120万)/120万*100%=107.76%。用文字表述是,10年后,在现有房价基础上,再增长107.76%,一倍左右,方可实现保值。 * c* A {1 x' Y$ Y* Q5 O/ |, }+ F- \1 Z7 Q& }0 h' F1 p5 q, M
那么,一定有人问,根据房地产的发展趋势,有大多概率能达到呢?笔者认为,可以概括为一句话,“整体上达到有困难,因城而异”。如何理解呢? 4 u9 @4 W2 b9 k' K' d9 D ^! f% z! A* A' `% V8 S J) B
一方面,目前的房价基数已经不低,加上货币增速放缓以及人口老龄化因素,房价不可能再像过去那样增长,保持一个平稳健康增长还是可以期待的。' V2 T3 ]! Q/ g
0 j( X- A; t/ | H3 a+ {% k5 n
另一方面,城市之间分化,楼市因此而分化,所谓强者恒强,弱者更弱,直接表现在人口流动上。经济发达的城市群、都市圈还会继续吸引中小城市的人口流入,而人口收缩型城市将进一步增加,很显然,前者在本身的人口吸引力,加上生育放开的红利作用下,房产实现保值的目标不难,特别优质的一二线城市大概率还能增值,而后者自然又是另外一番景象。那么,看完这个分析结果你意外吗?