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[家有仙居] 1套120万的房产,10年后要涨到多少钱才能“保本”?

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发表于 2024-2-28 14:03:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
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投资,则是以盈利为目标,否则,经测算胜算概率小,自然就不会去冒那个险,买房也是这个道理。大家可不要认为刚需不应该去算这个,认为反正是自住嘛。其实则不然,现在90后,95后的财务意识比我们那个时候要高出不少,即便是买首套房,同样也会考虑未来房子是否有增值潜力,也为后面置换打下基础。
! u* G- _- i' h
5 |) h  O3 D2 k: _# s参数设定:
) C6 K; v7 z3 |. z+ K4 v% t
& d& ^6 ]5 e$ |% D& @目前房产总价:120万,含办理产证的各项费用(3万),为拎包入住的装修房。
; o9 c7 X1 [( T, {
$ }. ?) J! E! T1 U) ]首付款:3成,35.1万。
- T3 [" q7 V3 Z! b( F
8 H/ F' Q3 [9 I- B贷款:7成,81.9万。, r: V; A# H8 U9 L3 X+ S# m
  h* z( `. L- I# m( k
房贷利率:按5.5%算。
' o) T1 C8 ~. D- v7 M1 F
7 g' j! _+ |, i/ b8 ~( w1 x! |按揭周期:30年。0 k) i: S( O- ^4 b: ~& \# J# ~: S' ?
. \. H- o7 T1 l6 F% O8 C
长期定存年利率:4%
0 X/ N3 Y. Q% B' t. U2 V
& k# z3 f# |$ B% s$ |2 H' {; ^先看10年持有成本, y' E: o# i" y! p6 p4 O
/ {4 b5 J2 S; w  a, i; Y8 u% h
1.首付款利息成本=35.1万*4%*10年=14.04万。' Z7 T0 T! e9 Y( i( a5 j+ Q' x

* D5 Q" C% ~% i5 G+ h5 i. P2.10年时间偿还本金为14.3万元,由于不是一次性偿还的,时间从1个月到10年不等,取中值5年时间算,本金成本为:14.3万*4%*5年=2.86万。
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  y. B2 I# r+ q. A8 h3.偿还房贷利息,30年期取前10年,为41.5万。& Y5 O$ h( ^! O6 `7 `
6 d. S" z. d  }" _% v9 w
还有一项收益,即租金。按中等城市平均租售比算,总价120万左右的房子的租金在2000元/月左右。10年的租金收益约为:2000元/月*12个月*10年=24万。  E* r: t$ t4 c
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这里需要说明是,这2种情况需要另算:1.如果是毛坯房的话,则需要装修后才能有这个租金收益,其收益会有4-6万的打折;2.房屋空置的话,不仅少了这部分租金收益,还需承担6-7成的物业费;# v! `8 a' |% l4 y" [

! B0 n' U' i- I  A& {# W5 O1 f那么,10年的总持有成本就出来了,即14.04万+2.86万+41.5万-24万=34.4万。
' x# F1 O# N: ?
7 _2 m$ p5 N$ T' k& Q6 |' A由此可知,10年后,房价要达到以下这个数才不算亏钱。8 P& Y  R7 s2 R; z0 C  T, s( j# D* x
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34.4万/120万*100%=28.6%,即,在现有价格上增长约29%。同样的道理,无论你现在什么价格买入,在此基础上乘以29%,就是10年后的保本价格。3 L* `* m+ `/ R1 U7 y& e2 W
& q6 R, P7 ?, ?) B( L
这里需要注意的是,这仅是算保本情形,但我们知道,以保值为目标的买房,还要算账通货膨胀的情况,这个又是多少呢?
" d) K% E! `6 u8 j0 E) u2 k- L' \. y
+ x* B  o2 w1 a说实在的,目前还没看到这方面的具体数据,国家定期发布的CPI仅指特定类别,而整个商品的价格变化则不受这个约束。记得有经济专家自己估算了一下,在过去20年,现金购买力以平均每年7.5%的速度在减少。所以,算持有房产的保值属性,还要加上每年7.5%的贬值率。考虑到货币供应与GDP增长高度的一致性,未来10年,随着经济增速逐步放缓,货币增速也应有一个趋缓的过程,所以,适当调低通胀率至6%。0 B6 i. q. F& t- ]+ y

* O6 @, G/ b# R! |按照复合计算率公式算出,120万房产的话,货币理论上需要达到214.92万才能实现保值,加上持有成本的34.4万,一共需249.32万元。换算成百分比即:(249.32万-120万)/120万*100%=107.76%。用文字表述是,10年后,在现有房价基础上,再增长107.76%,一倍左右,方可实现保值。
2 [7 a$ B. [8 t6 {
; d. \1 a( G; p/ U那么,一定有人问,根据房地产的发展趋势,有大多概率能达到呢?笔者认为,可以概括为一句话,“整体上达到有困难,因城而异”。如何理解呢?: n6 ^7 n& [: ]1 G% J' d4 K0 k& A

$ O! K- \  G. |& K6 R& `一方面,目前的房价基数已经不低,加上货币增速放缓以及人口老龄化因素,房价不可能再像过去那样增长,保持一个平稳健康增长还是可以期待的。
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8 L/ K' g5 K+ O, K另一方面,城市之间分化,楼市因此而分化,所谓强者恒强,弱者更弱,直接表现在人口流动上。经济发达的城市群、都市圈还会继续吸引中小城市的人口流入,而人口收缩型城市将进一步增加,很显然,前者在本身的人口吸引力,加上生育放开的红利作用下,房产实现保值的目标不难,特别优质的一二线城市大概率还能增值,而后者自然又是另外一番景象。那么,看完这个分析结果你意外吗?
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