房贷贴息落地首日，楼市“热”起来了吗？

海门人

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10月1日，真金白银的购房贴息正式就位，楼市真实温感如何？
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中央财政首次对商业性个人住房贷款实施贴息的政策正式落地，按最高贷款100万元测算，符合条件的购房者最多可累计减息近5万元。
落地首日，记者实地走访济南多个楼盘，并采访省内多地市房产经纪人发现，整体咨询量有所升温，市场整体反应偏向理性。这份买房 “国补”，真正的承接点在哪？
$ z0 ~0 T  z( S( d: d* e: P值得注意的是，今年以来，多地楼市已悄然回温，部分此前观望的购房者开始重新进入市场，背后驱动因素几何？新政之后，市场又将如何作答？
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新政首日，市场反应如何？
5 V! K+ L% `6 w, u3 h5 H10月1日，记者走访济南多个新楼盘，并采访济宁、青岛等地多位房产经纪人发现，新政确实带来了咨询量上涨，但更多表现是房产销售人员为购房者重新算一笔账，即是否符合条件、市场有无合适房源、利息补贴能到多少。
“恰逢假期第一天，客户休息为主，前来看房的不多，但有一些存量客户约定再过几天来再次咨询看房。”济南高新区一新楼盘销售顾问告诉记者，“昨天刚咨询银行，当地银行具体执行细则还需进一步落地，到实行还要等几天。”
% E  m1 J6 c- E: o2 v' n# w. D4 ^在青岛李沧区，从业6年的房产经纪人贾国民近2天接待了不少前来咨询的客户， “但真正完全匹配条件的刚需客群并不多。”
$ J$ ?5 v" |& `# U- s$ n! _6 o  x到三四线城市，情况又如何？“会主动给客户推送政策，这是锦上添花，能省点就省点。”在济宁从事多年房产经纪的张灿灿给记者算了一笔账，当地主城区新房均价6500-7000元/平方米，120平方米以下的房源总价多在七八十万元，购房者普遍贷款四五十万元，按政策贴息计算能省2.5万元左右。
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5 r$ E5 G2 D: w3 F% t7 v8 M与此同时，前述济南新楼盘销售顾问表示，“我手头上已有两三位客户咨询政策，但符合条件的较少。现在基本上新楼盘都是100多平方米起步，主城区里符合政策的小户型新楼盘屈指可数。”
这并非一个孤立现象。从事多年济宁房产经纪业务的张灿灿告诉记者，目前济宁新房市场中，120平方米以下比较少，新房面积普遍在120平方米以上户型更为常见。“现在的新房开发的主攻方向不再是刚需盘，而是面向中高端类型的改善型住房开发。”
. `- V, S. k  @6 x- o7 |5 Q在青岛市李沧区，贾国民也观察到了类似变化。他接到的咨询并不少，但其中有一些人首先问的是青岛买首套能不能用，因为部分购房者在其他城市已有住房，希望在青岛购买首套住房。
% e6 C- w3 ?. n  M& V; `1 C同样的，青岛新房市场同样以改善型产品为主。贾国民介绍，“符合政策的小户型新房主要集中在靠近城阳的少数项目，而二手房则明显更容易找到符合面积、总价要求的房源。”
$ p6 j+ D  ]# `* n' G/ L这恰恰反映了一个现实情况，今天的新房市场，正在越来越多地转向改善型产品。新政之下，符合条件的新房是“稀缺品”，超半数的成交套数或将由二手房贡献。
1 u* ~& s2 U5 J: {! r% N+ t以省内情况为例。记者采访发现，济南、青岛、济宁三地符合政策条件的房源均以二手房为主：青岛李沧区符合条件的二手房占比约50%；济宁二手房市场中120平方米以下房源交易量占比达六成；在济南，主城区内新楼盘大户型居多，大量小户型二手房比新房更贴合政策门槛。

国家统计局数据显示，2026年1—8月份，全国新建商品房销售面积同比下降12.1%，销售额下降13.0%，同期二手房交易网签面积同比增长10.6%，且二手房交易面积已经超过新房。新房仍在调整，而二手房已走出不同的交易节奏。
! p) V5 X- G+ `/ P. z从这个角度看，此次贴息政策对于楼市的影响，未必首先表现为新房售楼处人潮涌入，更可能体现在二手房市场的交易机会被激活。
国联民生证券首席经济学家陶川、宏观分析师钟渝梅在研报中表示，“150万元的房价门槛基本将一线城市核心区排除在外，补贴重心主要落在三四线城市及一二线远郊。这一政策安排，是对楼市‘止跌回稳’的实质性托底，也体现财政政策从‘投资于物’向‘投资于人’的进一步延伸。”

今年成交量已悄然回暖，背后是价格预期发生变化
事实上，今年以来，楼市回温已然显现。
0 y; r( o# X0 l5 I! W张灿灿告诉记者，“从3月开始，济宁交易量明显好于2025年。我们门店今年成交量相比去年翻倍了。”在他看来，一个重要原因是房价经过前期调整后趋于稳定，“房价回落到一定程度，现在已经进入一个平稳期了。”
% W5 y* A# m+ H当价格不再持续下跌，部分此前观望的购房者开始重新进入市场。张灿灿观察道，“一看，价格也不跌了，也不涨了，有合适的就下手了。”
1 i0 z9 ^3 Y, E( o1 V7 d+ x不过，他同时指出，近期成交仍以120平方米以上的改善型房源为主，小户型反而较少。
青岛市李沧区也出现了类似情况。贾国民认为，“今年市场成交量不错，我们门店今年成交量相比去年接近翻番。一个重要原因也是部分购房者认为价格‘降得差不多了’。”对于贴息政策可能带来的增量，他的判断依然谨慎，“这会对处于门槛附近的购房者产生推动，但很难形成大规模成交增长。”
这也是理解此次房贷贴息政策的关键。政策从需求端发力是有现实针对性的，更可能影响那些原本已经站在购买门槛附近的人。
5 k7 m4 }2 ~( i) u2 `: s3 R“这批卡在线上的消费者，正是普通的工薪阶层”。许传明认为，“对于这部分群体来讲，释放低总价房源的需求，是对住房需求民生保障的呼应，符合近年来国家一直倡导的‘房住不炒’，更有民生价值意义。”
由此，贴息真正要观察的，是能否把一部分已经存在的潜在需求转化为实际成交。
政策工具已经落地，市场仍需要时间消化。新政能推开一道门，但门后有多少人真正愿意走进来，还要看市场接下来给出的答案。
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