不交税违法，不交物业费违法吗？

法外求知 · 发表于昨天 14:50

大家好，今天聊个家家户户都可能碰上的事儿，也是很多业主心里的疑问：被法官问为啥不交物业费时，不少人会当场反问“不交税违法，那不交物业费违法吗？”

这话听着挺在理，好多业主都被绕进去了，觉得两者没啥区别，要么都违法，要么都能拖着。但真相是，两者差别大得很，今天就用大白话，结合最新法律规定和法院判例，把这事掰扯明白，不管你是业主还是物业，看完都能心里有底，不踩坑。

先把核心疑问直接说透：不交税和不交物业费，违不违法的性质完全不一样，关键就差在“法定义务”和“约定义务”这8个字上，一点都不复杂，咱们普通人都能看懂。

先说不交税，那是板上钉钉的违法行为，后果还特别严重。交税是国家法律直接规定的，不管你愿意不愿意，只要达到缴税标准，就必须交，没有商量的余地，这是法定的强制性义务。就像咱们上班要交个税、开店要交增值税，你要是不交，轻则税务部门上门追缴，还得加滞纳金、罚款；重则被列入失信名单，贷款贷不了、高铁飞机坐不了；要是情节严重，还得负刑事责任，这辈子都受影响，这没任何可争议的，就是违法。

再看不交物业费，这就不能简单说“违法”，大概率是违约，只有特殊情况才合法，并非必然违法。咱们交物业费，靠的是和物业签的合同，不管是买房时签的前期物业合同，还是业主大会选的物业签的合同，对全体业主都有约束力，交物业费是合同里约定的义务，不是国家法律直接强制要求的，这就是和交税最核心的区别。

这里分两种情况，一看就懂：

第一种，正常情况，物业按合同提供了基本服务，比如小区保洁天天做、安保按时巡逻、电梯正常运行、公共设施坏了及时修，业主没正当理由就是不交，这就是违反合同约定，属于违约，不是咱们说的犯法犯罪，但得承担后果，比如补物业费，合同里有约定的还得付违约金，一分都少不了；

第二种，特殊情况，物业没履约，服务差到离谱，业主有实打实的证据，这时候就能合法拒交，不算违约，这也是业主维权的关键，后面会详细说。

一句话总结：不交税是跟国家法律对着干，必违法；不交物业费是跟物业合同对着干，核心看物业有没有好好服务，不是一定违法，别再混为一谈了。

接下来给大家一个关键结论，别抱侥幸心理：只要物业按合同履约了，你不交物业费，最后不仅得补，还可能被法院强制执行，吃亏的还是自己。

很多业主觉得“物业费可交可不交，服务不好就不交”，这是大错特错。《民法典》第944条明确规定，物业按约定和规定提供服务的，业主不能以没住、没享受到服务为由拒交物业费。

通俗点说，只要物业没摆烂，小区垃圾有人清、大门有人看、电梯能正常用、绿化有人管，就算你常年在外打工没住，或者觉得服务没达到你心里的标准，也得交物业费。因为物业费是维护小区公共区域的钱，不是按你个人享没享受到收费，这是法律明文规定的，没商量。

而且拒交的后果，比你想的严重。物业先会书面催你交，催了还不交，物业就会起诉或仲裁，这种情况业主大概率败诉，最后不仅补物业费，有约定的还得付违约金，欠得越久，违约金越多；败诉后还拒不交，物业会申请法院强制执行，到时候法院能查你银行卡、冻存款、扣工资，甚至查封房子车子，还会把你列入失信名单，影响贷款、出行，纯属得不偿失。

还有人觉得“欠久了就不用交了”，也不对。物业费诉讼时效是3年，但每一笔物业费都是独立的，比如按季度交，每一季度的物业费时效都要单独算。只要物业有催缴记录，比如短信、律师函、你签收的催费单，时效就会重新算。就像去年江苏一个案例，业主欠了8年物业费，物业因为没有前期催缴证据，最后法院只支持了近3年的费用，之前的就没法追了。但只要物业有完整催缴记录，哪怕欠5年，该补还是得补。

另外提醒大家，这3个拒交物业费的借口，法院根本不支持，别再拿来当理由了：

1. 房屋漏水、户型设计不合理，这是你和开发商的纠纷，跟物业没关系，该找开发商维权，不能拒交物业费；

2. 邻居违规装修、乱停车，物业没管好，物业只有制止和上报的义务，没有执法权，不能因为没制止成功就拒交；

3. 自己没住、没享受到服务，前面说了，物业费是维护公共区域的，不管住没住都得交。

当然，也不是所有物业费都得硬交，物业没做到位，这4种情况，业主能合法拒交，还有法律支撑，不用怕：

1. 物业完全摆烂，没提供基本服务。比如小区安保形同虚设，陌生人随便进；垃圾堆好几天不清；电梯坏了拖几个月不修；绿化全枯死没人管，业主收集好照片、视频、业主联名证明，就能合法拒交，还能要求物业赔偿；

2. 物业服务严重不达标，没达到合同约定。比如合同约定每天保洁2次，实际一周1次；约定24小时安保在岗，实际晚上没人值班；电梯该每月检修，实际半年都不查，有安全隐患，业主有证据就能拒交，或要求减免；

3. 物业擅自加项收费、涨物业费。物业费的标准和项目，合同里都写得明明白白，物业没经过业主大会同意，额外收门禁费、垃圾处理费，或随便涨费，业主能拒交新增和超额的部分；

4. 物业侵占公共收益，不公示不分钱。小区电梯广告、公共停车位、快递柜的收益，扣掉合理成本后都归全体业主，物业得公示，要么分钱要么抵扣物业费，要是物业私自吞了，业主就能以此拒交，还能要求返还收益。

这里重点说一句，合法拒交一定要留好证据，空口说白话没用。发现物业有问题，先拍照片、录视频，保存和物业的微信、短信沟通记录；再书面告知物业整改，留好送达证据；物业拒不整改，再拒交，这样才不会被动。

给业主3个实用建议，不冤交物业费，也不踩维权坑：

1. 签物业合同时，细看收费标准、服务内容、违约责任，尤其是服务标准，写得越细越好，后面维权有依据；

2. 物业有问题，别直接拒交，先书面反馈让整改，同时留证，整改不了再拒交，避免自己被动；

3. 合理维权不偏激，能协商就协商，协商不成找业委会，业委会解决不了再走法律程序，偏激维权最后吃亏的是自己。

也给物业提个醒，业主不交物业费，不能用极端方式催费，否则自己违法。《民法典》明确规定，严禁断水、断电、断燃气、停暖气，也不能限制业主用门禁、电梯。就像最高法去年的典型案例，有物业因为业主欠物业费，不让业主用电梯和门禁，最后被法院判违规，还得恢复业主的使用权。而且物业要是断水电催费，轻则被责令整改，重则罚款，最高能罚5万，要是给业主造成损失，比如冰箱里的食物变质、装修延误，还得赔偿。催费得合法，只能书面催告、发律师函，或走法律程序，不能上门骚扰、贴大字报，不然还会触犯治安规定。

其实说到底，物业费纠纷的核心，就是物业和业主的权责对等。物业按合同好好服务，让业主住得舒心；业主按时交物业费，让物业有资金维持服务，大家各尽其责，小区才能越来越好。

最后想跟大家探讨一下：你所在的小区，物业能做到合同里约定的服务吗？你有没有遇到过物业费纠纷？要是碰到物业不作为，你是选择协商、投诉还是走法律程序？欢迎在评论区留言，咱们一起交流。

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