房贷利率下调月供反而增加？银行人士回应

有钱人

星级打分

• 1
• 2
• 3
• 4
• 5

平均分:0  参与人数:0  我的评分:未评

近日，部分存量房贷用户反馈“存量房贷利率下调，但最近一期月供反而增加”。

比如有市民反馈，“在房贷利率调整前，每个月房贷扣款金额将近6000元，而这个月却扣款10000元。”
* H7 F7 ]  I3 e5 A' n3 [; w& _类似这样的案例很多。一位重庆用户在社交媒体上表示：“房贷利率由固定4.41%转浮动后变为3.38%，还款金额从3197元却从变3276元。”
一位江苏用户表示：“利率4%，月供4917，降到3.9%后，月供变成4927，还多了10元。”
; a" K/ Z/ Y( n  p2 m为何存量房利率下调但月供反而高了？对此，界面新闻向多名银行业内人士求证。相关人士表示，确有可能发生在等额还款方式的借款人身上，但这种情况是暂时的，之后的月供金额必然会逐步减少。
- X& J% c, Y! J) F# i0 i# f, N一位银行人士向界面新闻新闻表示，对于等额本息还款方式的贷款遇到利率调整，银行调整当月的计息方式做了优化，优化后调整当月应还利息采用分段计息，应还本金按照调整后的利率计算，当月应还款额＝当月应还利息＋当月应还本金。
  E1 a" {+ U. Y因此，按照当前的计算方式，利率调整方式选择按年浮动的客户，在利率调整当月，可能会出现LPR 下调，但是月还款额比上月多的情况。
& B7 \3 m0 @3 G( T' r5 P2 `来看具体计算方式：
* d+ Y+ I3 o3 |1 ^先是当月应还本金变化情况。
/ S7 e3 N2 L( M* {+ R6 s对于等额本息还款方式，利率越低，月还款额越少，但首月还款额中的本金会越多。以本金100万，期限20年为例，以下表格展示了对于等额本息还款方式，不同年利率情况下月还款额和本金利息的分布情况。
. E1 I0 j6 M$ j. P1 }

- a4 o$ R  z# H) J. g
这里请看本金
再来看当月应还利息。
) x: X# m! y' I当房贷利率在某个月中发生调整时，这个月的利息计算通常会采用分段计息的方式。分段计息是指将该月的利息分为两部分计算：一部分按照调整前的利率计算，另一部分按照调整后的利率计算。
8 [" b6 J. [$ E2 Z) J" t2 \如利率下降，当月利率调整前的计息利率不变，当月利率调整后的计息利率下降，当月总的应还利息会减少。
最后来看加总的当月应还款额变化情况。
& T+ B9 e4 z+ t6 k/ ?当利率下降时，如当月减少的应还利息小于当月增加的应还本金，当月总的还款额会增加，如当月减少的应还利息等于当月增加的应还本金，当月总的还款额不变，如当月减少的应还利息大于当月增加的应还本金，当月总的还款额会减少。
“因此，在该计算方式下，有可能存在房贷利率下调月供反而增加的情况。但是，这种情况只会发生在调整首月，次月还款金额会减少，总的贷款本金不变。”前述银行人士表示。
$ B. A- d: ]$ E, P1 F6 T: G