楼上漏水，楼下受损，找楼上还是找物业？

法外求知

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小编按：如果漏水点在楼上房屋室内，损失应由楼上业主承担；如果漏水点在管道井等公共区域，损失则由物业公司承担。
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如果该业主并未领取房屋钥匙，没有交付，且该房屋实际上是由物业公司管控，损失则由物业公司承担。

该找谁索赔？漏水点的位置和是否交付是关键
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家住长春市维多利亚庄园小区的孙先生很烦恼，楼上漏水把自己家泡了，楼上业主说可以赔偿，但希望追责时也把物业带上，而物业则称和此事没有关系，导致此事已10多天仍悬而未决。
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受损业主七楼漏水 六楼被泡

; l; d* V9 p0 y. B5 J据介绍，2015年11月29日，孙先生家楼上开始漏水，多亏5楼邻居在晚9点左右及时发现，给物业打电话，才将漏水控制住。
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“漏水时家里没人，等半夜家人下班到家一看，客厅吊顶、窗台还有卫生间墙壁都已在渗水了。”孙先生说，直到第二天水仍没漏完，只能在屋里各处摆着盆接水。当时装修时孙先生投入几十万元，现在房子被泡得一塌糊涂，蒙受了不小的损失。

“我觉得现在棚顶还有水滞留，没都流出来。”孙先生说。新文化记者看到，他家客厅吊顶由南向北已产生裂痕，墙皮也有部分脱落。孙先生表示，现在窗台有块墙皮已“开花”，客厅棚顶靠卧室一侧也有下沉迹象，因为卫生间积水浸泡，现在卧室靠门一侧的地板也变形了，吊顶估计也得拆除后重新装修，“这就是水一点点渗透然后泡坏的，如果一开始就有人负责早点处理，不至于泡成这样。”
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3 H  {0 g8 e5 I5 _2 s七楼房主不让我住 出事让我赔？

) U% D( ]& q) i; {2 E3 M因为七楼是毛坯房，一直没人居住，所以孙先生找到物业帮忙联系房主。第二天，物业带着一名男子来到他家查看情况。“物业说他就是房主，当时说可以维修，就是刮一遍大白。”当时孙先生的爱人提出检查下棚顶积水情况，再谈具体损失时，这名男子就走了。
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; L( w5 Z! g3 v/ g0 W( z$ m“后来再联系时，对方说自己不是房主，还说这房子有纠纷，物业不让房主装修，现在漏水了，让我去找物业解决。”孙先生没办法，只能再次找到物业，但物业表示不能承担责任。
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) s' H1 z: h1 \. ]6 L最终，孙先生联系到了七楼房主张先生。楼上邻居的态度倒是很客气，称因为历史原因，物业不让他装修入住，现在漏水了，物业应该承担责任。这下孙先生蒙了，到底谁负责啊？

“七楼房主说他一直没装修入住，水、电也让物业掐了，说明物业在进行管理。现在我想起诉索赔，七楼房主认，但要求把物业也带上。”无奈，孙先生只能一并起诉七楼房主和物业公司，并希望物业配合提供营业执照等信息，而物业表示不能提供。
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' `: R/ U1 n  P+ M3 o# H! f据张先生讲，该房屋已缴纳房款、取得了房产证，但据说当年因工作人员携款潜逃，开发商没有收到房款，所以以此为由不让他装修入住。现在水电都断了，门锁也被换过，为此他跟物业等部门沟通多次，但问题一直没有解决。“房子不让我住，现在出了问题却让我赔偿？”张先生说，给楼下造成损失他愿意承担责任，但希望让自己无法入住的责任主体也能一并承担连带责任。
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物业说法房子有产权 和我们无关

负责该小区管理的长春恩维物业有限公司工作人员称：“现在这房子是不是有纠纷我们也不清楚，但这套房子不归物业管理，我们已协助业主找到了房主，他们之间怎么商量，和我们没有关系。”

物业公司的初经理表示，漏水后物业及时进行了维修和排水处理，“漏水是因为该房屋水池下的软连接漏了，这房子有产权，我们也帮忙联系房主了，如果孙先生和对方没谈好，这就和物业无关了。”至于是否存在因历史遗留问题，物业阻止装修，导致7楼业主无法入住的问题，初经理表示，物业没有权力阻止业主装修和入住，这和物业无关，请业主联系开发商解决。当记者询问是否能协助联系开发商时，初经理称他对具体情况不清楚，无法联系开发商。
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律师两种观点 各有理由
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就这次漏水的责任问题，吉林吉翔律师事务所刘海波律师表示，如果漏水点在七楼房屋室内，损失应由七楼业主承担；如果漏水点在管道井等公共区域，损失则由物业公司承担。也就是说，如果七楼房屋确实有产权，且业主进行了正常管理，六楼的损失应由七楼业主张先生承担。
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( O$ R  ~: _# y+ @6 m+ Z( p; ]2 }就七楼业主希望物业承担连带责任的问题，刘律师表示，如果七楼业主办理了房屋交付手续，就应当承担不动产相邻权纠纷的法律责任；若开发商或物业阻止房屋交付，七楼业主可凭房产证或商品房买卖合同向法院主张排除妨碍的民事诉讼，并要求妨碍其交付房屋的主体承担六楼的损失。

吉林开晟律师事务所冷保亭律师则认为，如果七楼业主介绍的情况属实，在此前提下，七楼虽登记在业主名下，但由于该业主并未实际入住占有该房屋，且该房屋是被物业公司因某种原因停水停电的，实际上是由物业公司管控中。如果因物业疏于管理造成七楼漏水，导致六楼财产损失，根据《侵权责任法》第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”的规定，物业公司应承担相应赔偿责任。

& |  y$ [( J& L保修期内由开发商负责维修
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根据建筑工程有关规定，房屋质量保修期限为基础结构工程50年，建筑类1年，防水工程5年，采暖为两个采暖期、给排水为两年，其它为1年，而房屋保修期是从工程验收合格交工之日起算起。
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另有律师表示，一般情况下，小区的施工方需交给房地产开发商一部分房屋质量保证金，在质保期内，施工方应负责小区房屋质量问题。
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: n, w  T- b" \楼上漏水致楼下被淹 物业公司被判无责

案例分析
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张某与李某住在同一栋楼，而且是楼上、楼下邻居，张某住在一层，李某居住在二层。因李某在此居民区还另有住房，2012年6月1日，李某将自己的房子出租给了别人。2013年春节期间，承租人去了日本，房内无人居住，在此期间张某也离开自己房屋回老家居住，家中无人。

2013年2月12日晚，负责小区物业管理的物业公司人员发现张某门窗等处向外漏水，当即通知李某到场，物业管理人员采取措施进入李某家室内，发现她家卫生间水管爆裂跑水，当即将总阀门关闭。

8 z2 r) O* z, {) w$ s( C6 U" V第二天，张某知道信儿后，风风火火地从老家赶回来了。张某打开房门一看，立刻惊呆了，见自己屋里满地都是水，木质地板被水浸泡，地板个别部分起拱爆裂，屋顶、墙壁被水冲刷，家具着水，个别漆面剥落。房地产开发公司无偿为温海英提供房屋，并帮助清洗衣物等。
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* B8 a3 }/ i: B! F5 j张家告状要求赔偿
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! ]" B6 n- F9 c  i/ t对张某室内墙壁、地板等装修损失，经北京市建筑装饰协会家装委员会委托北京天衡诚信家装技术服务中心进行鉴定，价值近2．31万元。张某认为由于李某对房屋跑水未及时发现，未采取措施，房地产开发公司负责物业管理，负有房屋、设备维修责任，及采取措施保证我的利益不受损害责任，故将李某作为第一被告，将房地产开发公司作为第二被告起诉，要求二被告赔偿房屋修缮、财物被毁经济损失8．1万元、房屋使用费损失3万元、精神损害2万元，共计13．1万元。

. E9 |% m! e" k6 F; I% Y0 P楼上邻居不承认过错

法庭上，李某认为在任何相关法律条文上及房屋使用守则上没有指出主人出门前要关闭自来水总阀门，我房屋内的装修及内外所有设施均是开发商及物业公司购买安装，从未改动。卫生间洁具及设备均属劣质产品。事故原因，水管爆裂并非使用不当和人为造成，应是产品质量及水压造成本人也是受害者，水管爆裂后造成家具、地板损坏，但物业未给答复和赔偿。水管爆裂的损失主要责任应由物业管理公司承担。
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, B0 X) Q/ w2 L3 O9 o! K/ w  f物业公司认为与己无关
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8 U2 ~" c: C7 x; g6 `3 C# @物业公司则辩称，按照有关物业管理的规定，物业管理范围仅限于绿地、道路、楼道、走廊等公共区域、公共设施，无权利更无义务对园区内各单元房屋内部纯属个人区域部分行使管理权利。

在发现原告房屋受损后我公司积极采取措施并时通知原告，安排房屋无偿供原告居住，尽可能减少损失。因被告李某在春节期间未在此房屋内居住，总阀门未关，卫生间地漏未打开，水管破裂后大量跑水，是由于李某对其所有的房屋未尽到看护义务所致，与我公司无关。如其严加看护，水管爆裂时及时关闭总阀门或打开卫生间地漏就不会造成原告房屋受损。故原告要求我公司承担赔偿责任没有法律依据。
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8 t$ H: k$ t9 G) ^. L楼上邻居被判赔偿
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法院审理后认为，李某与张某是楼上、楼下的邻居，互相有不损害、不妨碍对方的财产权利及其它权益的义务，李某将房屋出租他人后，由于其疏于管理，对室内水管隐患失查，且在水管破裂时家中无人，致使张某房屋进水，给张某财产造成损失，对此，李某应承担全部赔偿责任。

房地产开发公司(物业公司)不具有对用户室内水、电等设施发现问题进行管理的义务，所造成的损失不应由某房地产开发公司承担。李某所居房屋具有可以交付使用的工程质量竣工核实证书，李某称卫生间洁具、设备属劣质产品未有证据证明，且李某已于2012年11月开始居住使用，故李某推拖由房地产开发公司承担责任不能成立。
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另外，李某虽将自己所有的房屋出租他人，但仍是该房屋的所有权人，对由于该财产给原告张某造成的损害，原告张某亦有权向李某索赔；属出租人与承租人之间的租赁合同，如双方存在纠纷应另行解决。张某房屋进水后，其生活受到影响，家具衣物受到一定程度的损害，其所称精神损失，因并未达到需要法律上予以精神抚慰的程度，不予认定。

因此，顺义法院判决：被告李某赔偿张某装修损失费及其它损失费2.5万元。张某要求房地产开发公司赔偿损失及过高的装修费、使用费、精神损失费等的诉讼请求同时被驳回。