离线
- 打卡等级：女儿国秀才
- 打卡总天数：35
- 打卡月天数：0
- 打卡总奖励：424
- 最近打卡：2025-01-17 08:48:00
版主
- 积分
- 11316
|
导读：近年来，因小区内停放的车辆被盗而引发的索赔纠纷时有发生，已经成为物业管理纠纷中的一大热点、难点问题。司法实践中，如何界定这类纠纷的性质，如何认定物业公司的责任，是解决纠纷的关键，本期小编搜集了与该类纠纷相关的素材，供您实务参考。
4 T1 X0 ?' K3 w' f# ^! @$ V2 G2 f2 A5 K) G6 k
法律依据
- U+ b2 n0 \! l# G% |3 w0 |9 Y$ {5 j! T
1、《物业管理条例(2007修订)》+ z) Y) d4 K" m+ _' e
$ }' u: x, n3 j/ b: R6 J2 K0 j第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
! o4 E/ t9 v2 p) @8 `! w- i0 @
0 @3 E# e6 l* M, G7 V4 y; W. h物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
; Q8 W/ N& p0 r8 X. {
- A6 b, q0 N+ c" h" X. @: `第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。2 U; H3 b, H3 {# y5 b5 E) i
1 b* X6 t) H2 A- w @' M1 M: X
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。# `# x/ k' K9 I- Y% \+ C: e4 L" Z$ v
" b( a3 V: |$ j3 L' A6 _
2.《中华人民共和国消费者权益保护法》
% I { A; z4 R/ I8 {3 V0 x
# Y' \3 Q7 W2 j, a0 @8 U第十八条 经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。对可能危及人身、财产安全的商品和服务，应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。
* f9 `& i q0 u4 }. t# M, @7 J# B; m0 N2 u
宾馆、商场、餐馆、银行、机场、车站、港口、影剧院等经营场所的经营者，应当对消费者尽到安全保障义务。/ }6 a9 j8 T3 E6 h# B2 s
* v' f$ l4 E7 W, G/ c4 Y
相关案例
% j2 Z8 Z0 M8 Z3 y7 o5 K! a; [. _6 l- k9 G
1、物业公司在合理履行安全保障义务后，对业主遭受的损失不应承担赔偿责任——苗景芳诉天津福泰物业管理有限公司违反安全保障义务责任纠纷案
, R& F ]' H8 G) R Q: i z& A/ `' E
" ?- K7 ?/ Z# N8 k# U1 y# g案例要旨：判定物业管理公司安全保障义务的范围，应结合法律规定和合同约定。物业公司对业主的人身财产安全不负绝对的安全保障义务，这一义务重在履行过程，只要谨慎、善良地履行了法定和约定之义务，即使不能阻止损害结果的发生，物业管理公司也不应承担民事赔偿责任。; l$ n; o2 c+ `% [. e& N
3 y* B# b3 I. X4 Z来源：《人民司法（案例）》2012年第02期
/ A4 I" B! p& v; D$ s6 W4 U2 Z) j
6 @& Y3 h5 }1 O ?* X案号：（2006）和民二初字第979号
4 f0 I( R+ A' i \' u2 t: ^- r
) G- V& M7 c2 B% c8 j审理法院：天津市和平区人民法院
1 M9 {9 c# u3 { \7 ]% i
3 m# |: T6 i5 [1 S4 l3 h$ F. {3 P2.物业公司未尽对辖区内居民人身、财产安全的注意、保护义务造成业主车辆丢失，应承担相应的赔偿责任——李新斌诉洛阳石化总厂惠康物业管理公司物业管理纠纷案 Q# o6 p) ^' \6 s9 d7 ^% ]
" r2 s& w. {- O! \" A. z
案例要旨：物业公司对辖区内居民的人身、财产安全负有注意、保护的义务。业主车辆损失虽系案外人的犯罪行为所致，但物业公司工作人员未有效控制车辆闯岗，在业主车辆闯岗后，未及时采取补救措施，物业公司在管理中存在过错，对业主车辆丢失应当承担与其过错相适应的赔偿责任。* i. I& z5 k: n: _) S7 W, i
3 ?; L" B0 z2 s5 q
来源：《人民法院案例选》(2006年第3辑 总第57辑); G- g7 \) _' }) E7 z
. [* r/ M2 c; H% t; e4 M& P7 u# J g
案号： (2006)吉民初字第10号 S: ?+ I/ B/ S. D6 {% m1 A
+ S* h' y8 K$ ~$ R3 k% \审理法院：河南省洛阳市吉利区人民法院
& k" k0 R" e; o* Q+ T) x, e
8 L, c( S4 u9 I8 v" p: r9 c6 O! \3.物业公司在履行对小区车辆管理、安全防范和保卫义务时有瑕疵和疏漏，造成业主财产损失，应承担相应的赔偿责任——孟进诉南京市建宇物业公司物业管理纠纷案
- c+ ~+ u& m' Y% h
& d; r2 U$ L9 N T3 q案例要旨：业主与物业管理企业对“车辆被盗是否发生在物业管理范围的居民区内”的事实发生争议时，对小区车辆进出负有管理义务、但却未采取管理措施的物业管理企业应承担举证责任。物业公司在履行对小区车辆管理、安全防范和保卫义务时存在疏漏和瑕疵，造成业主财产损失的，应依法承担相应的赔偿责任。3 T, g) s7 @ |4 E) C3 c# D% t
( d/ v: A$ m$ O" c1 K来源：《人民法院案例选》(2007年第1辑 总第59辑)
* W1 R5 s1 L5 ~8 H1 C3 J, Z' M' l1 N; O S9 {
案号：(2006)宁民四终字第501号
9 O2 A; m) {7 e* T9 i; K$ G
5 b' s; j3 T4 M7 b3 K* { n审理法院：江苏省南京市中级人民法院( {$ t& v- w9 N3 e
. Y$ O3 X2 i: K9 E% J* Y; {" {
4.业主丢失车钥匙后及时通知物业，车俩依然被驶出小区丢失的责任承担——王亚蕾诉东营海通物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷案
: x" y' X3 G% l2 w* `/ V3 H# Z' w% @) v; u# d& X, h- i
案例要旨：小区业主在发现车钥匙丢失后及时通知物业并报警，车俩依然被驶出小区丢失的，因业主未对自己的车辆采取合理的保护措施，应对其自己的损失承担责任；物业公司因未积极采取相应的保护措施，未尽应尽的注意义务，对车辆丢失所造成的损失亦存有过错的，应当承担相应的责任。
1 ~3 i( V1 W$ e: A0 z% t9 D! u( h( j( @- E3 s! K% |
来源：《中国审判案例要览》（2010年民事审判案例卷）% ?4 Y! z: P1 p/ ^: C- l
: i" [/ _: _5 e
案号：（2009）东民四终字第31号
Y. k) M! u$ Q2 ~0 l' N) r1 k1 @4 c
审理法院：山东省东营市中级人民法院; x8 J7 M6 y. ~7 e
8 ^3 B. W5 b9 g( D0 o+ `6 x5.物业公司所采取的保安措施不能及时有效地发挥其保护住户财产安全的作用，应认定其存在不作为的物业管理违约行为——颜冰诉泉州武夷物业管理有限公司案
- x7 v/ o. t: A9 F. G
; H4 O+ e8 G8 m8 p8 Z/ ~8 K案例要旨：（1）物业公司在属其管理的场地上设置停车场供住户停放车辆，小区住户按物业公司指定位置停放车辆并按月交纳有关费用的，因双方未就车辆的停放履行任何交接手续，不符合保管合同的成立条件，因此不能据此认定双方形成车辆保管合同关系。（2）物业公司虽在小区内配备了一定的人员和设施，但物业公司所采取的保安措施并未能及时有效地发挥其保护住户财产安全的作用，应认定物业公司存在不作为的物业管理违约行为，应对业主车辆被盗承担违约损害赔偿责任。
, |3 L( H, |& g. \; W0 [' ?
! b) E. p/ K8 R8 S来源：《中国审判案例要览》(2002年民事审判案例卷)
& Z$ U' b j! a$ Z) x- `1 i8 x
9 Z( L, W |4 h+ P3 C, P案号：(2001)泉发终字第965号) I% i4 O7 i4 c8 V
5 l0 M2 A" p3 `- `4 j
审理法院：泉州市中级人民法院, G, v8 r2 s0 r3 D1 m& z$ ~
8 ~) f/ K g+ h6 I; B7 k" t6.业主无法证实涉案车辆是在小区内丢失的，物业服务企业无须承担赔偿责任——叶志贤、陆小丽车辆丢失诉厦门永同昌物业管理有限公司财产损害赔偿案2 v- Q4 N) C2 a+ Z! [: X
+ o, U6 [; e& b: d d) E案例要旨：物业服务企业对业主的车辆损失承担赔偿责任的前提之一是车辆在物业服务企业管理区域内丢失。根据谁主张谁举证的民事诉讼基本原则，业主应当举证证明车辆是在小区内丢失的，因业主无法证实涉案车辆是在小区内丢失，故物业服务企业无须承担赔偿责任。
# K' p" o& l$ [4 U! ?6 I) v
d1 h Q/ n& m f; L7 p1 R来源：《中国审判案例要览》（2005年民事审判案例卷）
4 O4 ]& u0 e" L- R. Q
4 x2 l1 h1 X% v& m$ ?案号：(2004)厦民终字第131号 B# q" o, z* @- ^5 [
+ x. R- ]% G8 C* K* G: |1 v: A审理法院：福建省厦门市中级人民法院8 u1 m1 A# O! g; d; o6 @) V
: ~! ]3 y; Q) p* ^专家观点
- `% \/ d% o3 ^6 @$ R& i- i) F v' E3 X
1、物业管理违反安全保障义务的侵权责任
: N1 X1 {$ A! ^) D! J
6 G7 K! w+ D$ J+ v& q, P物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。这种责任，就是侵权行为法上的违反安全保障义务的侵权责任。! p( Y/ x5 K1 p, B/ Z& _. f
c s& E2 I8 u# m5 L7 o
这个责任的义务来源，有两个方面：第一是物业服务合同的约定。在物业服务合同中，对于物业服务企业对业主的人身安全和财产安全的保障，应当作出明确的约定。这种保护义务是约定的义务。第二是《消费者权益保护法》第十八条规定的经营者对消费者的安全保障义务。这种保护义务是法定的义务。因此，物业服务企业对业主的安全保障义务，既是合同义务，也是法定义务，是两种义务的竞合。在发生纠纷的时候，受害人可以依据自己的意愿，选择合同义务还是法定义务作为物业承担责任的依据。
+ g; @& ^; Z+ E4 w
b- h* r9 R+ K0 m4 d m物业管理违反安全保障义务的侵权责任，有三种形式：（1）在硬件管理上违反安全保障义务。这就是在服务设施、建筑物管理方面，没有尽到安全保障义务，造成业主人身损害或者财产损害的，应当承担侵权责任或者违约责任。（2）在软件管理上未尽安全保障义务。这是物业管理人员由于素质不够，或者不尽职责，未尽安全保障义务，造成业主人身损害或者财产损害的侵权责任或者违约责任。例如，《物业管理条例》第四十七条规定：“保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”如果保安人员在履行职责之中侵害了业主的合法权益，构成侵权责任。（3）物业服务企业对制止违法犯罪行为未尽安全保障义务。在对违法犯罪分子对业主实施侵害中，物业服务企业未尽安全保障义务，不能有效制止或者防范非法侵害，使业主遭受人身损害或者财产损失的，应当承担补充的赔偿责任。
1 I5 U5 {/ e& H6 s k
2 b9 A; w. q8 g2 P. ?在这三种责任中，前两种是物业服务企业自己的责任，其性质，既是违约责任，也是侵权责任，是侵权责任和违约责任的竞合。对此，应当适用《合同法》第一百二十二条的规定，由受害人选择哪种责任起诉，选择之后，另一个请求权消灭。后一种责任是补充责任，是侵权责任的补充责任。这就是，造成业主人身损害或者财产损害的直接责任人，是违法犯罪分子，是侵权行为人，对此，应当承担全部的侵权责任。物业服务企业承担的是补充责任，原则上，由侵权行为人承担责任，侵权行为人承担责任不能或者不足，再由补充责任人承担补充赔偿责任。在补充责任人承担补充责任之后，在理论上，有权向直接侵害人追偿。
, t3 q7 z8 s K. X3 |7 T$ K
5 Q4 G) ~4 C- Q2 u* L0 h1 I( E（摘自《最高人民法院<审理物业服务纠纷案件司法解释>理解与适用》，杨立新主编，法律出版社2009年出版）
2 f4 e5 S# @) p3 R+ z
& d5 n4 Y" o' B. m+ K2.因车辆被盗而引发的业主与物业公司之间的纠纷，是合同之债而非侵权之债
: G1 e9 N; g) T+ T4 k% f& d) l/ K8 h) d8 I8 k' r$ Z/ Z) U# P R5 `
车辆被盗的纠纷尽管具体情况有所不同，但其共同的事实有：当事人之间即业主与物业公司之间存在合同关系，常被称为物业服务合同或者前期物业服务合同，而且一方提供服务，另一方支付报酬，因而是双务、有偿的合同；车辆被盗后业主如果要求物业公司承担责任，即使约定不清，也一定是合同约定的责任，即违约赔偿责任，而不可能是法律规定的责任；丢车的业主与物业公司之间都是特定的，具有相对性，被损害的权利也具有相对性；从损害后果来看，无疑都是财产性质的。所以物业公司与丢车的业主之间的纠纷无论定性、审理和判决，都应当按照合同法的原则和规定进行。因此，因车辆被盗而引发的业主与物业公司之间的纠纷，是合同之债而非侵权之债。
8 P& d$ I2 b) W8 I3 g: s7 D) _/ o9 E" p
2 {" c1 N8 G6 d+ k（摘自杨美香、张俊峰、任爱娟：《王亚蕾诉东营海通物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷案》，载《<中国审判案例要览>2010年民事审判案例卷》，中国人民大学出版社2011年出版）
B& a/ N+ ~9 O+ `" z3 c1 {2 z1 h1 _
3.对物业服务企业违约行为的认定
8 T$ V5 T4 }* q. K) _1 J1 d+ u, ~
物业服务企业在物业服务管理活动中，主要违约行为有：（1）物业服务企业未按服务合同规定的内容或违反合同要求向住户提供服务；（2）未按服务合同约定对物业设施等进行维修、养护；（3）物业服务企业就业主受到的人身和财产损害未能履行物业服务合同的约定而存在的违约行为。$ h+ N- @/ L: Z. U3 e
1 [; M4 n6 Y: U! \ G; O+ S$ i! D
“未能履行”，包括根本不履行和不完全履行。根据《合同法》的规定，物业服务企业根本不履行合同义务和不完全履行合同义务的，均应承担违约责任。但是由于物业服务管理的内容涉及面广，在实践中认定违约行为相对比较复杂。如在相对封闭式管理的住宅小区，某业主存放在车库中的车辆被盗；小偷进入业主家中盗窃或伤人等，从而发生的纠纷很多。
' e D2 o( r5 e; h) t# i, e0 ?' [& m, J; V! _' k& Q
对此类问题的认定，在实践中认识不一致。在物业服务管理活动中，就某一特定事项而言，出现某一结果的原因往往是多方面的。在界定各方责任时，不能简单地认为，既然实施物业服务管理，物业服务企业就应当保障业主的财产和人身的安全；也不能简单地认为，只要是业主在物业服务管理区域内受到的人身和财产损害，物业服务企业就应当承担完全的法律责任。物业服务企业在物业管理活动中的权利、义务的责任，除了法律法规的明文规定外，还来自于物业服务合同的约定，如果物业服务企业完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，则即使业主人身、财产在物业服务管理区域内受到损害，物业服务企业也不一定因此承担法律责任。
7 G0 W$ Q4 {4 g& }# L- |
& J1 _' W* h/ p m( z8 S. H（摘自《最高人民法院<建筑物区分所有权、物业服务司法解释>理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2009年出版）
5 k' f; R% q. o6 q' @$ L |
|
发表于 2024-11-13 19:18:43