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法外求知

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导读：本文以业主行使抗辩权的限制为中心整理了相关法律依据、案例、观点，以供读者参阅。
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法律依据
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- g0 g- q7 U) z1 W: M2 s1.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
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第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
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2.《物业管理条例》（2007修订）
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第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
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! X* N0 D8 j9 y  T+ ]9 X0 g（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

" q  V2 G& o5 U& ]6 h% S8 a（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

  W$ W& @6 `3 Y" G第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

2 L2 `6 J: H+ W) q第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
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3.《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》
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  I& I, m, d- j' `& ?9 I- f23、业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，一般不予支持。

0 A+ V9 Z; ]& B. J9 X) T4 w' @24、物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。

* K7 ~1 {% U/ ~8 ~$ p双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。
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1 y$ V" ~' C7 t相关案例
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6 I  ?# ~+ c6 Y: S$ B9 j/ U. m1 b1.房屋交付业主之后，业主不得以非合同当事人为由拒绝交纳物业服务费用——济南中天物业管理有限公司诉马淑芹物业管理案

! w% x& R! t, H, q- o6 ^! T! b案例要旨：前期物业管理服务合同履行期间，自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品房交付使用之日发生的前期物业管理费用，由建设单位交纳；在开发商将房屋交付业主之后的前期物业管理费应由业主交纳。房屋交付业主之后，业主不得以非合同当事人为由拒绝交纳物业服务费用。
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案号：（2007）济民一终字第59号

审理法院：山东省济南市中级人民法院

- l2 Q& @4 f+ \7 [% t! n  z6 T- a来源：《中国审判案例要览》2008年民事审判案例卷

2.多数业主签订的物业合同可适用于少数未签订业主——赵怡、黄华杰诉武夷山京闽高尔夫酒店有限公司确认合同无效纠纷案

$ [, z0 E& ~' L5 ~  @; C: @案例要旨：大多数业主与物业服务企业签订了物业服务合同，少数业主虽未签订，但享受了物业服务的，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，少数业主应按多数业主签订的合同，支付相应的物业费。

. R* r% n. p9 v. Y- X案号：（2014）南民终字第228号

/ t7 c: S+ O* w1 K& I1 D审理法院：福建省南平市中级人民法院

8 A1 T4 R) C  O% Z. B来源：《人民司法·案例》2016年第14期
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3.业主实际享有业主权利及收益，不得以物业未交付为由拒付物业费——江苏夫子庙大世界商贸有限公司诉中国石油宁夏化工厂物业服务合同纠纷案

案例要旨：《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。根据“权利与义务相统一”原则，已通过诉讼成为物业所有权人并享有物业使用收益的买受人，因其已实际享有了业主的权利及收益，故不得以物业未交付为由，拒绝交付物业服务费用。业主与使用人之间的法律关系不能改变业主属于物业服务法律关系中相对人的地位，业主不能以其非基于自愿被他人使用为由，向物业服务企业行使拒绝交纳物业服务费用抗辩权。
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案号：（2014）苏审三民申字第0687号
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" p! o+ ~" a- V3 V% E% B" y* C( P; i: v审理法院：江苏省高级人民法院

来源：《人民司法·案例》2016年第35期
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4 E" |6 F- J; Y) @" k& }4. 业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主具有约束力——杭州钱塘物业管理有限公司诉王林凤物业服务合同纠纷案

5 ~) U/ `" H; k- v5 v7 K# m9 F. i; `案例要旨：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。

案号：（2015）浙杭民终字第1704号

& x+ g9 v! @5 {  Y, d: T0 T* v审理法院：浙江省杭州市中级人民法院
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$ \$ T' i- S; ~1 S% \  ]来源：《人民法院案例选》总第94辑（2015.4）

8 N& L, u3 z0 A5 P% B7 r5.业主以房屋质量存在问题拒交物业费的，法院不予支持——宁波维科物业服务有限公司与邵毅、邵伟康物业服务合同纠纷案
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2 i" o' u" |& _( D* j案例要旨：房屋质量存在问题的，业主应向开发商主张权利，以此为由拒绝向物业公司支付物业费用的，法院不予支持。
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, d0 Z/ `3 O9 G4 f( F  w! ?案号：（2016）浙民申3043号

( z* g0 w/ k/ w5 p0 |审理法院：浙江省高级人民法院

来源：中国裁判文书网 2017-03-31
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6.未签订物业服务合同，但形成事实物业关系的，物业管理企业可要求业主交纳相应的物业费——重庆悦来物业管理有限公司诉何红物业服务合同纠纷案

案例要旨：因不可归咎于物业服务企业的原因致使物业服务企业在无合同依据的情况下为业主提供了物业服务，业主享受了该服务，物业服务企业以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务费的，应予支持，并参照政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准来确定业主应当缴纳的物业服务费。

案号：（2012）渝北法民初字第15547号
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5 s5 h! U7 D& T! C审理法院：重庆市渝北区人民法院
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来源：《人民法院案例选》总第94辑（2015.4）

& Z; i7 P4 n  R0 D; p# v4 c专家观点

1、业主的无效抗辩

业主以未享受物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供的服务或者无需接受相关物业服务作为拒绝交纳物业费的抗辩理由的，不予以支持。
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$ j4 J$ ]6 P- z7 O5 g: W) ^第一，小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设施、设备的日常运行、维修及保养费，绿化管理费，清洁卫生费，保安费，办公费等。从这些费用的构成来看，物业服务费不会因为物业是否空置而有太大的变动。无论是否实际入住，即使交房后空置，也要交纳相应的费用。
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第二，由于区分所有建筑物的特殊结构，共有部分与专有部分具有紧密联系，业主对于其专有部分的权利的行使离不开共有部分的辅助，每一个业主都从物业服务企业对于共有部分的管理与保养中获得利益，业主主张未享受物业服务企业的服务，或者无需接受相关服务是没有道理的。

% r) [8 G7 M& j/ j# t3 j第三，对于共有部分的管理属于业主管理权的范畴，按照我国《物权法》的规定，管理权要由全体业主共同行使，我国《物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”所以，业主大会决定委托物业服务企业进行管理的，业主必须予以接受，按照我国《物权法》第七十二条的规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”业主不得以无需接受相关物业服务或者以未接受服务为由不交纳物业费。（摘自：《最高人民法院审理物业服务纠纷案件司法解释理解与运用》，杨立新 主编，法律出版社，2009年5月第1版）

2.对业主抗辩事由的审查和认定

: b8 o8 }# U9 K% }" `* D在审判过程中，对业主的抗辩理由应当进行审查，如业主拒交或欠交物业费确有正当理由，如物业服务企业扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费等，应判决驳回物业服务企业的诉讼请求或者酌情减少应收物业费金额。但是对业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如未在该小区实际居住等）或者无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）抗辩的，不予支持。因选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，物业服务企业系为全体业主提供服务并根据业主大会的授权进行相应的服务。只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，否则，物业服务关系的稳定性和确定性将会被彻底打破。业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用，势必破坏业主自治机制和物业服务秩序，所以不应得到支持。（摘自：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭  编著，人民法院出版社，2009年6月第1版）

3.对欠费纠纷中业主据以抗辩的正当理由的认定

% z  h! l  `  p7 g( D+ d* \% G《物业服务解释》第6条前段规定，业主抗辩需要基于正当理由。业主能否仅以物业服务企业没有把小区扫干净或者没有定期剪除花园里的杂草等一般违约行为作为拒交物业费用的理由，实践中存在不同观点。我们认为，从合同法理的角度而言。合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：
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& ~% N' z7 Q$ b; N  C" z第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。

第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。

第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用这项权利。因此，在司法实践中，判断业主拒交物业费是否基于正当理由，主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出判断。
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从另外一个层面上讲，这实质也涉及到司法审判中遇到的价值评判问题。人民法院在审理民事案件时，必须考虑法律到底要保护什么价值，这个价值与其他价值是否有冲突，有什么冲突，哪个价值更为重要，更需要获得法律的支持与保护，等等，只有这样，法院的判决才可以使法律规定的实质内容以一定价值观的形式凸现，才能得出合理的、可接受的、社会上有效的、符合公平的结果。物业费在形式上体现为物业服务企业提供企业服务所收取的对价，但从本质上讲，物业费也是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许业主动辄启动抗辩权，其后果将使得物业服务企业难以及时有效地为全体业主提供物业服务。

/ q2 _4 l9 r) B8 J- x' O5 w8 u根据以上分析，我们认为，本条规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。总之，司法实践中要对“正当理由”认真审查，从严掌握，防止业主滥用“正当理由”损害物业服务企业合法权益。（摘自：杜万华、辛正郁、杨永清《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>、<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>的理解与适用》，载《法律适用》，2009年第7期）