折迁将终止？20年房龄的老房子又“吃香”了

有钱人

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有一个电视相亲节目，男主的妈妈上台带了一大串房产钥匙，大概数了一下，差不多有20把以上，对应的就是20多套房。暂且不论这个主角来自哪个城市，无论怎样，都是所在地方的土豪了。按她的话说，原来的老房子拆掉了，一切都来源于好政策。

其实，他们不过是过去二十多年住房市场的一个缩影。打开网络，随便都能看到拆迁一夜暴富的案例，比如广州白湖村拆迁，很多村民都获得了十多套的住房，而且每年还有高额的现金分红。还比如深圳岗厦村经拆迁后，一个村子的人都成为了千万富翁。这样现实的例子，可谓数不胜数。

于是乎，在市场中就形成了一种观念，地段好的房子，越老越值钱，因为没人会注意房屋本身的居住价值，而是看中它不远的将来会被拆迁掉，分几套房子+补偿款，岂不爽歪歪？诚然，从过去的造富案例看，这种想法是没多大问题的。但此一时彼一时，2022年后，这种“依靠拆迁老房子暴富”的想法则行不通了。

1 }: |% x  r  N+ c$ d1.根据住建部官网信息显示，2016年-2020年，全国棚改开工2300多万套，超额完成了“十三五规划”明确的目标，而在最新的十四五规划中，未提及棚改任务。从各地的情况看，2021和2022年也仅发布了一些零星的棚改计划，至此，大规模的棚改任务不会再有了。
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0 W- r& P: ?8 ^  Z2.国家在旧改指导文件中提出，全面推进城镇老旧小区改造工作，争取在十四五末基本完成2000年底前建成（房龄都在20年以上）需要改造的老旧小区改造任务。据官方的摸底统计，全国有17万个这样的老小区。早在2020年就计划开工改造3.9万个，2021年和2022年指标为5.3万个和5.1万个，进度加快，按照计划，剩余的老旧小区将在2025年底前基本完成改造。可见，大规模的拆迁也随即消失了。
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其实，棚改退出，旧改全面更替推进，是一个长期打算。
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我们知道，作为一项民生工程，国家早在10多年前就提出了对居住条件困难，如住在棚户区、城中村、危旧房等存在安全隐患的居住区，进行“出棚上楼”的安置工作。经过多年的推动，这类居民的居住条件得到了明显改善。所以，这是大规模棚改退出的根本原因，而不是网上一些评论人所说的“棚改助推楼市、房价”才叫停棚改，如果一定要联系一起的话，这顶多算一个直接原因。
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& q/ V' R* T0 ~7 e: h同时，我们还知道，再新的房子也有变老变旧的时候，面临的结果就两个，一个是拆迁，另一个是改造，其实，早在2019年7月，住建部黄艳副部长就表示，今后将避免大拆大建，然后在2020年就有了全面推进旧改文件和十四五规划中要求加大城市更新实施计划。可见，旧改替代棚改、替代拆迁，国家早就有酝酿，正如国家在全面推进旧改文件中所提及的“推进城市更新和开发建设方式的转型，促进经济高质量发展”。旧改与我们的民生、城市建设方式、经济发展紧密相关，这是我们可持续发展的必由之路，趋势不可逆。

" L+ D+ Y$ @! Q. q从老旧小区改造内容看，有2类老旧房或再度升值。

  u: E( a$ r# b# y, Y) _" C! L关于旧改后房产的价值变化问题，在不少网友看来，不会带来房屋根本结构的改变，不过是“新瓶装旧酒”。这其实是一个误解，在房产专家、清华校友会房地产协会会长聂梅生看来，老旧小区的地段往往较好，经过改造后，外观和管理都会得到提升，房产价值也会随之升高。“改造完成后，市场会按照交易原则，对房屋价值再进行一次评估”，她的核心观点认为，旧改不是为抬高房价，但改造成功价格上涨是正常的。为什么这么说呢？我们从旧改的内容可知一二。

老旧小区改造分3个部分，一是基础改造，二是完善改造，三是提升改造。就拿基础改造来说，也不是我们习惯理解的“简单出新”，因为它包括对小区从里到外进行了全方位的更新升级。比如供水、供电、供气、供热、通信、消防、安防、管网等等基础设施进行了改造，注重面子，也更注重里子。至于完善和提升改造就更不用说了，包括建停车位、建文娱设施、加装电梯和配套便民服务等鞥。一句话，基本上是按现代化小区进行全方位的更新升级。

不难发现，按照这个旧改内容，改造完毕后的老旧小区，居住舒适度都会有一个整体提升，特别是这2类老旧房或再度升值。
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第一类是加装了电梯的老旧房。目前国家对老旧小区加装电梯的支持力度非常之大，只要具备加装条件，能装则装，各地财政补贴可能有所差异，但基本上能补贴一半，比如总安装费用40万，楼栋的各层只需要出20万的费用，如果你有公积金余额，支付压力就更小了。如果大家没钱出也没关系，因为现在很多地方在推行“电梯公交”试点，电梯由第三方设计安装，居民只需刷卡付费乘坐即可，一次大概2-5毛钱。可以看到，安装越来越容易，老房子加装电梯的情况会越来越普遍。从二手房市场还可以看到，有电梯和没电梯的房子，价值差距一般都在20%以上，而安装了电梯的老房子，无疑会拉平这一价值差异。

" U0 |9 N4 p$ E& w2 f. o5 c第二类是楼间距大的老旧房。无论是装电梯，还是增加停车位，楼间距大的房子才有施展空间。不知道大家有没有发现一种现象，现在新建的房子受制于地价和容积率，房子建得非常紧凑，体现在实际中，就是楼与楼之间的距离，比过去的老小区要小不少，后者也为我们旧改提供了基础条件。很直观地说，楼间距大的老房子在大幅增加停车位、加装电梯，以及增加各种健身娱乐设施等方面，都有先天的优势。对刚需而言，如果能遇到楼间距大的老房子，无疑买到了“潜力股”，居住和升值两不误。

总结

旧改代替拆迁，依靠拆迁致富的时代正在离我们远去，这不过是城市发展的一个必然过程。这一切并不惋惜，只是少了个别因拆迁暴富的人，而大多数老旧小区的居民居住环境则迎来明显改善，我们乐见这种变化。当然，如何让房子传承时间更长，包括品质、质量，这也是未来监管的另一个方向或话题。
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