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调控潮
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6 Z$ q3 z/ i2 B* u& L 1月29日晚，上海银保监会连夜发文，再次加紧调控，力压楼市。
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# \( V0 j- m+ S, y m) {2 `! S. J$ \5 n “住房不封顶，银行不予个人放贷”。
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! g2 T5 G' a. w; B! ~6 G! x 这次上海为了稳住房价，开始对开发商下手了。
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% }& l( m# [4 O4 z 过去开发商拿到地，随便盖几层就可以卖期房，把香港老师傅传来的预售游戏玩得精溜。
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6 g, z/ y: V# }5 z 开发商资金成本低，项目周转速度快，在楼市行情好的时候，对房价有推波助澜的作用。
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8 L" A% W: e T- J! N# M0 K+ X. f 但此政策强调后，一来拖慢了开发商的回款进度，二来降低了买房人涌入楼市的速度。
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7 ?$ B7 L1 w+ B8 l; S0 m 一石二鸟，“冰疗”降温。
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其实上面这些都是理想状态，现实呢，我有几点担忧：
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4 {/ \2 N4 Y4 v* a 1、开发商回款进度拖慢，为了降低资金成本，会不会加快盖楼速度，从而搞出一批残次品。
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2、楼市没有封顶，不给贷款，也就是说可以全款买房。现在上海房子本来不多，全款优先后，刚需是不是只能躲在角落里哭。
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& Y# m; f3 Y6 ?8 d' g$ I 3、已封顶的新房变得稀缺，房价肯定会上涨，而且人们买不了新房，都会涌去买二手房，二手房价会不会继续上涨。
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其实上海想打压房价，并不难，直接上调利率就好了，比如二套房贷利率直接调到8%，三套调到10%。
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人们撬不动杠杆，自然火焰就下去了。
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9 J2 ~5 v" @! P% u8 ?/ M 同时在供应端，学着三好学生长沙，增强供应，再强的需求都得乖乖呆在砧板上。
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底层逻辑
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: n: v5 I5 z3 n5 [ 现在来看，纵使如何调控，上海房价已经涨了一截了，而且是实打实的涨，回调可能性不大。
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2 X) Q# b$ x% n7 X) n* g8 R% m. ~' B* \; k 这段时间还要警惕跟上海有同样“基因”的城市。
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b$ w# o& D, Z$ ]5 } 也就是“房价回调在三年以上，市场供应中性或短缺”的城市。
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" ~$ c# g; D# j* D+ x 事实上，这些城市已经开始悄悄启动了。
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贝壳研究院统计数据显示，2021年1月，18个重点城市链家二手房实际成交量环比增长约23%。
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$ Q4 \) _ u9 i8 ?( o 这个数字不小，要知道，在过去，1月份都是传统淡季，天寒地冻没人买房。
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& i" ]0 A% k$ |% M2 q D. I6 e- D 其中一线城市交易量增长超过20%，深圳、北京交易量增长非常快。
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4 M; S* j3 |/ x2 b2 Y 可以确定的是，四大一线城市，2021年的行情都不会弱，这里面深圳已经涨过一轮了，上海正在打压阶段，广州在暗涨，北京在蓄势。
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从二手房价格指数上看，上海1月份增长第一名，合肥比较猛，排名第二，然后是深圳、广州、长沙、成都、西安等。
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1月成交量上涨和房价上涨的城市，都要关注，这段时间我会出文章挨个分析。
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b4 x9 t" H5 I0 T0 _: k 当然一些涨势较猛的城市，已经引起中央注意了。
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比如杭州加强限购限售、合肥围堵假结婚、上海严查假结婚+上调增值税免征年限，广州、深圳、北京等城市轮流打补丁稳行情。
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1 R$ T2 S6 ]. |5 Q2 x" D3 C1 u 整体信贷环境也在收紧，在银行“两道红线”的威慑下，这段时间多家银行对买房人群进行严格审核、上调利率，限贷甚至停贷。
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" M& X% D! T6 R7 p" E$ {0 X! p) f 中央扛着房住不炒大旗，对楼市围追堵截，真是此一时彼一时。
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' A8 a0 k: k' {7 I6 `; _1 P( ] 但我想告诉大家的是：
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1 u/ ]% v: c' s; X- N$ o) O/ h: C 是否能控住房价，还要看这个城市「刚需购买力」。
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比如上海，调控刹车已经踩到底了，但近一年资金充裕，刚需争相涌入买房，供应短缺，房价肯定是要往上走的。
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这时候，调控很难有效果，只能从边缘角度继续限制炒作需求。
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但如果是挠痒痒式加码，反而会刺激房价越走越高。
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这将会成为很多城市接下来面临的问题。
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; ?; H6 h1 p& D' Q6 l 一点建议
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% w* [2 V+ t$ j% z4 x# \ 对于年底成交量翘尾的城市，如果有刚需购房计划，这段时间就要去看房了，争取年后上早班车。
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/ I* H% \/ P/ T% C3 W 因为接下来，加码调控会是全国主流趋势，房贷利率和交易税费一定是向上走的。
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这意味着，无论刚需还是投资，购房成本只能越来越高。
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如果成交量没有翘尾，比如1月份，廊坊、大连、烟台等城市二手房成交量环比下降，且降幅在20%以上。
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这些城市不用着急，明年遇到小阳春房价上涨的概率很小。
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有人问我，如果城市遭遇调控了怎么办？
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6 f4 F2 E1 N+ u 这时候要看调控的尺度，我国楼市从2017年开始调控，每年数百次。
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其实在2020年，诸多城市就已经进入了“政策底”，现阶段也不可能出现类似于限购限贷的“大调控”。
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6 ]# v6 S+ Q, m: z* Z2 Y 如果遭遇小调控，可以等一个月，观察一下下个月的成交量，如果依然向上走，还是要抓紧上车，因为有人在告诉你：
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2 o+ w) F2 x* w! L2 R& h2 F( D 房价进入了越调越涨周期。
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# i8 c) C5 P1 w' C$ O, l( M 睁眼亏钱
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最后再讲一下宏观面。
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9 V( T+ C; C, [ 因为这段时间，市场上风声嘈杂，一些朋友问我2021年楼市的整体走势。
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7 G* s R) v, ]+ ~3 J3 D- p 主要源于前几天央行货币政策委员会委员马骏的“喊话”。
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J: _: E: R/ K5 x+ G 他认为A股，深圳、上海等地的楼市，都出现了泡沫。
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与此同时，楼市调控加码，A股大跌。
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有媒体借此大做文章，说股市楼市都不行了……
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3 f( Z9 Q6 B, x# g 这种人不是傻就是坏。
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! s. G$ |! q3 s a. R8 E2 T 一直以来，我国就是两大资金蓄水池，楼市和股市。
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去年疫情大年，央行放水，这部分水总得有出处，现在楼市明确禁止，股市也要禁止。
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那只能跑到消费市场，涨通胀指数。
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3 n, e7 q- H9 g: P2 q4 p3 l1 B 而且国外各个国家疯狂放水，对我国造成了输入性通胀。
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5 D7 H8 v* Q7 a% q; q" [ 这么一来一去，物价就上来了，结果影响的还是老百姓的民生问题，近期大家应该都能感觉到物价在上涨。
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这违背了国内大循环的战略意图。
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所以，这两个蓄水池还是要适当打开的。
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+ y% y4 g" \/ f 我认为股市的可能性要大一些，主要有利于实体经济的发展，不过监管部门会严加看管，否则还会变成“中产人群和机构厮杀，顺便带走散户”的局面。
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楼市不可能成为蓄水池，但一二线城市会辅助股市吸收资金，所以2021年，全国楼市普涨的概率为0，局部涨的可能性很大。
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这种情况下，分化趋势会越来越明显。
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3 }% y! k5 ~0 T& P 一二线分化，三四线分化，地段分化，概念分化，即使在一线城市内部二手房价格也要分化。
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* I! ?! J6 ~" {* M( n# e 比如1月份北京和深圳二手房价格是温和上涨的，但是北京房山及顺义、深圳的盐田等城区价格又是下跌的。
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9 c) K# Y' o) L& q8 \ 2021年买房别说闭着眼睛赚钱了，睁大眼睛都要亏钱，大家心里一定要明白这一点。
发表于 2024-2-29 10:34:36