楼市，睁大眼睛都亏钱的时候到了！

一个人

星级打分

• 1
• 2
• 3
• 4
• 5

平均分:0  参与人数:0  我的评分:未评

1

调控潮
! r/ s! C. O# X9 h( H
" K& z0 u: a# G7 l6 R1月29日晚，上海银保监会连夜发文，再次加紧调控，力压楼市。
9 e9 ~/ S' H% P3 M
: m9 X; X. v$ O* y“住房不封顶，银行不予个人放贷”。
6 Q. u# j1 ]7 |( p  {, U/ b
$ b0 Z% K2 @* o0 [( f7 k这次上海为了稳住房价，开始对开发商下手了。
2 B  n- e- B5 S; L
: I( h2 X% I$ E' |  u# R过去开发商拿到地，随便盖几层就可以卖期房，把香港老师傅传来的预售游戏玩得精溜。

开发商资金成本低，项目周转速度快，在楼市行情好的时候，对房价有推波助澜的作用。
7 l8 X# d4 n% x# S
7 ]! ^6 M- I# ]9 H3 r& _但此政策强调后，一来拖慢了开发商的回款进度，二来降低了买房人涌入楼市的速度。

一石二鸟，“冰疗”降温。

其实上面这些都是理想状态，现实呢，我有几点担忧：
: q, G1 H) V. ~
; i2 g: M& U) h9 b1、开发商回款进度拖慢，为了降低资金成本，会不会加快盖楼速度，从而搞出一批残次品。
$ t6 u+ T- B0 q
2、楼市没有封顶，不给贷款，也就是说可以全款买房。现在上海房子本来不多，全款优先后，刚需是不是只能躲在角落里哭。

3、已封顶的新房变得稀缺，房价肯定会上涨，而且人们买不了新房，都会涌去买二手房，二手房价会不会继续上涨。
7 \- T5 G0 G/ d6 g5 x3 v4 Z, {
其实上海想打压房价，并不难，直接上调利率就好了，比如二套房贷利率直接调到8%，三套调到10%。
+ R( W1 g4 K5 t8 T! W5 N
人们撬不动杠杆，自然火焰就下去了。
$ M. Z" B7 o1 u- M) z! ]
同时在供应端，学着三好学生长沙，增强供应，再强的需求都得乖乖呆在砧板上。
+ j. N/ Q5 `* @$ V; z
5 O+ i/ x( A' C. L" g6 r2
& D  P9 M2 X- F& T2 {/ q
底层逻辑

现在来看，纵使如何调控，上海房价已经涨了一截了，而且是实打实的涨，回调可能性不大。

这段时间还要警惕跟上海有同样“基因”的城市。
( A3 K$ C' Y; \9 U. f& c
也就是“房价回调在三年以上，市场供应中性或短缺”的城市。

事实上，这些城市已经开始悄悄启动了。

贝壳研究院统计数据显示，2021年1月，18个重点城市链家二手房实际成交量环比增长约23%。

这个数字不小，要知道，在过去，1月份都是传统淡季，天寒地冻没人买房。

' I6 r9 a% `/ l' V0 U* {" A其中一线城市交易量增长超过20%，深圳、北京交易量增长非常快。
0 [2 g+ J) U3 c( n9 Q  e( ~
: |8 l' U* T0 ~' D  g& \! u1 C可以确定的是，四大一线城市，2021年的行情都不会弱，这里面深圳已经涨过一轮了，上海正在打压阶段，广州在暗涨，北京在蓄势。

9 ?- ]7 W; r( K  b从二手房价格指数上看，上海1月份增长第一名，合肥比较猛，排名第二，然后是深圳、广州、长沙、成都、西安等。

1月成交量上涨和房价上涨的城市，都要关注，这段时间我会出文章挨个分析。

7 g9 h# D( e1 I6 `: d当然一些涨势较猛的城市，已经引起中央注意了。
  \9 C' D) O; ]5 S5 g7 h, q0 H2 B
比如杭州加强限购限售、合肥围堵假结婚、上海严查假结婚+上调增值税免征年限，广州、深圳、北京等城市轮流打补丁稳行情。
  H% }$ D' d( a* U5 V
' S" h! O: C7 h整体信贷环境也在收紧，在银行“两道红线”的威慑下，这段时间多家银行对买房人群进行严格审核、上调利率，限贷甚至停贷。

  a3 z/ Z( h2 F2 J' `中央扛着房住不炒大旗，对楼市围追堵截，真是此一时彼一时。

但我想告诉大家的是：
  V5 s: q  Y5 x
是否能控住房价，还要看这个城市「刚需购买力」。
+ T0 c7 A; b- L$ l. U+ @+ }
+ R( Z* q; N1 ?+ ~  M+ R( [4 h比如上海，调控刹车已经踩到底了，但近一年资金充裕，刚需争相涌入买房，供应短缺，房价肯定是要往上走的。
" p; k9 o$ [9 c! B+ O
6 m. z8 @- ?& d9 ~7 F; a4 \5 {$ _, F这时候，调控很难有效果，只能从边缘角度继续限制炒作需求。

6 h, `6 H3 l8 [4 h但如果是挠痒痒式加码，反而会刺激房价越走越高。
( z) A. Q% h4 V2 i4 K) f
4 r" s0 t2 L1 Z) d/ Y2 O这将会成为很多城市接下来面临的问题。

3

一点建议

对于年底成交量翘尾的城市，如果有刚需购房计划，这段时间就要去看房了，争取年后上早班车。
4 d( \* u! \, u0 q* l/ _1 J& L7 V8 V5 [
因为接下来，加码调控会是全国主流趋势，房贷利率和交易税费一定是向上走的。

3 e, D$ T* M0 t0 \这意味着，无论刚需还是投资，购房成本只能越来越高。
6 P, ]( _8 h1 V4 z2 ]
如果成交量没有翘尾，比如1月份，廊坊、大连、烟台等城市二手房成交量环比下降，且降幅在20%以上。

! T' @3 h$ w2 l) Z9 b2 v这些城市不用着急，明年遇到小阳春房价上涨的概率很小。

有人问我，如果城市遭遇调控了怎么办？

3 X8 i' d9 t, E. S7 z2 ]4 v* I这时候要看调控的尺度，我国楼市从2017年开始调控，每年数百次。

其实在2020年，诸多城市就已经进入了“政策底”，现阶段也不可能出现类似于限购限贷的“大调控”。

如果遭遇小调控，可以等一个月，观察一下下个月的成交量，如果依然向上走，还是要抓紧上车，因为有人在告诉你：
+ U: u% |. H/ v! b
房价进入了越调越涨周期。
8 B* o4 t' q" ?9 q7 J
3 f! X; b& O- n, V# }4
/ G+ ^1 e) N+ q% B- t" `
0 l' ]  B5 Q' ^睁眼亏钱
% w8 v1 X! O1 |2 O
" i% Q3 O! o1 p$ X# \: k& X6 D最后再讲一下宏观面。
, J7 @, ~% g8 `# v
: G) _/ H4 G* G因为这段时间，市场上风声嘈杂，一些朋友问我2021年楼市的整体走势。
8 Q2 D# g3 l  x3 ^+ f9 L
主要源于前几天央行货币政策委员会委员马骏的“喊话”。
3 q2 y& q( l) m) a. n" N
他认为A股，深圳、上海等地的楼市，都出现了泡沫。
: n( @( H1 A  I
- R: e( {% J/ c: L. Y5 k2 y与此同时，楼市调控加码，A股大跌。

有媒体借此大做文章，说股市楼市都不行了……

这种人不是傻就是坏。
% B  z& p: f" a5 k/ V$ Y( }
  ^1 _3 Y- a/ h% Q1 v- G一直以来，我国就是两大资金蓄水池，楼市和股市。

* z' l5 j9 ^& b去年疫情大年，央行放水，这部分水总得有出处，现在楼市明确禁止，股市也要禁止。

那只能跑到消费市场，涨通胀指数。

( Y+ e* t/ R7 ?5 J5 p7 p而且国外各个国家疯狂放水，对我国造成了输入性通胀。

/ `% W5 }5 e# C$ ]# a$ M: w$ J这么一来一去，物价就上来了，结果影响的还是老百姓的民生问题，近期大家应该都能感觉到物价在上涨。

这违背了国内大循环的战略意图。
0 J5 i! ~& y2 C9 Q/ ?. X2 U
0 R5 M: N1 D# [" S: [所以，这两个蓄水池还是要适当打开的。
9 O5 x) y- F# V# J0 J" }5 h
# ]# y- C: R0 H) B我认为股市的可能性要大一些，主要有利于实体经济的发展，不过监管部门会严加看管，否则还会变成“中产人群和机构厮杀，顺便带走散户”的局面。

& l& V; {7 W  G3 C楼市不可能成为蓄水池，但一二线城市会辅助股市吸收资金，所以2021年，全国楼市普涨的概率为0，局部涨的可能性很大。

" ?7 I2 Z& _) W  H2 @! k' S这种情况下，分化趋势会越来越明显。

( H& l3 @0 ~+ A# D! h一二线分化，三四线分化，地段分化，概念分化，即使在一线城市内部二手房价格也要分化。
: E1 M/ O, m. |7 v: |3 h' O% h
9 f  {4 n% P) A9 v% a比如1月份北京和深圳二手房价格是温和上涨的，但是北京房山及顺义、深圳的盐田等城区价格又是下跌的。

, n& K7 P! P3 `- Y" C' k* ]$ p) l2021年买房别说闭着眼睛赚钱了，睁大眼睛都要亏钱，大家心里一定要明白这一点。