楼市，睁大眼睛都亏钱的时候到了！

一个人

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调控潮
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1月29日晚，上海银保监会连夜发文，再次加紧调控，力压楼市。
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/ {4 @) u8 ?& T" o“住房不封顶，银行不予个人放贷”。

这次上海为了稳住房价，开始对开发商下手了。
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过去开发商拿到地，随便盖几层就可以卖期房，把香港老师傅传来的预售游戏玩得精溜。
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开发商资金成本低，项目周转速度快，在楼市行情好的时候，对房价有推波助澜的作用。

; e9 @  V$ R2 W" H& u7 e但此政策强调后，一来拖慢了开发商的回款进度，二来降低了买房人涌入楼市的速度。
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% h: z8 W. L" O: E% n" s% F- S一石二鸟，“冰疗”降温。

8 \8 M8 k* H3 S! i: }其实上面这些都是理想状态，现实呢，我有几点担忧：
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  K  y5 V' O( r7 B( e' t4 V; ~1、开发商回款进度拖慢，为了降低资金成本，会不会加快盖楼速度，从而搞出一批残次品。
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, a3 W" ^4 a& l# ]2、楼市没有封顶，不给贷款，也就是说可以全款买房。现在上海房子本来不多，全款优先后，刚需是不是只能躲在角落里哭。
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8 u, l. Y$ F. n% @  K0 J2 [, Q3、已封顶的新房变得稀缺，房价肯定会上涨，而且人们买不了新房，都会涌去买二手房，二手房价会不会继续上涨。

# i" @' J$ W% C" {" d其实上海想打压房价，并不难，直接上调利率就好了，比如二套房贷利率直接调到8%，三套调到10%。

人们撬不动杠杆，自然火焰就下去了。
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同时在供应端，学着三好学生长沙，增强供应，再强的需求都得乖乖呆在砧板上。

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+ W9 Z  s# C2 D" d: r3 }$ B5 N底层逻辑

6 P; b, O6 B5 ?- x- U现在来看，纵使如何调控，上海房价已经涨了一截了，而且是实打实的涨，回调可能性不大。
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% ]3 |" E* o. r# a9 p/ X* K这段时间还要警惕跟上海有同样“基因”的城市。

也就是“房价回调在三年以上，市场供应中性或短缺”的城市。

, ^- c8 e" N0 n+ j事实上，这些城市已经开始悄悄启动了。

5 W1 W  Z5 P4 ]' ]8 \# U2 O& y1 n贝壳研究院统计数据显示，2021年1月，18个重点城市链家二手房实际成交量环比增长约23%。
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这个数字不小，要知道，在过去，1月份都是传统淡季，天寒地冻没人买房。

! T8 j, S& _4 I( F其中一线城市交易量增长超过20%，深圳、北京交易量增长非常快。

7 A; r9 r$ A7 |- E+ f5 H可以确定的是，四大一线城市，2021年的行情都不会弱，这里面深圳已经涨过一轮了，上海正在打压阶段，广州在暗涨，北京在蓄势。
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/ O3 S5 N3 w% m" b0 D4 I- S& {2 r从二手房价格指数上看，上海1月份增长第一名，合肥比较猛，排名第二，然后是深圳、广州、长沙、成都、西安等。

1月成交量上涨和房价上涨的城市，都要关注，这段时间我会出文章挨个分析。

$ x6 d; i/ Y4 k当然一些涨势较猛的城市，已经引起中央注意了。
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: g5 _* m9 }7 U! y' k6 P% k比如杭州加强限购限售、合肥围堵假结婚、上海严查假结婚+上调增值税免征年限，广州、深圳、北京等城市轮流打补丁稳行情。
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( q( O8 `' A: b0 f' T整体信贷环境也在收紧，在银行“两道红线”的威慑下，这段时间多家银行对买房人群进行严格审核、上调利率，限贷甚至停贷。
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$ h! i' V: \) m/ u- ]6 S! b; W- @中央扛着房住不炒大旗，对楼市围追堵截，真是此一时彼一时。
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但我想告诉大家的是：
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是否能控住房价，还要看这个城市「刚需购买力」。
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比如上海，调控刹车已经踩到底了，但近一年资金充裕，刚需争相涌入买房，供应短缺，房价肯定是要往上走的。
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这时候，调控很难有效果，只能从边缘角度继续限制炒作需求。
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7 |3 Z% I2 t& J* i但如果是挠痒痒式加码，反而会刺激房价越走越高。

这将会成为很多城市接下来面临的问题。

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一点建议
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对于年底成交量翘尾的城市，如果有刚需购房计划，这段时间就要去看房了，争取年后上早班车。

因为接下来，加码调控会是全国主流趋势，房贷利率和交易税费一定是向上走的。

( G6 {7 p! k$ F- |7 W. \这意味着，无论刚需还是投资，购房成本只能越来越高。

$ z+ J% R& I! I/ Q1 V, Q9 Z0 M如果成交量没有翘尾，比如1月份，廊坊、大连、烟台等城市二手房成交量环比下降，且降幅在20%以上。
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这些城市不用着急，明年遇到小阳春房价上涨的概率很小。
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有人问我，如果城市遭遇调控了怎么办？

: m7 l6 Z- ~. ~5 E  D/ y这时候要看调控的尺度，我国楼市从2017年开始调控，每年数百次。

; j: R; O; N# o. {" h" L- E! W* w其实在2020年，诸多城市就已经进入了“政策底”，现阶段也不可能出现类似于限购限贷的“大调控”。

如果遭遇小调控，可以等一个月，观察一下下个月的成交量，如果依然向上走，还是要抓紧上车，因为有人在告诉你：

! A) I9 `* _6 K7 A/ l/ U房价进入了越调越涨周期。
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睁眼亏钱
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最后再讲一下宏观面。
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) L* l% M; w% T3 f因为这段时间，市场上风声嘈杂，一些朋友问我2021年楼市的整体走势。

主要源于前几天央行货币政策委员会委员马骏的“喊话”。
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他认为A股，深圳、上海等地的楼市，都出现了泡沫。
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' q5 P. i; G8 _5 A1 `& t+ K) `与此同时，楼市调控加码，A股大跌。
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2 T6 E8 L" Q% d0 m8 l有媒体借此大做文章，说股市楼市都不行了……

& Y2 t8 T/ e9 U9 e+ s* H# S1 n这种人不是傻就是坏。
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一直以来，我国就是两大资金蓄水池，楼市和股市。
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去年疫情大年，央行放水，这部分水总得有出处，现在楼市明确禁止，股市也要禁止。

9 ^) ~6 f, W: h4 e% q/ ]那只能跑到消费市场，涨通胀指数。
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6 X2 V) H/ N8 S6 V) Q3 x而且国外各个国家疯狂放水，对我国造成了输入性通胀。

- A7 J0 B# X- x4 {9 v# h- Y这么一来一去，物价就上来了，结果影响的还是老百姓的民生问题，近期大家应该都能感觉到物价在上涨。

这违背了国内大循环的战略意图。
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% @1 Z: _+ a9 {# u) q. U所以，这两个蓄水池还是要适当打开的。
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我认为股市的可能性要大一些，主要有利于实体经济的发展，不过监管部门会严加看管，否则还会变成“中产人群和机构厮杀，顺便带走散户”的局面。

1 p' w( [, {! X$ k& V$ I) I: |/ h楼市不可能成为蓄水池，但一二线城市会辅助股市吸收资金，所以2021年，全国楼市普涨的概率为0，局部涨的可能性很大。

1 Z4 n5 }7 P. L: ^# ~这种情况下，分化趋势会越来越明显。

& A7 A0 R$ d/ C) q) N) t% l一二线分化，三四线分化，地段分化，概念分化，即使在一线城市内部二手房价格也要分化。
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1 A, k0 T) V+ C. F. E- W) }比如1月份北京和深圳二手房价格是温和上涨的，但是北京房山及顺义、深圳的盐田等城区价格又是下跌的。

2021年买房别说闭着眼睛赚钱了，睁大眼睛都要亏钱，大家心里一定要明白这一点。