今年该不该买房？买房纠结的4个问题全“化解”了

一个人 · 发表于 2024-2-29 10:31:07

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房子对于国人来说太重要了，不仅是个能够满足居住的地方，有了属于自己的房子，结婚成家、孩子上学、医疗养老等问题才能得到妥善解决。租房住不是不可以，但是过着颠沛流离的生活，始终没有家的感觉，其中的心酸和悲催，想必有过租房经历的人才深有体会。有房才算有家，是千百年来国人根深蒂固的观念。

自从商品房进入市场化以后，房子成为投资品，就被赋予了更多的金融属性。拥有多少套房子，还是衡量家庭财富多少、赚钱能力大小、社会地位高低的重要“标尺”。而国人之所以热衷于买房，除了对土地和置业具有独特的情结，还因为房子的背后被附带了很多不可或缺的社会资源，不买房就无法更好的融入社会大家庭。

回顾过去的二十多年，房价一直在保持上涨，投资实物类房产相比投资虚拟类金融产品所承担的风险，几乎是一种稳赚不赔的无风险买卖，也是普通人唯一不需要太多专业知识，就能轻松参与的投资。那些早买了房子的人，通过简单的一进一出，家庭资产增值了数倍甚至数十倍。而那些认为房价会降犹豫不决的人，结果全款变成了首付，首付变成了厨房，与有房群体拉开了阶层距离，让自己变成了“穷人”，可能现在肠子都悔青了。

正是由于买房具有赚钱效应，也形成了“全民炒房”的壮观景象。但是当大家都把财富聚集在房产上面时，房价就被炒高了。现在包括三四线城市在内的很多城市的房价都已经突破万元，一线城市的房子均价最高达到九万每平，核心区域房价甚至一二十万元每平。统计局数据显示，去年全国平均房价为9860元、同比上涨5.9%，不出意外的话，今年的全国平均房价将要开启万元时代。

而在高房价背景下，买房显然要付出更多的辛苦，不仅要掏空一个家庭几代人的积蓄，还要背负几十年的房贷，过着节衣缩食的日子。投资性购房增加，已经导致商品房总量严重过剩。根据央行发布数据，如今96%的城镇居民家庭不缺房，户均达到1.5套；西南财大调查数据则显示，国内商品房空置率超过20%，三四线城市的空置率在30%以上。显然房价居高不下，与投资炒房有关。

那么在这样的市场环境下，一些准备买房的人就比较纠结了：商品房既然已经供大于求，房价又超出了很多人的购买力，今年的房价究竟是涨还是跌呢？如果房子买在了高位，结果房价跌了，自己可就亏大了；如果房价涨了自己没有买，今后岂不是更买不起了？买房即便用于自住，也要保值增值才行，今年买房还能起到保值增值作用吗？如果买房，买哪里的房子比较合适？货币还在不断贬值，又没有更好的投资选项，今年还能投资房产吗？针对购房者提出的这4个比较纠结的问题，最近就有内行人分别给出了解答，一起来了解下。

第一，今年的房价涨还是跌？
按照内行人的看法，一方面，房价涨跌尽管与市场供需平衡有一定关系，但是由于国内土地供应的特殊性，房价并不一定会紧随市场的供需关系走，还要看政策对楼市的影响力如何；另一方面，尽管整体房价还在持续上涨，但是全国各个城市的人口数量不一，经济发展状况各异，调控的措施和手段也在按照“因城施策”的原则执行，那么房价究竟是涨还是跌，就不能一概而论了。

从政策层面看，“房住不炒”仍然会是今年楼市调控的主基调。去年全国出台楼市调控政策498次， 9月份央行和住建部给房企划出了“三条红线”，今年还将对其他高负债企业进行扩容；去年的最后一天，央行和银保监会针对金融机构出台的“限贷令”，给房企融资贷款额度和个人住房贷款额度划定了上限，说明政策不是在放松，而是在收紧的。

去年下半年和今年年初，深圳、上海等地楼市一度出现过度火热现象，当地住建局迅速出台了有针对性的管控措施，深圳对二手房销售设置了参考售价，上海则针对假离婚换房票现象规定了离婚后买房的“追溯期”。因此在这样的政策调控背景下，说明“枪打出头鸟”的意味非常明显，任何城市的房价都不允许过度膨胀；顶层还是希望能够减少金流入楼市的资金，转而流入到其他实体行业，这从近期很多购房者贷不到款就可见一斑。

而市场销售方面，房企在巨大的资金压力下，也在改变过去“死扛不降”的强硬立场，纷纷采取降价促销等形式回笼资金，这种情况在很多三四线城市尤为显见，说明楼市已经开始分化，今年的房价各地会继续呈现涨跌互现的态势，具体要看各个城市的金融货币政策、楼市调控等情况。但是平均房价上涨的趋势仍然不会改变。就像社科院预测的那样，涨幅大概在5%左右。其实5%的涨幅一直都是被政策所默许的。区别在于，城市的经济发展情况是否能够满足这样的涨幅：经济发展较快的城市，涨幅可能超过10%甚至更多；经济发展缓慢的城市，涨幅低于5%甚至下降都有可能。

第二，今年买房今后还能保值增值吗？
房子是否能够保值增值，归根结底要看市场需求情况。需求持续增加的城市，房子一定能够保值增值；需求减少的城市，房子能够保值就很不错了，增值的可能性不大。而从当前商品房需求情况看，有人口流入的一二线城市，仍然存在住房需求，即便一些城市的空置率达到20%，只要保持人口流入的态势不变，空置的房子今后几年仍然会“不愁卖”；而人口流出的三四线城市，空置的房子如果没有外来人口补充消化，未来很可能“卖不掉，也租不出去”。

因此，未来的房价究竟是“葱价”还是“金价”，不能只看现在的价格，还要看当地的城市规模和未来发展潜力。但大方向一定是，在国家的调控政策下，今后的房子会逐渐去掉金融性，回归到居住属性；随着 “居者有其屋”的目标最终得以实现，房地产火热的时代一定也会过去，买房能够保值增值的规律不是一成不变的。

第三，如果买房，买哪里的房子比较合适？
很多人认为，买房一定要买城市核心区的房子，这个在理论上的确没错，毕竟核心区域汇集了城市的大部分优质资源。但现在的情况是，由于大家都抱有同样的想法，扎堆的往核心区域挤，核心区域已经“人满为患”了，房子的价格涨到了天价，再去核心区域买房，购房者就要承担更多的买房成本。

而城市新区的房子，房价相对来说要便宜很多，而且空气环境质量和交通出行便捷性都不错，不要看到目前的新区显得“冷冷清清”，未来随着城市的不断成长，城市版图也会不断扩大；现在的新区，未来有很可能成为城市的另一个重要商业区，甚至是城市的副中心。包括一线城市周边的卫星城，省会城市目前房价还没有涨得太高的外围县区。因此城市新区的房子，也是不错的选择。

买房还要看年龄层次。对于有外出闯荡打算的年轻人来说，一定不要在老家买房，占用首套房贷款名额不说，一旦房子买下了，也就锁定了个人未来发展城市。特别是小城市的房子，今后再想换房可能不太容易。按照人口流动趋势及城市发展方向，今后中国城市发展道路，很可能会像日本东京、韩国首尔等都市圈那样，汇集了全国大部分的人口。区别在于，中国国土面积大，幅员辽阔，都市圈、城市群的规模更大，可供选择的城市数量相对要多一些，而这些进入发展规划的区域城市，无疑是年轻人未来移居的首选地。

因此在大城市纷纷放开人口落户限制，抢人大战已经白热化的当下，不要抱着“宁做鸡头，不做凤尾”的想法固守老家，建议顺应时代发展步伐，尽量去买大城市的房子，即便是现在稍微远一点的郊区，同样也值得考虑。而从一些三线城市的房价来看，核心区域的房价已经与省会城市县区的房价持平，学区房甚至超过省会县区的房价，试问还有在小城市买房的必要吗？当然了，买房也要在资金允许的情况下才能考虑，毕竟现在的房价太高了，普通人买房都需要做贷款，如果月收入满足不了月供，甚至连首付款都是借来的，买房后就会严重影响正常生活；一旦逾期还不上贷款，房子还要被银行收走。

第四，今年还能投资房产吗？
对于投资者而言，买房是以盈利为目的的，过去房子短缺的情况下，房价涨幅可以达到或超过10%以上，2016年至2018年很多城市甚至迎来了房价翻倍上涨，投资房产的确有钱可赚。但是随着住房需求基本得到满足，以及政策调控要求房价平稳，未来的平均房价涨幅估计最多保持在5%左右，绝大多数城市的房价都不可能再出现大幅上涨，而在这样的大趋势下，炒房是无利可图的。

因为投资房产对于房价涨幅是有一定要求的。如果是加杠杆投资，低于7%的涨幅多数情况下不赚钱甚至亏本，比如首付三成的情况下，扣除利息、税费、房屋折旧、管理维护等成本，不可能赚钱。而且一旦赶上房地产税或房屋空置税出台，持有房产的成本还会大幅增加。因此不仅是今年，未来值得投资的城市只会越来越少，房子作为最好投资品的时代已经基本结束了，房地产的赚钱风口基本过去了。

总结：
今年该不该买房？

主要看需求：如果是刚需，不能等待房价下降，等是等不来的，因为从过去历史情况看，多年来房价的确是保持上涨的。

即便是5%的涨幅，也意味着隔年买房要多出很多钱。虽然一些城市的房价会出现回调，但短期内大幅度降价的可能性并不大，政策没有这方面的“预案”，或者说根本就不可能允许。

如果是投资性买房，基本上可以歇歇了，因为少数城市的房子尽管还存在上涨潜力，但是在资金成本、房票等硬性条件下，加之政策对投资炒房的打击持续加码，也不是谁想投资就能投资的。

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