投资，则是以盈利为目标，否则，经测算胜算概率小，自然就不会去冒那个险，买房也是这个道理。大家可不要认为刚需不应该去算这个，认为反正是自住嘛。其实则不然，现在90后，95后的财务意识比我们那个时候要高出不少，即便是买首套房，同样也会考虑未来房子是否有增值潜力，也为后面置换打下基础。8 w) e \/ k d
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参数设定： 8 [0 _3 x4 D c. A; Z H& s! S6 Q: a - k) A4 j# r9 j9 Q3 U: A; ~目前房产总价：120万，含办理产证的各项费用（3万），为拎包入住的装修房。 B' O9 a; @0 G- y u2 {" y6 E
: d/ |; ?: |' f d首付款：3成，35.1万。7 z8 U" d/ L [& y. F1 f" n; S& v
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贷款：7成，81.9万。 3 ~2 L# Q/ d: |2 Y. |/ d+ X- p; Y0 ^5 w( D/ l! Z
房贷利率：按5.5%算。 5 w$ s& e; y/ ?. i. d C( n$ W1 M! r5 E/ P/ X& y9 u0 e" v
按揭周期：30年。 / O! _0 J* z& H$ Y: D# N! z* ~9 a' } T1 Q' a
长期定存年利率：4% 8 c. q& B( Q1 q( `) B% d1 V # A" ^$ W9 G8 A% \, c先看10年持有成本6 Q/ \" F" O! ^1 v, d( d0 l
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1.首付款利息成本=35.1万*4%*10年=14.04万。 6 Q v$ _- F. @; w; E9 ] % W* P8 L K& F1 t. ~# N/ D2 s% F2.10年时间偿还本金为14.3万元，由于不是一次性偿还的，时间从1个月到10年不等，取中值5年时间算，本金成本为：14.3万*4%*5年=2.86万。8 ~! U9 q% r1 ?1 Q2 }
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3.偿还房贷利息，30年期取前10年，为41.5万。; Y& x5 e' M# h( T
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还有一项收益，即租金。按中等城市平均租售比算，总价120万左右的房子的租金在2000元/月左右。10年的租金收益约为：2000元/月*12个月*10年=24万。' f+ d& F O1 E/ P0 `( K( \. |
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这里需要说明是，这2种情况需要另算：1.如果是毛坯房的话，则需要装修后才能有这个租金收益，其收益会有4-6万的打折；2.房屋空置的话，不仅少了这部分租金收益，还需承担6-7成的物业费；2 }' u. S3 D& H- m
4 d# S5 R( e$ M7 c& _: ?3 j那么，10年的总持有成本就出来了，即14.04万+2.86万+41.5万-24万=34.4万。 : I4 o9 v5 k i: `, q1 v 8 v' e2 V4 E( ?! Y* k3 _由此可知，10年后，房价要达到以下这个数才不算亏钱。 : b# \( u1 `) s$ X. F & _# S+ o: _, o34.4万/120万*100%=28.6%，即，在现有价格上增长约29%。同样的道理，无论你现在什么价格买入，在此基础上乘以29%，就是10年后的保本价格。 ; R' z2 ^3 {4 v# K& l/ _* o& \) B! N. ^9 Z, v0 Y1 Z% L
这里需要注意的是，这仅是算保本情形，但我们知道，以保值为目标的买房，还要算账通货膨胀的情况，这个又是多少呢？; s; W8 {( Z w
" r$ G, {; |9 y1 u说实在的，目前还没看到这方面的具体数据，国家定期发布的CPI仅指特定类别，而整个商品的价格变化则不受这个约束。记得有经济专家自己估算了一下，在过去20年，现金购买力以平均每年7.5%的速度在减少。所以，算持有房产的保值属性，还要加上每年7.5%的贬值率。考虑到货币供应与GDP增长高度的一致性，未来10年，随着经济增速逐步放缓，货币增速也应有一个趋缓的过程，所以，适当调低通胀率至6%。- C% y6 W3 T k# M. Q2 _ |9 V
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按照复合计算率公式算出，120万房产的话，货币理论上需要达到214.92万才能实现保值，加上持有成本的34.4万，一共需249.32万元。换算成百分比即：（249.32万-120万）/120万*100%=107.76%。用文字表述是，10年后，在现有房价基础上，再增长107.76%，一倍左右，方可实现保值。 " J8 n, k9 F# F8 T% ~; m9 B1 K1 d" U g! F+ @
那么，一定有人问，根据房地产的发展趋势，有大多概率能达到呢？笔者认为，可以概括为一句话，“整体上达到有困难，因城而异”。如何理解呢？ ( S1 C6 j1 b8 d+ T! [+ g$ L4 q, O$ H) R( l/ ?+ A' n% w @
一方面，目前的房价基数已经不低，加上货币增速放缓以及人口老龄化因素，房价不可能再像过去那样增长，保持一个平稳健康增长还是可以期待的。+ f/ x0 X. h, S y$ J; {, ]# L
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另一方面，城市之间分化，楼市因此而分化，所谓强者恒强，弱者更弱，直接表现在人口流动上。经济发达的城市群、都市圈还会继续吸引中小城市的人口流入，而人口收缩型城市将进一步增加，很显然，前者在本身的人口吸引力，加上生育放开的红利作用下，房产实现保值的目标不难，特别优质的一二线城市大概率还能增值，而后者自然又是另外一番景象。那么，看完这个分析结果你意外吗？
发表于 2024-2-28 14:03:22