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“我的房贷利率原本是4.2%,现在下调到3.3%了,后悔提前还房贷了。”上海的吴女士表示。
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9 I" l. T7 s% |- W随着降低房贷利率、降低首付比例等政策的相继推出,提前还贷情况有所缓解。不过,对于贷款人而言,是否提前还贷还要考虑诸多因素。
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上海易居房地产研究院副院长严跃进接受《中国经营报》记者采访时指出,从经济角度来看,提前还贷的前提是要对比其他投资机会,如果发现提前还贷的性价比更高,才会选择这种“反向操作”,但当前环境下,这种操作可能并不是最优选择。
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“一般而言,个人住房贷款具有期限较长、利率较低、申请方便、还款灵活等特点。在存量房贷利率两次集中下调以及LPR持续下降之后,个人住房贷款的价格优势进一步显现。对多数人而言,目前情况下不建议提前偿还个人住房贷款。”招联首席研究员董希淼表示。
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提前还贷情况减少
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北京的李先生表示:“前段时间着急提前还了部分房贷,手里几乎没有流动资金了。”
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“调整后,我的房贷利率变成了3.3%,后悔把全部的钱都提前还贷了,现在想做点投资很不方便。”上海的张女士表示。
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除了用存款提前还贷外,记者采访了解到,也有贷款人此前申请银行的消费贷去提前还房贷。不过,随着房贷利率的多次下调,这样操作并不具备操作空间,并且存在法律风险。
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+ s% O; B* c; C, L# j6 M' z11月LPR的报价显示,1年期LPR保持在3.1%,与上月持平;5年期以上LPR同样维持在3.6%,与10月一致。
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, C$ H T1 b: T- i/ V以上海为例,目前上海首套房贷利率为3.15%,二套房贷则根据区域不同,房贷利率分别是3.35%和3.55%。
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中国人民银行数据显示,2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%,较2024年第二季度末下降0.12个百分点。
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9月24日,央行行长潘功胜在国新办新闻发布会上表示,引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近,预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例,将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调到15%。
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! l' [2 c, W4 j( B在存量房贷利率下调后,居民提前还贷的现象有所缓解。据媒体报道,从某国有大行的情况来看,10月以来房贷提前还款人数,较政策出台前的9月减少了20%。
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浙商银行指出,10月RMBS条件早偿率录得11.7%,环比下行1%,逐步向水平常态收敛。另外权益、房地产市场在“924”新政组合拳后明显修复,10月30个大中城市商品房成交套数/面积较9月环比回升20.81%/15.89%,同比降幅明显收窄,市场预期改善,叠加消费品以旧换新政策持续推进,居民端资产负债表短期内修复明显。
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三种情况不适合提前还贷
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在当前背景下,该不该提前还房贷?
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“关于房贷,有一个常见的误区需要澄清。很多人觉得每个月要还那么多利息,是因为利率很高,但其实并不完全是这样。利息多的主要原因在于贷款期限较长,比如,贷款30年。即使不是30年,哪怕是10年,利息都会明显增加。这是因为长期贷款的周期性特点决定了累计利息的总额较大。因此,单纯将还款压力归咎于利率,这是不理性的。”严跃进指出。
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+ c q' E7 }0 b- P. s: O董希淼告诉记者,住房贷款“提前还贷”是居民资产配置的调整,提前还贷增多是居民投资理财“资产荒”的结果之一,是否适合提前还房贷,每个人情况都不同,需要根据个人房贷利率高低、投资理财能力、风险偏好以及近期和中期资金安排等多方面因素综合考量。简单地说,如果投资收益高于存量房贷利率,那么不需要提前还贷;反之,可以考虑提前还贷。
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董希淼详细指出,从贷款本身来看,如果房贷是以等额本金的形式还款,意味着开始还本金多而利息较少,这种方式提前还贷相对有利;如果是等额本息,则意味着借款人先还的利息多,如果还款已经到一半,不建议提前还贷。同时,如果购房者是使用公积金贷款,或者利率显著较低的房贷,同样不建议提前还贷。
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“有三种情况不适合提前还贷:第一,房贷利率较低的人群,建议借款人比较贷款利率与投资理财收益率之间的关系;第二,耗光所有积蓄、四处借钱还房贷的人,这会让借款人资金捉襟见肘,甚至陷入家庭流动性危机;第三,通过申请经营性贷款或消费性贷款,套取资金来还房贷,因为这是违规行为,甚至可能因为伪造相关材料涉嫌违法。”董希淼提醒道。
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