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近日,部分存量房贷用户反馈“存量房贷利率下调,但最近一期月供反而增加”。
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! E, a$ V0 e1 J+ w1 R4 \比如有市民反馈,“在房贷利率调整前,每个月房贷扣款金额将近6000元,而这个月却扣款10000元。”
7 ~2 U$ L& X' y5 d D; ?类似这样的案例很多。一位重庆用户在社交媒体上表示:“房贷利率由固定4.41%转浮动后变为3.38%,还款金额从3197元却从变3276元。”
5 ^2 G" t) d' Z; Y一位江苏用户表示:“利率4%,月供4917,降到3.9%后,月供变成4927,还多了10元。”
6 U# y# m+ H- ~2 q为何存量房利率下调但月供反而高了?对此,界面新闻向多名银行业内人士求证。相关人士表示,确有可能发生在等额还款方式的借款人身上,但这种情况是暂时的,之后的月供金额必然会逐步减少。 7 r1 X/ o3 V) Q3 a# M S% ], C0 F- F
一位银行人士向界面新闻新闻表示,对于等额本息还款方式的贷款遇到利率调整,银行调整当月的计息方式做了优化,优化后调整当月应还利息采用分段计息,应还本金按照调整后的利率计算,当月应还款额=当月应还利息+当月应还本金。
@5 k6 w. H7 W4 i& G因此,按照当前的计算方式,利率调整方式选择按年浮动的客户,在利率调整当月,可能会出现LPR 下调,但是月还款额比上月多的情况。
( O' l5 j5 U/ k. f# x来看具体计算方式: % V0 D ~. `- j6 p3 H) I7 W% M( P& @; B
先是当月应还本金变化情况。 * Q$ F2 S4 C: G+ q0 l2 B; e
对于等额本息还款方式,利率越低,月还款额越少,但首月还款额中的本金会越多。以本金100万,期限20年为例,以下表格展示了对于等额本息还款方式,不同年利率情况下月还款额和本金利息的分布情况。 4 M0 N4 @8 Y9 c: Y* t) ^
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+ h( v6 j9 I# B6 A K这里请看本金
/ H( ?! h( d( q( ^; I再来看当月应还利息。
: x& s% r8 X2 }7 V. ]5 ?当房贷利率在某个月中发生调整时,这个月的利息计算通常会采用分段计息的方式。分段计息是指将该月的利息分为两部分计算:一部分按照调整前的利率计算,另一部分按照调整后的利率计算。
: M: o# t1 j: c7 C, X' R如利率下降,当月利率调整前的计息利率不变,当月利率调整后的计息利率下降,当月总的应还利息会减少。
+ Q( I" |* V5 @. v5 U最后来看加总的当月应还款额变化情况。 " l- j8 w( v- P! J# d2 G" h
当利率下降时,如当月减少的应还利息小于当月增加的应还本金,当月总的还款额会增加,如当月减少的应还利息等于当月增加的应还本金,当月总的还款额不变,如当月减少的应还利息大于当月增加的应还本金,当月总的还款额会减少。 5 R! H% F+ b3 ?8 L. j/ a! o' y
“因此,在该计算方式下,有可能存在房贷利率下调月供反而增加的情况。但是,这种情况只会发生在调整首月,次月还款金额会减少,总的贷款本金不变。”前述银行人士表示。 7 R* ^9 Q0 N9 ]$ A; Y% p. N) |
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