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[财富通道] 大家现在千万不要买房,因为房价将会断崖式下跌

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发表于 2024-11-8 08:07:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
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一位复旦大学教授发表观点:“大家现在千万不要买房,因为房价将会断崖式下跌。”
# h5 P6 u  o' B; r
- Y: |5 T" a; T3 k, {( n9 N7 B! P! H, q; j: N. q, i* w3 L
我觉得现在还是观望为主,别轻易抄底房地产,因为现在的买房逻辑已经变了,影响房地产发展的十个数据,都有到头的趋势了。+ y8 n# Y/ L9 j( p

8 e; G( m, j" }. z3 d/ r第一个数据是人口,人口数量直接关联着房地产市场的需求,毕竟没有人口增长,房产市场便失去了扩张的基础。! d1 f9 U* ^$ S% |

, \) Y* \! A% R7 y+ {3 G* a: W现在,中国的人口总数已经达到了14亿,这个数字代表了中国人口增长的上限。往后看,预计中国的人口会逐渐减少,而不是继续增加。* V4 y: E  u6 k! g  A
& A4 b# A0 K3 f) c' d8 |) o
第二个数据是城市化率,中国目前的城镇化率已经攀升至65%。
( v9 g; U! |! \3 h# B3 S0 Z2 I& j. v
虽然还有35%的人口住在农村,但这部分主要是老年人和孩子。随着这些孩子长大,他们很可能会搬到城市寻找更多机会,而老年人则一般会选择留在农村。
/ ]2 S! r6 B9 B" K+ G' z2 e) s* R3 i; V: ^2 x4 y

8 w4 `. X; q! p% l随着时间推移,这部分农村人口会逐渐减少,从而推动城镇化率的提升。同时,与欧美等发达国家相比,中国向城市迁移的人口潜力相对较小,预计只有大约5%的增长空间。这主要是因为城市化进程已经进入了一个相对成熟的阶段,未来的增长可能更多依赖于提升城市内部的发展和优化,而不是单纯的迁移。
- Y" J& q5 P" h6 X7 d" B  a& c, |3 ]
  k* B* B! g. ]1 [1 L6 q第三个数据是老龄化在加深,去年已经达到了21%,预计到2035年会到30%以上。
( Q3 t) N7 o0 G: I* Q7 {
" M1 }. M5 r" v, Z/ J' v2 o不管是哪个国家,老年人都不可能拉动房地产的需求。' N0 y- H  h; @2 |+ w, P& Q
. X, ?" w9 T. K6 \/ L7 n$ D
以上这三点就能说明住房的需求已经出现了拐点。
6 a& N! \# P& o' ^" r9 l4 A
; f4 [/ I$ ^6 z再来看第四个数据,房屋的库存量,到去年为止,开发商手中造好一年以上没有卖掉的房子有6亿平方米。9 _4 E2 W, Z- K% c2 _0 d2 U& A
! {9 X, c/ M2 U% C. a6 D3 v' \
一年新建的房子有17亿平方米,还有很多炒房客手中的房子,那也叫库存。
& M+ T: Y2 S5 \- a% I$ `6 ?
2 d+ b9 [4 K' x3 F; F0 |第五个数据是人均居住面积,居住面积的人均指数是衡量居民生活质量的重要数据之一,人们普遍有着对更大更舒适居住空间的追求,这种改善性需求有助于推动房地产市场的销售。
$ U/ z- E% ?0 g" \+ n
' K, b1 a& a1 b. i9 o7 y/ k现在,中国城市居民的人均居住面积已经达到了50平方米,这个水平和发达国家差不多。所以说,中国城市居民的居住面积已经到了增长的上限,未来能扩展的空间非常有限。
: h: F, m$ K* K+ e" }
! ?: t# p6 U( X% p第六个数据是建设量,房地产建设量2000年的时候是1亿平方米,到了2010年的时候是10亿平方米,到了2017年的时候是17亿平方米。17亿是什么概念?
) V# V. }& d- e* J0 A8 d8 S  Y8 ?6 o9 h) s2 C4 k
已经占了全世界的一半。还能再这样疯狂的建下去吗?, n4 m  t+ o4 o. e. x$ z( Q) j, c8 }

. Z" `# [& Z3 \9 J- r第七个数据是土地和房屋的价格。1 _, X8 Q/ J# q2 m( T: S, W, ?
/ f5 x! T3 e) Y' r
在过去20年里,中国的土地和房价涨了四倍,真是不可思议。现在,房价和收入的比例高得让人咋舌。而且,财富差距也在不断扩大,经济条件好的家庭可能会拥有好几套房子,而经济条件差的则很难承担得起这些高房价。
( _7 P4 h4 b' ?% l- @2 p
7 p' N& V" N, c! O5 ~2 v8 J+ Z5 D- L第八个数据是危旧房改造和旧城改造,该改造的也基本完成了,后面也不可能大拆大建。
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" z! f6 U+ p- G7 r2 x: r3 k第九个数据是学校、医院配套设施也基本上已经饱和。( C- a8 j% E, ?$ j, ^& p. E) |& O

. P6 N, C( w5 l第十个数据是地产商的负债率都已经到了90%以上了,还有一些开发商的负债率已经超过了100%,这意味着什么?
+ P# X- K5 y( a) r5 N+ i1 E( B/ V/ O4 Y, T5 ?
意味着他们已经是零资产,甚至有些开发商已经资不抵债。你说危险不危险?5 f# e8 {+ z+ P( ^9 X

7 b& M" {  G6 s9 Y7 ?9 h今年有多少暴雷的开发商,新闻上都有报道,大家心里应该都很清楚。中央画的三道红线不可能松懈,只会收的越来越紧。
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