4 }) \+ V8 {# ?' k随着时间推移,这部分农村人口会逐渐减少,从而推动城镇化率的提升。同时,与欧美等发达国家相比,中国向城市迁移的人口潜力相对较小,预计只有大约5%的增长空间。这主要是因为城市化进程已经进入了一个相对成熟的阶段,未来的增长可能更多依赖于提升城市内部的发展和优化,而不是单纯的迁移。9 ]- o) @5 {* Z
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第三个数据是老龄化在加深,去年已经达到了21%,预计到2035年会到30%以上。3 B( k% \5 K# _! N9 E, @0 A) o
" x6 _5 v4 J- T2 D不管是哪个国家,老年人都不可能拉动房地产的需求。9 e: a% S3 z/ X' P5 b% [
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以上这三点就能说明住房的需求已经出现了拐点。. z' f4 {2 n. R. D
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再来看第四个数据,房屋的库存量,到去年为止,开发商手中造好一年以上没有卖掉的房子有6亿平方米。 - ^( E7 S5 \5 B; K( Q3 ? ) T4 i* G/ E2 P$ u" N2 I+ W一年新建的房子有17亿平方米,还有很多炒房客手中的房子,那也叫库存。 5 M3 m$ d E% k' i! Y3 Z% }/ _& M+ p ' u! c% W, r z6 ]+ j C3 R第五个数据是人均居住面积,居住面积的人均指数是衡量居民生活质量的重要数据之一,人们普遍有着对更大更舒适居住空间的追求,这种改善性需求有助于推动房地产市场的销售。: b# j9 @* L# {* @, @, g$ n
5 C8 n' H3 B2 W现在,中国城市居民的人均居住面积已经达到了50平方米,这个水平和发达国家差不多。所以说,中国城市居民的居住面积已经到了增长的上限,未来能扩展的空间非常有限。* g1 a% K6 o$ n4 i# x
d0 s) n- z. v9 y第六个数据是建设量,房地产建设量2000年的时候是1亿平方米,到了2010年的时候是10亿平方米,到了2017年的时候是17亿平方米。17亿是什么概念?4 @5 a) ~: K7 l$ v
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已经占了全世界的一半。还能再这样疯狂的建下去吗? 8 x" }. {2 c% L$ v/ R" \8 S5 f+ s) w% ~+ R- j% |
第七个数据是土地和房屋的价格。 Z1 q$ [' k9 F' S* v
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在过去20年里,中国的土地和房价涨了四倍,真是不可思议。现在,房价和收入的比例高得让人咋舌。而且,财富差距也在不断扩大,经济条件好的家庭可能会拥有好几套房子,而经济条件差的则很难承担得起这些高房价。1 u1 }! W u+ h1 M+ a
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第八个数据是危旧房改造和旧城改造,该改造的也基本完成了,后面也不可能大拆大建。$ Q4 m, x3 t4 J2 D
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第九个数据是学校、医院配套设施也基本上已经饱和。: p% }2 Q. m$ {) y
6 s8 }: \7 A% j第十个数据是地产商的负债率都已经到了90%以上了,还有一些开发商的负债率已经超过了100%,这意味着什么? 5 L7 Q1 n- k0 V) d. _6 p( R. v1 K1 r& X
意味着他们已经是零资产,甚至有些开发商已经资不抵债。你说危险不危险? 3 R6 ~% g$ o$ \ 8 T& z A4 ~% `4 R$ U9 b+ ?今年有多少暴雷的开发商,新闻上都有报道,大家心里应该都很清楚。中央画的三道红线不可能松懈,只会收的越来越紧。 ' G. K' n# |0 G% l3 X, r