楼市，睁大眼睛都亏钱的时候到了！

一个人

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- G) v/ L6 G6 a1 i: l( o* ]调控潮
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! ^9 N  Y6 ^; h% R, k6 G% M3 \1月29日晚，上海银保监会连夜发文，再次加紧调控，力压楼市。

“住房不封顶，银行不予个人放贷”。

这次上海为了稳住房价，开始对开发商下手了。

  L& c) e. B- i6 x$ D& l过去开发商拿到地，随便盖几层就可以卖期房，把香港老师傅传来的预售游戏玩得精溜。
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- m/ r  A) B; m- o4 ?; j开发商资金成本低，项目周转速度快，在楼市行情好的时候，对房价有推波助澜的作用。

1 K2 @3 E5 e* M: G但此政策强调后，一来拖慢了开发商的回款进度，二来降低了买房人涌入楼市的速度。
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一石二鸟，“冰疗”降温。
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其实上面这些都是理想状态，现实呢，我有几点担忧：

9 O' V2 c: ?4 g( b5 g4 w1、开发商回款进度拖慢，为了降低资金成本，会不会加快盖楼速度，从而搞出一批残次品。
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2、楼市没有封顶，不给贷款，也就是说可以全款买房。现在上海房子本来不多，全款优先后，刚需是不是只能躲在角落里哭。

3、已封顶的新房变得稀缺，房价肯定会上涨，而且人们买不了新房，都会涌去买二手房，二手房价会不会继续上涨。
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( w1 J# r. o8 f4 W8 w4 Y/ x其实上海想打压房价，并不难，直接上调利率就好了，比如二套房贷利率直接调到8%，三套调到10%。
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6 H& U" @& x3 c' W人们撬不动杠杆，自然火焰就下去了。

同时在供应端，学着三好学生长沙，增强供应，再强的需求都得乖乖呆在砧板上。
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底层逻辑
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现在来看，纵使如何调控，上海房价已经涨了一截了，而且是实打实的涨，回调可能性不大。
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- J/ p- a; _1 v0 m4 ^这段时间还要警惕跟上海有同样“基因”的城市。

也就是“房价回调在三年以上，市场供应中性或短缺”的城市。
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事实上，这些城市已经开始悄悄启动了。
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' {& P1 l8 n7 t4 d( U贝壳研究院统计数据显示，2021年1月，18个重点城市链家二手房实际成交量环比增长约23%。

; Z! K; R* e7 J6 [这个数字不小，要知道，在过去，1月份都是传统淡季，天寒地冻没人买房。

其中一线城市交易量增长超过20%，深圳、北京交易量增长非常快。
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可以确定的是，四大一线城市，2021年的行情都不会弱，这里面深圳已经涨过一轮了，上海正在打压阶段，广州在暗涨，北京在蓄势。

从二手房价格指数上看，上海1月份增长第一名，合肥比较猛，排名第二，然后是深圳、广州、长沙、成都、西安等。
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1月成交量上涨和房价上涨的城市，都要关注，这段时间我会出文章挨个分析。

当然一些涨势较猛的城市，已经引起中央注意了。

& e- h* O! V4 {$ s6 `1 ?: W比如杭州加强限购限售、合肥围堵假结婚、上海严查假结婚+上调增值税免征年限，广州、深圳、北京等城市轮流打补丁稳行情。

整体信贷环境也在收紧，在银行“两道红线”的威慑下，这段时间多家银行对买房人群进行严格审核、上调利率，限贷甚至停贷。

- c+ j, F% f+ [$ }中央扛着房住不炒大旗，对楼市围追堵截，真是此一时彼一时。
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但我想告诉大家的是：

是否能控住房价，还要看这个城市「刚需购买力」。

9 ]( E: R! {9 z+ o2 C  F8 }比如上海，调控刹车已经踩到底了，但近一年资金充裕，刚需争相涌入买房，供应短缺，房价肯定是要往上走的。
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& U. l7 V& p3 y: |0 H/ h5 S6 P这时候，调控很难有效果，只能从边缘角度继续限制炒作需求。
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但如果是挠痒痒式加码，反而会刺激房价越走越高。
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这将会成为很多城市接下来面临的问题。
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一点建议

对于年底成交量翘尾的城市，如果有刚需购房计划，这段时间就要去看房了，争取年后上早班车。
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6 E  A9 a2 M$ t" W9 G因为接下来，加码调控会是全国主流趋势，房贷利率和交易税费一定是向上走的。

这意味着，无论刚需还是投资，购房成本只能越来越高。

如果成交量没有翘尾，比如1月份，廊坊、大连、烟台等城市二手房成交量环比下降，且降幅在20%以上。

! [) \/ ~4 j6 K$ E7 ~: @& S  l这些城市不用着急，明年遇到小阳春房价上涨的概率很小。
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/ r; G  x# d2 o& N6 ?有人问我，如果城市遭遇调控了怎么办？
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1 C& i4 @+ R) ~% c这时候要看调控的尺度，我国楼市从2017年开始调控，每年数百次。

4 \/ N, U1 ?2 V& X0 S其实在2020年，诸多城市就已经进入了“政策底”，现阶段也不可能出现类似于限购限贷的“大调控”。

! U* J. F: d& s  o如果遭遇小调控，可以等一个月，观察一下下个月的成交量，如果依然向上走，还是要抓紧上车，因为有人在告诉你：
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房价进入了越调越涨周期。

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睁眼亏钱
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  J! V* w  w1 B7 i  ^) W! L最后再讲一下宏观面。
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; I% X+ G1 a; }: S  n因为这段时间，市场上风声嘈杂，一些朋友问我2021年楼市的整体走势。

0 }. ?+ [( B  ~! }! p/ k主要源于前几天央行货币政策委员会委员马骏的“喊话”。
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8 T6 O  k$ Z8 Q. j他认为A股，深圳、上海等地的楼市，都出现了泡沫。

与此同时，楼市调控加码，A股大跌。

有媒体借此大做文章，说股市楼市都不行了……
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/ q. p7 Y2 y$ V这种人不是傻就是坏。

" y2 P5 B( F! n8 P0 J3 y" [一直以来，我国就是两大资金蓄水池，楼市和股市。

去年疫情大年，央行放水，这部分水总得有出处，现在楼市明确禁止，股市也要禁止。

那只能跑到消费市场，涨通胀指数。
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而且国外各个国家疯狂放水，对我国造成了输入性通胀。

7 V7 k2 c7 }) X: L1 t3 w这么一来一去，物价就上来了，结果影响的还是老百姓的民生问题，近期大家应该都能感觉到物价在上涨。
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6 U% I- I, o" l* q$ |这违背了国内大循环的战略意图。
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  e- U7 J; H0 P# q所以，这两个蓄水池还是要适当打开的。
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0 i. N0 |# m- a, g  G% D, s* E, K我认为股市的可能性要大一些，主要有利于实体经济的发展，不过监管部门会严加看管，否则还会变成“中产人群和机构厮杀，顺便带走散户”的局面。
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楼市不可能成为蓄水池，但一二线城市会辅助股市吸收资金，所以2021年，全国楼市普涨的概率为0，局部涨的可能性很大。
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( J1 U/ `" \: ~' q" S这种情况下，分化趋势会越来越明显。

一二线分化，三四线分化，地段分化，概念分化，即使在一线城市内部二手房价格也要分化。

比如1月份北京和深圳二手房价格是温和上涨的，但是北京房山及顺义、深圳的盐田等城区价格又是下跌的。
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2021年买房别说闭着眼睛赚钱了，睁大眼睛都要亏钱，大家心里一定要明白这一点。