楼市，睁大眼睛都亏钱的时候到了！

一个人

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& ?2 \) @+ m6 U( a" ?调控潮

' l6 _  E! P) E  h/ U% h1月29日晚，上海银保监会连夜发文，再次加紧调控，力压楼市。

- q1 B7 b% Q3 W7 m“住房不封顶，银行不予个人放贷”。
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这次上海为了稳住房价，开始对开发商下手了。
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+ j1 Y7 E8 {/ D% ]" x过去开发商拿到地，随便盖几层就可以卖期房，把香港老师傅传来的预售游戏玩得精溜。
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; U  g  \8 r7 ^$ @0 }7 R- E开发商资金成本低，项目周转速度快，在楼市行情好的时候，对房价有推波助澜的作用。

/ G; Q: T* E; S" z但此政策强调后，一来拖慢了开发商的回款进度，二来降低了买房人涌入楼市的速度。

一石二鸟，“冰疗”降温。
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) {- L! W2 u; E0 R! |' y' K  W其实上面这些都是理想状态，现实呢，我有几点担忧：

% M0 r" M3 y% B# G1 L; [" w1、开发商回款进度拖慢，为了降低资金成本，会不会加快盖楼速度，从而搞出一批残次品。
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0 E9 n9 c: m. s0 t5 \, g. _) x0 l2、楼市没有封顶，不给贷款，也就是说可以全款买房。现在上海房子本来不多，全款优先后，刚需是不是只能躲在角落里哭。
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3、已封顶的新房变得稀缺，房价肯定会上涨，而且人们买不了新房，都会涌去买二手房，二手房价会不会继续上涨。

- n# _  p4 f* m9 y. l, _% L其实上海想打压房价，并不难，直接上调利率就好了，比如二套房贷利率直接调到8%，三套调到10%。
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" q0 P  N9 A9 q0 d% c7 a/ i人们撬不动杠杆，自然火焰就下去了。

0 {/ ]9 p7 n% ~. i$ [) F& a同时在供应端，学着三好学生长沙，增强供应，再强的需求都得乖乖呆在砧板上。

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底层逻辑

+ o  D! ]& h( ]) ~4 ?现在来看，纵使如何调控，上海房价已经涨了一截了，而且是实打实的涨，回调可能性不大。

这段时间还要警惕跟上海有同样“基因”的城市。
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- @$ w3 m) A  @% v也就是“房价回调在三年以上，市场供应中性或短缺”的城市。
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% n" t9 M( v& q$ Z7 o. e1 _! O事实上，这些城市已经开始悄悄启动了。
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: F3 f  }5 n( ^- L: w8 D贝壳研究院统计数据显示，2021年1月，18个重点城市链家二手房实际成交量环比增长约23%。
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. Y/ w# G! F+ ~; g+ @这个数字不小，要知道，在过去，1月份都是传统淡季，天寒地冻没人买房。

5 P" R/ S3 v) d. I  C1 m其中一线城市交易量增长超过20%，深圳、北京交易量增长非常快。

( v& B' k5 S/ F可以确定的是，四大一线城市，2021年的行情都不会弱，这里面深圳已经涨过一轮了，上海正在打压阶段，广州在暗涨，北京在蓄势。

2 d# u; q% j; o5 S1 r! {' G从二手房价格指数上看，上海1月份增长第一名，合肥比较猛，排名第二，然后是深圳、广州、长沙、成都、西安等。

1月成交量上涨和房价上涨的城市，都要关注，这段时间我会出文章挨个分析。
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- z. O; P" L' f- w7 h当然一些涨势较猛的城市，已经引起中央注意了。
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4 ]: @6 I3 D& {* n9 H* P+ @比如杭州加强限购限售、合肥围堵假结婚、上海严查假结婚+上调增值税免征年限，广州、深圳、北京等城市轮流打补丁稳行情。
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整体信贷环境也在收紧，在银行“两道红线”的威慑下，这段时间多家银行对买房人群进行严格审核、上调利率，限贷甚至停贷。

中央扛着房住不炒大旗，对楼市围追堵截，真是此一时彼一时。

" r) e& B; ~6 D! `' u但我想告诉大家的是：

是否能控住房价，还要看这个城市「刚需购买力」。

* A! p8 x. h2 A比如上海，调控刹车已经踩到底了，但近一年资金充裕，刚需争相涌入买房，供应短缺，房价肯定是要往上走的。

这时候，调控很难有效果，只能从边缘角度继续限制炒作需求。
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但如果是挠痒痒式加码，反而会刺激房价越走越高。
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这将会成为很多城市接下来面临的问题。

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一点建议

对于年底成交量翘尾的城市，如果有刚需购房计划，这段时间就要去看房了，争取年后上早班车。

, T  N& P$ o, O# b因为接下来，加码调控会是全国主流趋势，房贷利率和交易税费一定是向上走的。
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这意味着，无论刚需还是投资，购房成本只能越来越高。
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. y# [2 p$ l3 d0 n3 n. G  s如果成交量没有翘尾，比如1月份，廊坊、大连、烟台等城市二手房成交量环比下降，且降幅在20%以上。

这些城市不用着急，明年遇到小阳春房价上涨的概率很小。

0 b0 S# K/ F" H有人问我，如果城市遭遇调控了怎么办？

/ V$ q2 R% [0 J2 y% Q8 i这时候要看调控的尺度，我国楼市从2017年开始调控，每年数百次。
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4 j/ \& u, Z; e* P7 A2 k其实在2020年，诸多城市就已经进入了“政策底”，现阶段也不可能出现类似于限购限贷的“大调控”。

6 |; T! e. s$ R) a) _3 F如果遭遇小调控，可以等一个月，观察一下下个月的成交量，如果依然向上走，还是要抓紧上车，因为有人在告诉你：

房价进入了越调越涨周期。
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睁眼亏钱

最后再讲一下宏观面。

  i1 Q6 V+ _/ _2 u因为这段时间，市场上风声嘈杂，一些朋友问我2021年楼市的整体走势。

* ]: C: N2 e4 i* G) p' a( S主要源于前几天央行货币政策委员会委员马骏的“喊话”。
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( P/ e5 V1 c7 G, u+ k6 u/ J他认为A股，深圳、上海等地的楼市，都出现了泡沫。

* s  ~3 Z: Q% }2 I与此同时，楼市调控加码，A股大跌。
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5 g3 s  X0 X5 x/ g! O" {0 R有媒体借此大做文章，说股市楼市都不行了……
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这种人不是傻就是坏。

/ H% }% f$ [4 D  k# j一直以来，我国就是两大资金蓄水池，楼市和股市。

- z3 V0 g6 _1 y, {0 Z7 J7 I去年疫情大年，央行放水，这部分水总得有出处，现在楼市明确禁止，股市也要禁止。
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那只能跑到消费市场，涨通胀指数。

而且国外各个国家疯狂放水，对我国造成了输入性通胀。
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8 m7 K# q8 R, L% M8 y0 G+ e, `! o这么一来一去，物价就上来了，结果影响的还是老百姓的民生问题，近期大家应该都能感觉到物价在上涨。
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这违背了国内大循环的战略意图。
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所以，这两个蓄水池还是要适当打开的。
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/ a6 m: B' K0 C我认为股市的可能性要大一些，主要有利于实体经济的发展，不过监管部门会严加看管，否则还会变成“中产人群和机构厮杀，顺便带走散户”的局面。
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楼市不可能成为蓄水池，但一二线城市会辅助股市吸收资金，所以2021年，全国楼市普涨的概率为0，局部涨的可能性很大。
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这种情况下，分化趋势会越来越明显。
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7 D! e9 p" }6 _% I5 x% p一二线分化，三四线分化，地段分化，概念分化，即使在一线城市内部二手房价格也要分化。
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比如1月份北京和深圳二手房价格是温和上涨的，但是北京房山及顺义、深圳的盐田等城区价格又是下跌的。

2021年买房别说闭着眼睛赚钱了，睁大眼睛都要亏钱，大家心里一定要明白这一点。