楼市，睁大眼睛都亏钱的时候到了！

一个人

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调控潮

7 J* g8 M: X- T+ u5 \; u1月29日晚，上海银保监会连夜发文，再次加紧调控，力压楼市。

/ X2 Z7 N# h- u/ ?“住房不封顶，银行不予个人放贷”。

" J6 Y8 \9 r, k( _这次上海为了稳住房价，开始对开发商下手了。
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过去开发商拿到地，随便盖几层就可以卖期房，把香港老师傅传来的预售游戏玩得精溜。
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开发商资金成本低，项目周转速度快，在楼市行情好的时候，对房价有推波助澜的作用。

% x/ {% A. [9 I. A( d8 r# b+ G但此政策强调后，一来拖慢了开发商的回款进度，二来降低了买房人涌入楼市的速度。
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  L7 d% U- O, `1 O一石二鸟，“冰疗”降温。
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其实上面这些都是理想状态，现实呢，我有几点担忧：

* _' W$ O1 r" [7 P  Y' y+ C1、开发商回款进度拖慢，为了降低资金成本，会不会加快盖楼速度，从而搞出一批残次品。
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2、楼市没有封顶，不给贷款，也就是说可以全款买房。现在上海房子本来不多，全款优先后，刚需是不是只能躲在角落里哭。
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3、已封顶的新房变得稀缺，房价肯定会上涨，而且人们买不了新房，都会涌去买二手房，二手房价会不会继续上涨。
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其实上海想打压房价，并不难，直接上调利率就好了，比如二套房贷利率直接调到8%，三套调到10%。

人们撬不动杠杆，自然火焰就下去了。

同时在供应端，学着三好学生长沙，增强供应，再强的需求都得乖乖呆在砧板上。

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" W3 U4 D1 o; I6 e) [底层逻辑
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现在来看，纵使如何调控，上海房价已经涨了一截了，而且是实打实的涨，回调可能性不大。
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. f6 j9 ?8 L2 @& M; C这段时间还要警惕跟上海有同样“基因”的城市。
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也就是“房价回调在三年以上，市场供应中性或短缺”的城市。

2 |2 N6 i1 n1 d, ^* s事实上，这些城市已经开始悄悄启动了。

' a8 E6 P; }( `& |: H贝壳研究院统计数据显示，2021年1月，18个重点城市链家二手房实际成交量环比增长约23%。

- C+ j; ~9 d9 x/ A6 S2 U# i这个数字不小，要知道，在过去，1月份都是传统淡季，天寒地冻没人买房。
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8 m. Y4 b; \! R8 p8 \其中一线城市交易量增长超过20%，深圳、北京交易量增长非常快。

可以确定的是，四大一线城市，2021年的行情都不会弱，这里面深圳已经涨过一轮了，上海正在打压阶段，广州在暗涨，北京在蓄势。

从二手房价格指数上看，上海1月份增长第一名，合肥比较猛，排名第二，然后是深圳、广州、长沙、成都、西安等。

1月成交量上涨和房价上涨的城市，都要关注，这段时间我会出文章挨个分析。

当然一些涨势较猛的城市，已经引起中央注意了。

比如杭州加强限购限售、合肥围堵假结婚、上海严查假结婚+上调增值税免征年限，广州、深圳、北京等城市轮流打补丁稳行情。
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整体信贷环境也在收紧，在银行“两道红线”的威慑下，这段时间多家银行对买房人群进行严格审核、上调利率，限贷甚至停贷。
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中央扛着房住不炒大旗，对楼市围追堵截，真是此一时彼一时。
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但我想告诉大家的是：
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; O2 Q- K& }, q, K2 m5 P是否能控住房价，还要看这个城市「刚需购买力」。
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比如上海，调控刹车已经踩到底了，但近一年资金充裕，刚需争相涌入买房，供应短缺，房价肯定是要往上走的。
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& m& ?: y0 W: \8 p5 `/ I( M& p这时候，调控很难有效果，只能从边缘角度继续限制炒作需求。

但如果是挠痒痒式加码，反而会刺激房价越走越高。

/ ?" \1 W! ~, }! U0 G; T这将会成为很多城市接下来面临的问题。
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: z3 C+ R" E! [, N3 s; x0 t一点建议

9 Q# F# a2 N0 ]& T: q' D9 v: `对于年底成交量翘尾的城市，如果有刚需购房计划，这段时间就要去看房了，争取年后上早班车。

2 `, H0 t7 i3 P9 K0 V因为接下来，加码调控会是全国主流趋势，房贷利率和交易税费一定是向上走的。
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这意味着，无论刚需还是投资，购房成本只能越来越高。
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如果成交量没有翘尾，比如1月份，廊坊、大连、烟台等城市二手房成交量环比下降，且降幅在20%以上。
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; O  H) {% @3 L' C  L+ z$ m3 t这些城市不用着急，明年遇到小阳春房价上涨的概率很小。
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有人问我，如果城市遭遇调控了怎么办？
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这时候要看调控的尺度，我国楼市从2017年开始调控，每年数百次。

0 ]6 l1 k3 h; [" U3 U其实在2020年，诸多城市就已经进入了“政策底”，现阶段也不可能出现类似于限购限贷的“大调控”。
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- j$ y* h1 m7 [+ u8 M( e; J如果遭遇小调控，可以等一个月，观察一下下个月的成交量，如果依然向上走，还是要抓紧上车，因为有人在告诉你：

房价进入了越调越涨周期。

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1 ?7 G; d& F6 m睁眼亏钱

: ^# Q" Y, n9 ^& h8 w+ @. i最后再讲一下宏观面。

9 d, p3 d- I: u& I8 o% Z; w因为这段时间，市场上风声嘈杂，一些朋友问我2021年楼市的整体走势。
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主要源于前几天央行货币政策委员会委员马骏的“喊话”。
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3 h* p6 ~9 ^( ^7 U' H# q他认为A股，深圳、上海等地的楼市，都出现了泡沫。

与此同时，楼市调控加码，A股大跌。
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有媒体借此大做文章，说股市楼市都不行了……

这种人不是傻就是坏。
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6 z* L7 e2 V* {# b+ I1 h一直以来，我国就是两大资金蓄水池，楼市和股市。

去年疫情大年，央行放水，这部分水总得有出处，现在楼市明确禁止，股市也要禁止。
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$ A9 Z6 l: s0 x! P5 q那只能跑到消费市场，涨通胀指数。
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而且国外各个国家疯狂放水，对我国造成了输入性通胀。

这么一来一去，物价就上来了，结果影响的还是老百姓的民生问题，近期大家应该都能感觉到物价在上涨。
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这违背了国内大循环的战略意图。

所以，这两个蓄水池还是要适当打开的。

8 _% c& l+ t; e& w) D4 ^7 U0 {2 ~我认为股市的可能性要大一些，主要有利于实体经济的发展，不过监管部门会严加看管，否则还会变成“中产人群和机构厮杀，顺便带走散户”的局面。

8 }& }  s8 M- a5 A! r% D  }1 f楼市不可能成为蓄水池，但一二线城市会辅助股市吸收资金，所以2021年，全国楼市普涨的概率为0，局部涨的可能性很大。

这种情况下，分化趋势会越来越明显。
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0 K8 V2 L0 n! n. l一二线分化，三四线分化，地段分化，概念分化，即使在一线城市内部二手房价格也要分化。
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比如1月份北京和深圳二手房价格是温和上涨的，但是北京房山及顺义、深圳的盐田等城区价格又是下跌的。

2021年买房别说闭着眼睛赚钱了，睁大眼睛都要亏钱，大家心里一定要明白这一点。