停止拆迁？这3类房子又吃香了，别轻易卖掉！

一个人 · 发表于 2024-2-29 06:41:17

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如果要问，这些年给普通人最大的造富机会是什么？除了买彩票外，相信很多人会想到“拆迁”二字。所谓“拆”字一喷，立提大奔。这可不是虚幻的，经常有媒体报道，不少居民在城市旧城改造中，享受到拆迁带来的财富爆发，往往一个村子纳入到拆迁计划后，就意味着数百个、上千个千万富翁，甚至亿万富豪诞生。

实际上，拆迁致富已经不是一个公开的秘密。一些人虽然没有拆迁的机会，但也试图创造这样的机会。我们身边就有这样的人，他们专门找“低总价”的老旧房买，越老越好，目标很明确，买这样的房子主要不是为了居住，而是等待拆迁，以获得巨额的拆迁补偿。这种现象其实是有违“房住不炒”精神的，买而不住，放大了虚假住房需求，推动了房价上涨，不利于房地产健康平稳发展。

更重要的是，对年轻人的精神导向产生较大的负面影响。十年寒窗，远不如一个拆迁户，那么，奋斗的意义在哪里？反观拆迁暴发户挥金如土，年轻人在感叹出生的不公时，选择“躺平”也是不得已而为之了。

不过，大规模拆迁的主要后果还远不止这些。早在2014年前，全国排名前100个城市的住房均价才1万元/平米出头，很多三四线城市的房价才3000-5000元/平米，但2015年之后的三四年内，一些县城、地级市房价实现了翻番，涨得快的更是有2-3倍涨幅。不少研究房地产的专家都感到困惑：大家的收入、进城的人口都没有太大增长，房价涨这么快显然不太正常。

到底是什么原因导致楼市的“全面开花”？毫无疑问，可套用的“人口、收入，甚至货币”因素都得通通排除掉。其实不难发现，这波楼市行情主要来源于大批的手持现金的拆迁户入市。资料显示，2015年6月开始，棚改的补偿方式由“实物”转向“货币”安置，而且把货币安置放在优先位置。媒体统计的数据还显示，在三四线城市房价大幅上涨的这几年，货币安置成了棚改的主要方式，有的城市货币化安置比例甚至超过了80%，一夜之间，楼市涌现出大量的全款购房客户。

稍微研究过楼市的就明白，从发放给拆迁户补偿款—拿到拆迁款进入商品房市场购房—楼市库存快速去化，既解决了购房者的资金问题，又达到了战略去楼市库存目标，可谓一举两得，而被拆迁的地方又重新盖起了商品房，当然，价格更高了。不得不说，棚改的初衷是改善和提高棚户区居民的居住水平，但是不是真的有这么多房子需要拆迁吗？直到今天都是一个值得探讨的话题。

不管怎么说，棚改拆迁助推房地产市场火爆，是一个不争的事实。所以，在2018年时，国开行收回了棚改审批权限，要求安置方式以实物安置为主，与此同时，不少智库、专家也发文建议终止棚改，不久后，国家正式部署要求对房价上涨压力过大的市县，尽快取消货币安置优惠政策。这让那些刚需买房者松了一口气，再也不用与那些财大气粗的拆迁户竞争买房了。
那么，依靠拆迁致富的时代全面结束了吗？国家发文确定，无需再争，2022年以后将渐渐停止。

1.国家发布的文件显示，2020年是“新三年棚改计划”的收官之年，由此看出，大面积的拆迁从2022年起基本上不会再有了。
2.其实，早在2019年，住建部黄艳副部长就在政策吹风会上表示，今后要避免大拆大建和一拆了之的做法。
3.2022年住建部在八项重点工作中强调，全面推进城镇老旧小区工作，防止再城市更新工作中大拆大建。

信息是明确的，大面积拆迁将逐步停止，但是否意味着所有城市、所有板块的拆迁都结束了呢？其实也不是，从2022年各地发布工作任务看，仍旧有一些棚改拆迁计划，但相比往年要少不少，从这里也可以看出，在未来一段时间还有零星的棚改拆迁，比如一个省以前一年有10万套拆迁计划，现在可能有1-2万套，有的就更少。

虽然国家已经明确大规模的拆迁渐渐停止，但谁都知道，我们的住房市场上还有大量的老房子，对于不断变老的房子该如何处理呢？这些房子有很多共同点，比如居住环境不行、线路管网老化，而且居住着大量老人，上下楼大都不太方便，这些老小区的居住环境亟需得到改变。
对此，国家已有安排，国家明确：在最新发布的全面推进城镇老旧小区改造的指导文件中要求，推进城市更新、促进经济质量高质量发展，以满足人们对美好生活的需要。正式宣告旧改时代全面到来，包含两大信息点：
1.重点改造2000年底前建造的老小区，计划在未来5年基本改造完成；
2.改造分3大类，其中基础类主要是提升小区的外立面、楼道等公共部位，改造升级小区水、电、供气、供热、安防、通信、线路入地、垃圾分类等等；完善类包括小区增加节能、文化体育、充电等配套设施以及小区周边环境整治，并建设停车场，以及给有条件老小区加装电梯等等；提升类则是增加或改善小区的养老、托育、便民设施或服务等等。

从改造的项目可知，基本上都是按照现代小区的居住模式进行改造，内容丰富、层次多样，满足了各种现实和个性需求。

旧改接替拆迁，影响是深远的。

第一，没有那么多手持现金的拆迁户进入商品房市场，没有那么多购买老旧房搏拆迁的投机者扰乱住房市场，有利于维护房地产市场健康发展，促进房价平稳；第二，没有那么多拆迁暴发户出现在身边，有利于树立青少年积极奋斗的进取精神，相信奋斗是获得美好生活的必由之路，只不过，那些已经买入老房子等待拆迁的人有些失落罢了。

3类房子，不建议轻易卖掉。

想当初，在核心地段的房子，是全城最贵的，但随着经济的发展，人们的生活水平提高，家家户户都拥有了私家车，对车位需求摆在了突出位置。同时，随着老龄化不断深入，高楼层的步行梯已不能满足老人们的需求。这两个重要的共性因素，导致老房子越来越不受人们欢迎，一些家庭宁愿选择更偏僻的新房，导致老房子的居住价值每况愈下。但进入旧改时代以后，这一切都将迎来改变，老房子又重新焕发青春，旧改虽然不像拆迁那样让很多人巨富，但客观上促使3类老房子重回住房市场C位，将变得又吃香了，为什么这么说呢？

第一类，核心地段的老房子。

所谓核心地段，即交通、商业配套、教育、医疗等日常所需资源要素聚齐，特别是教育资源，需要长期沉淀，短期内，新城的教育水平还是无法与老城区相比的，而位于老城区核心地段的老小区房子在经过改造后焕然一新，没有什么短板，居住质量全面提升，不仅受到老年人喜欢，也对渴求“最少通勤时间”的年轻人产生较大的吸引力。

第二类，低密度的老房子。

“鼓励支持有条件的老小区加装电梯”，这个条件除了房屋本身的安全性符合外，另一个要件就是小区要有足够的空间，如楼间距大的小区更方便装电梯；安装健身设施、儿童游乐设施、添加养老服务设施，以及增加停车位，都需要小区有相应的空间。可以看出，楼栋密度低的老小区，一旦把这些主要改造项目实施完毕后，居住品质与现代小区差距相差无几，而且，低密度小区相比高层住宅本身的宜居优势也能进一步体现出来。

第三类，具备装电梯条件的高楼层房子。

作为旧改的重要内容之一，老小区加装电梯已成为一种趋势。目前，很多地方取消了“一票否决”，电梯加装门槛进一步降低，而且“公交电梯”的出现，对低楼层住户的影响进一步降低，但对高楼层住户来说，特别是有老人、小孩、孕妇的家庭，加装电梯后，出行问题迎刃而解。原本不受待见的高楼层房子，将变得又吃香起来。

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