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[家有仙居] 1套120万的房产,10年后要涨到多少钱才能“保本”?

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发表于 2024-2-28 14:03:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
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投资,则是以盈利为目标,否则,经测算胜算概率小,自然就不会去冒那个险,买房也是这个道理。大家可不要认为刚需不应该去算这个,认为反正是自住嘛。其实则不然,现在90后,95后的财务意识比我们那个时候要高出不少,即便是买首套房,同样也会考虑未来房子是否有增值潜力,也为后面置换打下基础。; L+ b; e6 [! D" C5 ?$ X# h

( v6 }3 A! v0 K9 P! t' F参数设定:
) d, J( u' f/ l9 i- {- n
( x) Q: l1 y+ G5 C  p/ g: b目前房产总价:120万,含办理产证的各项费用(3万),为拎包入住的装修房。
' ?8 b; Q4 x2 t8 ?2 ?4 H
- d! m+ W# V: T* f首付款:3成,35.1万。
. x6 D3 D, J$ R2 n! b; O0 M
$ p' N/ I5 U, ]- g贷款:7成,81.9万。
: B: t2 o/ R% l7 U1 J( Y2 J* D/ v* _* U$ w. H
房贷利率:按5.5%算。
' b8 ~3 ^0 T* R
+ [; H* ]7 n0 H! P* K. L' \' D按揭周期:30年。7 f1 Y+ _+ Q8 W4 K8 t+ V! A. C
8 V' [  [6 v3 }
长期定存年利率:4%# Q/ z# U" d  N! K. A

# K3 V- h  f' Y) X* @4 A# X先看10年持有成本
. p" c" K' f$ A$ {# ~
$ u& v- q$ w0 g+ I. p  ?( p1.首付款利息成本=35.1万*4%*10年=14.04万。8 j) t  }2 ]8 m) T4 ^5 O. o8 G: x
5 ~7 W* m5 a8 v( [6 \5 r6 z
2.10年时间偿还本金为14.3万元,由于不是一次性偿还的,时间从1个月到10年不等,取中值5年时间算,本金成本为:14.3万*4%*5年=2.86万。
: u7 ~$ W5 y; Z$ O" S
- W& a* K! X; r& }. A" P3.偿还房贷利息,30年期取前10年,为41.5万。' j9 A  @1 R3 S9 \( v

) H, M# d& k  O$ d还有一项收益,即租金。按中等城市平均租售比算,总价120万左右的房子的租金在2000元/月左右。10年的租金收益约为:2000元/月*12个月*10年=24万。( ~2 C3 I. N# C5 J3 `+ h* x& I! R  Q

# Z, i$ @0 v% s! j: n$ C: F* T这里需要说明是,这2种情况需要另算:1.如果是毛坯房的话,则需要装修后才能有这个租金收益,其收益会有4-6万的打折;2.房屋空置的话,不仅少了这部分租金收益,还需承担6-7成的物业费;
4 C9 T& d6 j4 a& A- q" I3 b. v6 J0 ]# n& {
那么,10年的总持有成本就出来了,即14.04万+2.86万+41.5万-24万=34.4万。1 l7 L! t" K( O1 x7 B9 B

4 [, J" H1 e, E  u3 |由此可知,10年后,房价要达到以下这个数才不算亏钱。
4 \) y3 @6 [4 \% v; s7 X' _
0 ~. T  }* B8 s  \34.4万/120万*100%=28.6%,即,在现有价格上增长约29%。同样的道理,无论你现在什么价格买入,在此基础上乘以29%,就是10年后的保本价格。& _. s' _8 X% }  E, R5 E$ `2 y

. t8 ?7 h  F, h- g这里需要注意的是,这仅是算保本情形,但我们知道,以保值为目标的买房,还要算账通货膨胀的情况,这个又是多少呢?
* y9 [' H' D( @; V9 N5 x
6 j  s; W. J1 @. @% z% \& ]说实在的,目前还没看到这方面的具体数据,国家定期发布的CPI仅指特定类别,而整个商品的价格变化则不受这个约束。记得有经济专家自己估算了一下,在过去20年,现金购买力以平均每年7.5%的速度在减少。所以,算持有房产的保值属性,还要加上每年7.5%的贬值率。考虑到货币供应与GDP增长高度的一致性,未来10年,随着经济增速逐步放缓,货币增速也应有一个趋缓的过程,所以,适当调低通胀率至6%。' ~. e0 V0 [, r+ g/ O# Q. s8 C, ^

; p- Z! X1 U& k1 B: K- m按照复合计算率公式算出,120万房产的话,货币理论上需要达到214.92万才能实现保值,加上持有成本的34.4万,一共需249.32万元。换算成百分比即:(249.32万-120万)/120万*100%=107.76%。用文字表述是,10年后,在现有房价基础上,再增长107.76%,一倍左右,方可实现保值。- Q: E7 i4 j4 j# i
$ T- @3 e( v9 M
那么,一定有人问,根据房地产的发展趋势,有大多概率能达到呢?笔者认为,可以概括为一句话,“整体上达到有困难,因城而异”。如何理解呢?! H0 b% R/ b' X
- M: J+ F6 U- z) v) |/ b5 e" S- V
一方面,目前的房价基数已经不低,加上货币增速放缓以及人口老龄化因素,房价不可能再像过去那样增长,保持一个平稳健康增长还是可以期待的。# ~5 ^( B; M: W& D$ Y8 t/ c0 y
( p: I: l0 ~/ c) C2 u& G
另一方面,城市之间分化,楼市因此而分化,所谓强者恒强,弱者更弱,直接表现在人口流动上。经济发达的城市群、都市圈还会继续吸引中小城市的人口流入,而人口收缩型城市将进一步增加,很显然,前者在本身的人口吸引力,加上生育放开的红利作用下,房产实现保值的目标不难,特别优质的一二线城市大概率还能增值,而后者自然又是另外一番景象。那么,看完这个分析结果你意外吗?
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