" W/ q6 Q, s0 r( }按揭周期:30年。: y6 F" k7 t, P3 H2 o5 r. q9 I3 [
6 \) S% w1 h1 [9 q长期定存年利率:4%. H# G, X$ t y6 c+ t" h
: o/ ]/ a6 O+ q+ A1 t' V先看10年持有成本, g5 V9 b) y( e8 ?4 Y/ v
" J# \) O. B; J3 M- t1.首付款利息成本=35.1万*4%*10年=14.04万。3 o$ _+ n% P o8 ` X7 }
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2.10年时间偿还本金为14.3万元,由于不是一次性偿还的,时间从1个月到10年不等,取中值5年时间算,本金成本为:14.3万*4%*5年=2.86万。2 I- r7 ?- X+ [7 K
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3.偿还房贷利息,30年期取前10年,为41.5万。 # {) A- R1 T0 a4 O2 a ( e% H, C3 Y# t n还有一项收益,即租金。按中等城市平均租售比算,总价120万左右的房子的租金在2000元/月左右。10年的租金收益约为:2000元/月*12个月*10年=24万。 / R0 Z$ s: E( i p( X) W ^" y" I/ D- T. @这里需要说明是,这2种情况需要另算:1.如果是毛坯房的话,则需要装修后才能有这个租金收益,其收益会有4-6万的打折;2.房屋空置的话,不仅少了这部分租金收益,还需承担6-7成的物业费; 9 c4 D0 ]" V7 W8 p5 E t & Z; C0 Y7 b# o$ K& }. ^: }那么,10年的总持有成本就出来了,即14.04万+2.86万+41.5万-24万=34.4万。! w1 u* r U% H9 x! u
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由此可知,10年后,房价要达到以下这个数才不算亏钱。 & k7 v% C# T+ b9 c P9 A * u- g3 S0 y+ A4 t1 P1 l) K34.4万/120万*100%=28.6%,即,在现有价格上增长约29%。同样的道理,无论你现在什么价格买入,在此基础上乘以29%,就是10年后的保本价格。 1 e0 U/ ^7 g) T5 b7 s# @* a0 d: S( |$ J
这里需要注意的是,这仅是算保本情形,但我们知道,以保值为目标的买房,还要算账通货膨胀的情况,这个又是多少呢? / Y. g6 T( P' p4 x H( Z + U" L% i* N" ?+ G2 f说实在的,目前还没看到这方面的具体数据,国家定期发布的CPI仅指特定类别,而整个商品的价格变化则不受这个约束。记得有经济专家自己估算了一下,在过去20年,现金购买力以平均每年7.5%的速度在减少。所以,算持有房产的保值属性,还要加上每年7.5%的贬值率。考虑到货币供应与GDP增长高度的一致性,未来10年,随着经济增速逐步放缓,货币增速也应有一个趋缓的过程,所以,适当调低通胀率至6%。 n' h$ C8 Y, w* g% J `+ E 5 n+ e, y2 x: o3 t按照复合计算率公式算出,120万房产的话,货币理论上需要达到214.92万才能实现保值,加上持有成本的34.4万,一共需249.32万元。换算成百分比即:(249.32万-120万)/120万*100%=107.76%。用文字表述是,10年后,在现有房价基础上,再增长107.76%,一倍左右,方可实现保值。5 o; D6 F, B) R J5 [/ A5 y. w
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那么,一定有人问,根据房地产的发展趋势,有大多概率能达到呢?笔者认为,可以概括为一句话,“整体上达到有困难,因城而异”。如何理解呢? 2 e/ ?9 y$ t6 z m( [$ w# t& u' H6 ^, I1 ^/ v9 R' v! [
一方面,目前的房价基数已经不低,加上货币增速放缓以及人口老龄化因素,房价不可能再像过去那样增长,保持一个平稳健康增长还是可以期待的。7 a1 P5 e# p9 F( z
% _' k- E. _. U$ u \另一方面,城市之间分化,楼市因此而分化,所谓强者恒强,弱者更弱,直接表现在人口流动上。经济发达的城市群、都市圈还会继续吸引中小城市的人口流入,而人口收缩型城市将进一步增加,很显然,前者在本身的人口吸引力,加上生育放开的红利作用下,房产实现保值的目标不难,特别优质的一二线城市大概率还能增值,而后者自然又是另外一番景象。那么,看完这个分析结果你意外吗?