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投资,则是以盈利为目标,否则,经测算胜算概率小,自然就不会去冒那个险,买房也是这个道理。大家可不要认为刚需不应该去算这个,认为反正是自住嘛。其实则不然,现在90后,95后的财务意识比我们那个时候要高出不少,即便是买首套房,同样也会考虑未来房子是否有增值潜力,也为后面置换打下基础。
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6 l- z3 r* N& J7 `; ?/ ~ L5 _参数设定: 3 T l& l3 C: e/ q
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目前房产总价:120万,含办理产证的各项费用(3万),为拎包入住的装修房。
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首付款:3成,35.1万。
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% r, c& x: f N0 y" u2 \" ^贷款:7成,81.9万。 ! j" o+ {6 [) r2 {9 a
! P# @( P- l) c: B% w: j房贷利率:按5.5%算。
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- z' Q- F% M8 w( P7 `/ ^按揭周期:30年。
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1 s4 c* O3 N( |6 b: s长期定存年利率:4%
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$ u( h% w S8 | f- I先看10年持有成本 ( i2 U8 r( W/ Z' H9 j5 q
% O. s, E& g9 u# k" i1.首付款利息成本=35.1万*4%*10年=14.04万。
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" j3 L2 x# Q; g0 f- F, R+ {5 \" i2.10年时间偿还本金为14.3万元,由于不是一次性偿还的,时间从1个月到10年不等,取中值5年时间算,本金成本为:14.3万*4%*5年=2.86万。
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3.偿还房贷利息,30年期取前10年,为41.5万。 ' l2 n& h2 Z( @% T' E" [
! [/ B* `, B1 w3 }8 L' _还有一项收益,即租金。按中等城市平均租售比算,总价120万左右的房子的租金在2000元/月左右。10年的租金收益约为:2000元/月*12个月*10年=24万。
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$ J9 \: @9 {- J6 s. ]这里需要说明是,这2种情况需要另算:1.如果是毛坯房的话,则需要装修后才能有这个租金收益,其收益会有4-6万的打折;2.房屋空置的话,不仅少了这部分租金收益,还需承担6-7成的物业费;
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那么,10年的总持有成本就出来了,即14.04万+2.86万+41.5万-24万=34.4万。 * m$ a# n* G7 E; j% L1 p8 v
" L% ?4 Z7 n1 {由此可知,10年后,房价要达到以下这个数才不算亏钱。 3 b5 _) R) v8 G8 j* T2 R) J! E, T
/ _+ ?6 ]* k2 w, e0 K34.4万/120万*100%=28.6%,即,在现有价格上增长约29%。同样的道理,无论你现在什么价格买入,在此基础上乘以29%,就是10年后的保本价格。 1 j3 ~8 D1 X+ |4 e1 c7 M. x- [
" Q' ]/ g g9 y) E" {/ u这里需要注意的是,这仅是算保本情形,但我们知道,以保值为目标的买房,还要算账通货膨胀的情况,这个又是多少呢?
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说实在的,目前还没看到这方面的具体数据,国家定期发布的CPI仅指特定类别,而整个商品的价格变化则不受这个约束。记得有经济专家自己估算了一下,在过去20年,现金购买力以平均每年7.5%的速度在减少。所以,算持有房产的保值属性,还要加上每年7.5%的贬值率。考虑到货币供应与GDP增长高度的一致性,未来10年,随着经济增速逐步放缓,货币增速也应有一个趋缓的过程,所以,适当调低通胀率至6%。 " S1 m. S0 K$ T! q$ s9 x( Q7 i, ~8 s
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按照复合计算率公式算出,120万房产的话,货币理论上需要达到214.92万才能实现保值,加上持有成本的34.4万,一共需249.32万元。换算成百分比即:(249.32万-120万)/120万*100%=107.76%。用文字表述是,10年后,在现有房价基础上,再增长107.76%,一倍左右,方可实现保值。 * y% Y' E' |3 V* @1 B
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那么,一定有人问,根据房地产的发展趋势,有大多概率能达到呢?笔者认为,可以概括为一句话,“整体上达到有困难,因城而异”。如何理解呢?
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* l; Q. j8 S5 I' ]3 R. C" @一方面,目前的房价基数已经不低,加上货币增速放缓以及人口老龄化因素,房价不可能再像过去那样增长,保持一个平稳健康增长还是可以期待的。
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# o. U0 ?( y1 x8 |. Y' u6 A另一方面,城市之间分化,楼市因此而分化,所谓强者恒强,弱者更弱,直接表现在人口流动上。经济发达的城市群、都市圈还会继续吸引中小城市的人口流入,而人口收缩型城市将进一步增加,很显然,前者在本身的人口吸引力,加上生育放开的红利作用下,房产实现保值的目标不难,特别优质的一二线城市大概率还能增值,而后者自然又是另外一番景象。那么,看完这个分析结果你意外吗? |