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[家有仙居] 1套120万的房产,10年后要涨到多少钱才能“保本”?

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发表于 2024-2-28 14:03:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
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投资,则是以盈利为目标,否则,经测算胜算概率小,自然就不会去冒那个险,买房也是这个道理。大家可不要认为刚需不应该去算这个,认为反正是自住嘛。其实则不然,现在90后,95后的财务意识比我们那个时候要高出不少,即便是买首套房,同样也会考虑未来房子是否有增值潜力,也为后面置换打下基础。
7 q/ }7 r9 {0 I9 M3 R
: [9 V' J9 G5 b/ a# W参数设定:) r- |5 `3 K* O" S! w+ T( \2 O
$ D. t# y: P+ r- O* e
目前房产总价:120万,含办理产证的各项费用(3万),为拎包入住的装修房。
: N1 E# k$ t8 |9 v/ }$ K' Z' \- X" A% C3 g% _  A
首付款:3成,35.1万。! L$ z4 |, Y9 {& f

. [* k' }9 K% q, r贷款:7成,81.9万。# J  \3 R1 Z; E& @+ _/ a. `
/ _5 @% T1 C) Y) {* |
房贷利率:按5.5%算。
- v9 [# z! u* U/ F, L+ L6 Q& ~9 u( X; |
按揭周期:30年。
: e1 A- {1 l5 `8 [$ x) ]
9 u/ S$ `' t% ^0 K( B9 ^( G长期定存年利率:4%; y6 [9 E) W. D% c
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先看10年持有成本
7 x+ V4 u" N! }* J/ o
$ W$ W4 A1 _$ Y0 U( c1.首付款利息成本=35.1万*4%*10年=14.04万。
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6 F" r& p- j7 r  j. ^" x( C" {2.10年时间偿还本金为14.3万元,由于不是一次性偿还的,时间从1个月到10年不等,取中值5年时间算,本金成本为:14.3万*4%*5年=2.86万。3 C9 g+ q- K( h/ I

# l5 s# b* q$ J# ]3 Q: z$ i3 Y2 j3.偿还房贷利息,30年期取前10年,为41.5万。3 P* h+ g, r) x4 a

- b0 c8 i/ X; v4 d( F! l还有一项收益,即租金。按中等城市平均租售比算,总价120万左右的房子的租金在2000元/月左右。10年的租金收益约为:2000元/月*12个月*10年=24万。
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( X  o5 P/ u$ Z/ z" @' a这里需要说明是,这2种情况需要另算:1.如果是毛坯房的话,则需要装修后才能有这个租金收益,其收益会有4-6万的打折;2.房屋空置的话,不仅少了这部分租金收益,还需承担6-7成的物业费;
. _+ u/ s9 B! q2 t9 M. Q, h8 P  {' a+ c$ v& k
那么,10年的总持有成本就出来了,即14.04万+2.86万+41.5万-24万=34.4万。; p# H4 z( n) A

( z% K4 ^3 |8 A& v/ }由此可知,10年后,房价要达到以下这个数才不算亏钱。3 [2 J9 O4 W: ^  \+ D1 g7 e

4 |* d0 D. y& O: v( I: k34.4万/120万*100%=28.6%,即,在现有价格上增长约29%。同样的道理,无论你现在什么价格买入,在此基础上乘以29%,就是10年后的保本价格。- S5 x$ s7 g+ \  ~

. C  \& a3 w  p" L. C这里需要注意的是,这仅是算保本情形,但我们知道,以保值为目标的买房,还要算账通货膨胀的情况,这个又是多少呢?
  F' f5 H" P1 t6 i# {. l4 ^7 b9 K4 J' I  c  v' C! |
说实在的,目前还没看到这方面的具体数据,国家定期发布的CPI仅指特定类别,而整个商品的价格变化则不受这个约束。记得有经济专家自己估算了一下,在过去20年,现金购买力以平均每年7.5%的速度在减少。所以,算持有房产的保值属性,还要加上每年7.5%的贬值率。考虑到货币供应与GDP增长高度的一致性,未来10年,随着经济增速逐步放缓,货币增速也应有一个趋缓的过程,所以,适当调低通胀率至6%。
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按照复合计算率公式算出,120万房产的话,货币理论上需要达到214.92万才能实现保值,加上持有成本的34.4万,一共需249.32万元。换算成百分比即:(249.32万-120万)/120万*100%=107.76%。用文字表述是,10年后,在现有房价基础上,再增长107.76%,一倍左右,方可实现保值。6 X' A+ E% a& u1 r, t5 C
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那么,一定有人问,根据房地产的发展趋势,有大多概率能达到呢?笔者认为,可以概括为一句话,“整体上达到有困难,因城而异”。如何理解呢?
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一方面,目前的房价基数已经不低,加上货币增速放缓以及人口老龄化因素,房价不可能再像过去那样增长,保持一个平稳健康增长还是可以期待的。
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另一方面,城市之间分化,楼市因此而分化,所谓强者恒强,弱者更弱,直接表现在人口流动上。经济发达的城市群、都市圈还会继续吸引中小城市的人口流入,而人口收缩型城市将进一步增加,很显然,前者在本身的人口吸引力,加上生育放开的红利作用下,房产实现保值的目标不难,特别优质的一二线城市大概率还能增值,而后者自然又是另外一番景象。那么,看完这个分析结果你意外吗?
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