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投资，则是以盈利为目标，否则，经测算胜算概率小，自然就不会去冒那个险，买房也是这个道理。大家可不要认为刚需不应该去算这个，认为反正是自住嘛。其实则不然，现在90后，95后的财务意识比我们那个时候要高出不少，即便是买首套房，同样也会考虑未来房子是否有增值潜力，也为后面置换打下基础。
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: [9 V' J9 G5 b/ a# W参数设定： ) r- |5 `3 K* O" S! w+ T( \2 O
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目前房产总价：120万，含办理产证的各项费用（3万），为拎包入住的装修房。
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首付款：3成，35.1万。 ! L$ z4 |, Y9 {& f
. [* k' }9 K% q, r贷款：7成，81.9万。 # J \3 R1 Z; E& @+ _/ a. `
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房贷利率：按5.5%算。
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按揭周期：30年。
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9 u/ S$ `' t% ^0 K( B9 ^( G长期定存年利率：4% ; y6 [9 E) W. D% c
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先看10年持有成本
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$ W$ W4 A1 _$ Y0 U( c1.首付款利息成本=35.1万*4%*10年=14.04万。
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6 F" r& p- j7 r j. ^" x( C" {2.10年时间偿还本金为14.3万元，由于不是一次性偿还的，时间从1个月到10年不等，取中值5年时间算，本金成本为：14.3万*4%*5年=2.86万。 3 C9 g+ q- K( h/ I
# l5 s# b* q$ J# ]3 Q: z$ i3 Y2 j3.偿还房贷利息，30年期取前10年，为41.5万。 3 P* h+ g, r) x4 a
- b0 c8 i/ X; v4 d( F! l还有一项收益，即租金。按中等城市平均租售比算，总价120万左右的房子的租金在2000元/月左右。10年的租金收益约为：2000元/月*12个月*10年=24万。
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( X o5 P/ u$ Z/ z" @' a这里需要说明是，这2种情况需要另算：1.如果是毛坯房的话，则需要装修后才能有这个租金收益，其收益会有4-6万的打折；2.房屋空置的话，不仅少了这部分租金收益，还需承担6-7成的物业费；
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那么，10年的总持有成本就出来了，即14.04万+2.86万+41.5万-24万=34.4万。 ; p# H4 z( n) A
( z% K4 ^3 |8 A& v/ }由此可知，10年后，房价要达到以下这个数才不算亏钱。 3 [2 J9 O4 W: ^ \+ D1 g7 e
4 |* d0 D. y& O: v( I: k34.4万/120万*100%=28.6%，即，在现有价格上增长约29%。同样的道理，无论你现在什么价格买入，在此基础上乘以29%，就是10年后的保本价格。 - S5 x$ s7 g+ \ ~
. C \& a3 w p" L. C这里需要注意的是，这仅是算保本情形，但我们知道，以保值为目标的买房，还要算账通货膨胀的情况，这个又是多少呢？
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说实在的，目前还没看到这方面的具体数据，国家定期发布的CPI仅指特定类别，而整个商品的价格变化则不受这个约束。记得有经济专家自己估算了一下，在过去20年，现金购买力以平均每年7.5%的速度在减少。所以，算持有房产的保值属性，还要加上每年7.5%的贬值率。考虑到货币供应与GDP增长高度的一致性，未来10年，随着经济增速逐步放缓，货币增速也应有一个趋缓的过程，所以，适当调低通胀率至6%。
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按照复合计算率公式算出，120万房产的话，货币理论上需要达到214.92万才能实现保值，加上持有成本的34.4万，一共需249.32万元。换算成百分比即：（249.32万-120万）/120万*100%=107.76%。用文字表述是，10年后，在现有房价基础上，再增长107.76%，一倍左右，方可实现保值。 6 X' A+ E% a& u1 r, t5 C
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那么，一定有人问，根据房地产的发展趋势，有大多概率能达到呢？笔者认为，可以概括为一句话，“整体上达到有困难，因城而异”。如何理解呢？
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一方面，目前的房价基数已经不低，加上货币增速放缓以及人口老龄化因素，房价不可能再像过去那样增长，保持一个平稳健康增长还是可以期待的。
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另一方面，城市之间分化，楼市因此而分化，所谓强者恒强，弱者更弱，直接表现在人口流动上。经济发达的城市群、都市圈还会继续吸引中小城市的人口流入，而人口收缩型城市将进一步增加，很显然，前者在本身的人口吸引力，加上生育放开的红利作用下，房产实现保值的目标不难，特别优质的一二线城市大概率还能增值，而后者自然又是另外一番景象。那么，看完这个分析结果你意外吗？ | 
发表于 2024-2-28 14:03:22