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[家有仙居] 1套120万的房产,10年后要涨到多少钱才能“保本”?

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发表于 2024-2-28 14:03:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
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投资,则是以盈利为目标,否则,经测算胜算概率小,自然就不会去冒那个险,买房也是这个道理。大家可不要认为刚需不应该去算这个,认为反正是自住嘛。其实则不然,现在90后,95后的财务意识比我们那个时候要高出不少,即便是买首套房,同样也会考虑未来房子是否有增值潜力,也为后面置换打下基础。$ ^" ~, h$ i6 \' L, e
$ e7 L) N$ d. \; O( \+ }
参数设定:5 G: o) J  [/ a# A

5 i7 B, o1 k1 O3 u* A6 ]3 ~目前房产总价:120万,含办理产证的各项费用(3万),为拎包入住的装修房。$ K" \8 d1 c6 H0 @3 Q1 |# g, d; K/ B
+ x( }# b. z4 W
首付款:3成,35.1万。8 p+ |9 x3 c. O1 T3 q3 n! O
. R- C" k4 J+ }3 z' k; g5 {, e7 G
贷款:7成,81.9万。
+ q+ h+ b* P$ t9 k* J5 |5 S6 L  ~# u9 {; d0 f
房贷利率:按5.5%算。+ z2 g5 ~& V: w5 R* O8 u/ F

) \3 ?5 Z$ _4 E9 f按揭周期:30年。
9 _" d, ~; G7 t: v% M/ u4 k  p5 a: H
长期定存年利率:4%7 _" u* @; Y' g) `& a2 l4 `
" O. X: C( G1 P2 ]/ i
先看10年持有成本' I* p3 x1 U. j

/ Q. G) s* V& J4 j1 }& n2 W1.首付款利息成本=35.1万*4%*10年=14.04万。
8 c. P& W# X6 t* g6 c# Y! k( A* a  S. x
% i/ B* o1 }* o2.10年时间偿还本金为14.3万元,由于不是一次性偿还的,时间从1个月到10年不等,取中值5年时间算,本金成本为:14.3万*4%*5年=2.86万。
  X" m& l, V5 r1 M
/ j4 U) w6 ?& g% ^2 C3.偿还房贷利息,30年期取前10年,为41.5万。# I/ z0 y( g- h# @/ U1 m& g

. p" [) z2 @2 \% _$ Y: U还有一项收益,即租金。按中等城市平均租售比算,总价120万左右的房子的租金在2000元/月左右。10年的租金收益约为:2000元/月*12个月*10年=24万。; p/ u' V) Z+ w" G

$ D/ j; [# J" K; V  B$ u/ ?) D这里需要说明是,这2种情况需要另算:1.如果是毛坯房的话,则需要装修后才能有这个租金收益,其收益会有4-6万的打折;2.房屋空置的话,不仅少了这部分租金收益,还需承担6-7成的物业费;
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那么,10年的总持有成本就出来了,即14.04万+2.86万+41.5万-24万=34.4万。6 @% K2 l% p" Q1 g/ ?8 Y6 W% e

5 A2 c1 m9 ?' r8 y2 ~8 R由此可知,10年后,房价要达到以下这个数才不算亏钱。! y' l. D6 Q& [+ }9 B3 i( k

5 l; q& M. B6 {34.4万/120万*100%=28.6%,即,在现有价格上增长约29%。同样的道理,无论你现在什么价格买入,在此基础上乘以29%,就是10年后的保本价格。
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5 B3 T: r9 _0 \, c. J这里需要注意的是,这仅是算保本情形,但我们知道,以保值为目标的买房,还要算账通货膨胀的情况,这个又是多少呢?
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说实在的,目前还没看到这方面的具体数据,国家定期发布的CPI仅指特定类别,而整个商品的价格变化则不受这个约束。记得有经济专家自己估算了一下,在过去20年,现金购买力以平均每年7.5%的速度在减少。所以,算持有房产的保值属性,还要加上每年7.5%的贬值率。考虑到货币供应与GDP增长高度的一致性,未来10年,随着经济增速逐步放缓,货币增速也应有一个趋缓的过程,所以,适当调低通胀率至6%。# D' v! v: F2 y1 X1 j& A

& X" P& u- b. M" v& t( \6 a按照复合计算率公式算出,120万房产的话,货币理论上需要达到214.92万才能实现保值,加上持有成本的34.4万,一共需249.32万元。换算成百分比即:(249.32万-120万)/120万*100%=107.76%。用文字表述是,10年后,在现有房价基础上,再增长107.76%,一倍左右,方可实现保值。5 a% o; S& v. C& D6 `
5 Y) N9 q! K; }+ e' `
那么,一定有人问,根据房地产的发展趋势,有大多概率能达到呢?笔者认为,可以概括为一句话,“整体上达到有困难,因城而异”。如何理解呢?7 b! @- d. m1 y( v

: s, m- n+ t. b6 X7 d" j. X/ x, I一方面,目前的房价基数已经不低,加上货币增速放缓以及人口老龄化因素,房价不可能再像过去那样增长,保持一个平稳健康增长还是可以期待的。7 f& g# m3 U& j$ D2 d- y

; m- ^9 d* ~6 X5 _另一方面,城市之间分化,楼市因此而分化,所谓强者恒强,弱者更弱,直接表现在人口流动上。经济发达的城市群、都市圈还会继续吸引中小城市的人口流入,而人口收缩型城市将进一步增加,很显然,前者在本身的人口吸引力,加上生育放开的红利作用下,房产实现保值的目标不难,特别优质的一二线城市大概率还能增值,而后者自然又是另外一番景象。那么,看完这个分析结果你意外吗?
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