" W/ q6 Q, s0 r( }按揭周期：30年。: y6 F" k7 t, P3 H2 o5 r. q9 I3 [
6 \) S% w1 h1 [9 q长期定存年利率：4%. H# G, X$ t y6 c+ t" h
: o/ ]/ a6 O+ q+ A1 t' V先看10年持有成本, g5 V9 b) y( e8 ?4 Y/ v
" J# \) O. B; J3 M- t1.首付款利息成本=35.1万*4%*10年=14.04万。3 o$ _+ n% P o8 ` X7 }
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2.10年时间偿还本金为14.3万元，由于不是一次性偿还的，时间从1个月到10年不等，取中值5年时间算，本金成本为：14.3万*4%*5年=2.86万。2 I- r7 ?- X+ [7 K
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3.偿还房贷利息，30年期取前10年，为41.5万。 # {) A- R1 T0 a4 O2 a ( e% H, C3 Y# t n还有一项收益，即租金。按中等城市平均租售比算，总价120万左右的房子的租金在2000元/月左右。10年的租金收益约为：2000元/月*12个月*10年=24万。 / R0 Z$ s: E( i p( X) W ^" y" I/ D- T. @这里需要说明是，这2种情况需要另算：1.如果是毛坯房的话，则需要装修后才能有这个租金收益，其收益会有4-6万的打折；2.房屋空置的话，不仅少了这部分租金收益，还需承担6-7成的物业费； 9 c4 D0 ]" V7 W8 p5 E t & Z; C0 Y7 b# o$ K& }. ^: }那么，10年的总持有成本就出来了，即14.04万+2.86万+41.5万-24万=34.4万。! w1 u* r U% H9 x! u
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由此可知，10年后，房价要达到以下这个数才不算亏钱。 & k7 v% C# T+ b9 c P9 A * u- g3 S0 y+ A4 t1 P1 l) K34.4万/120万*100%=28.6%，即，在现有价格上增长约29%。同样的道理，无论你现在什么价格买入，在此基础上乘以29%，就是10年后的保本价格。 1 e0 U/ ^7 g) T5 b7 s# @* a0 d: S( |$ J
这里需要注意的是，这仅是算保本情形，但我们知道，以保值为目标的买房，还要算账通货膨胀的情况，这个又是多少呢？ / Y. g6 T( P' p4 x H( Z + U" L% i* N" ?+ G2 f说实在的，目前还没看到这方面的具体数据，国家定期发布的CPI仅指特定类别，而整个商品的价格变化则不受这个约束。记得有经济专家自己估算了一下，在过去20年，现金购买力以平均每年7.5%的速度在减少。所以，算持有房产的保值属性，还要加上每年7.5%的贬值率。考虑到货币供应与GDP增长高度的一致性，未来10年，随着经济增速逐步放缓，货币增速也应有一个趋缓的过程，所以，适当调低通胀率至6%。 n' h$ C8 Y, w* g% J `+ E 5 n+ e, y2 x: o3 t按照复合计算率公式算出，120万房产的话，货币理论上需要达到214.92万才能实现保值，加上持有成本的34.4万，一共需249.32万元。换算成百分比即：（249.32万-120万）/120万*100%=107.76%。用文字表述是，10年后，在现有房价基础上，再增长107.76%，一倍左右，方可实现保值。5 o; D6 F, B) R J5 [/ A5 y. w
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那么，一定有人问，根据房地产的发展趋势，有大多概率能达到呢？笔者认为，可以概括为一句话，“整体上达到有困难，因城而异”。如何理解呢？ 2 e/ ?9 y$ t6 z m( [$ w# t& u' H6 ^, I1 ^/ v9 R' v! [
一方面，目前的房价基数已经不低，加上货币增速放缓以及人口老龄化因素，房价不可能再像过去那样增长，保持一个平稳健康增长还是可以期待的。7 a1 P5 e# p9 F( z
% _' k- E. _. U$ u \另一方面，城市之间分化，楼市因此而分化，所谓强者恒强，弱者更弱，直接表现在人口流动上。经济发达的城市群、都市圈还会继续吸引中小城市的人口流入，而人口收缩型城市将进一步增加，很显然，前者在本身的人口吸引力，加上生育放开的红利作用下，房产实现保值的目标不难，特别优质的一二线城市大概率还能增值，而后者自然又是另外一番景象。那么，看完这个分析结果你意外吗？
发表于 2024-2-28 14:03:22