有房屋公摊面积高达50%！按套内面积卖房能实现吗？

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一线城市纷纷表态将对楼市政策进行优化大背景下，市场关于公摊面积是否可以取消的问题，再度被提及。
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“我购买的房子建筑面积是69.75平方米，套内面积是32.04平方米，公摊面积已经超过了50%”，近日陕西西安一位女士新购的公寓，因公摊面积过大拒绝收房。

“公摊面积超过50%的只是个例，但目前对于高层小区而言，已有多个项目的公摊面积在30%以上，得房率较低。”一位房地产行业分析师表示。

5 G0 M  ?- C  k" }+ I9 n“从这两年房地产项目的交付情况看，老百姓抱怨比较多的一个情况是，很多房子得房率较低，部分120平方米的房源，其得房率可能还没有以前90平方米的房源高。”易居研究院研究总监严跃进表示。

' {" B$ t! K0 K+ R+ t. {! H中银证券分析师夏亦丰表示，由于公摊面积确定具有很强的专业性，广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解，也不能直观的了解实际套内面积，且公摊面积因项目不同存在差异，造成消费者的质疑和矛盾纠纷。
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* i, R# }) A2 r9 f7 ^1 D: M按套内面积计价是否可行？

8 j+ v+ u! `  U' I0 b“我看的房屋建筑面积与实际的得房率差的太多，都是不太能接受30%的公摊面积，20%左右还能考虑。”一位计划购房的人士告诉记者。

事实上，近年来公摊面积一直饱受诟病，公摊面积是否能取消也一直备受争议。
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. b$ W! P  i  a日前，合肥市召开房地产专题会议，明确要抓紧完善十项工作举措，包括大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点，积极探索商品房销售按套内面积计价等。

“这是目前全国比较早的提出改革公摊面积的城市。”严跃进表示，这说明在限价等政策背景下，房企玩猫腻，造成得房率过低、公摊面积过高的情况，对购房者的权益造成了较大损害。
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业内人士认为，合肥此次要探索套内面积的计价，其实也是在积极改革公摊面积水分大的问题。

6 q! ~0 q, X. B2 M! ?# W“不同建筑类型的房子，对于公摊面积建设的要求不同，所以公摊面积所占到的比重也会有所差距。”合硕地产机构首席分析师郭毅告诉记者。

据中银证券统计，公摊面积比例无统一标准，联排、别墅相对最低，公摊面积大约在1%~8%。另据郭毅介绍，现在低层的电梯洋房，如果是一梯两户的话，公摊的比例在15%-17%左右，得房率在83%-85%；11层-18层的小高层，公摊比例在25%-27%，得房率基本上是在73%左右；而18层以上的高层产品，公摊面积大部分会在30%以上。
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) ~. F( V, u& O8 j8 Y* h& n' ]“对于大部分购房者而言，都希望所买即所得，不希望房屋交付水分太大。”上述房地产行业分析师表示。

3 t% @6 ^# Q. `5 d8 N因此，严跃进认为，合肥明确探索按套内面积计价的方式，有助于减少房企玩猫腻，真正保障了购房者认购权、使用权。

值得关注的是，在合肥之前，关于是否取消公摊面积已经争议了许久。
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# n$ b, |3 F; ^! A2019年住建部《住宅项目规范》征求意见稿中提到“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”；然而2022年3月，最新版本的征求意见稿，已经把这条删除，可见“公摊面积”的取消仍然存在争议。

于2022年8月29日，内蒙古住建厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。

其表示，在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现“公摊面积”无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，维护老百姓切身利益具有积极的作用。
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该建议引起舆论发酵后，内蒙古住建厅在网站的回复中又称，鉴于以建筑面积作为商品房销售的计价依据，已经实施多年，并且已有法律法规确认，如果改革计价依据首先必须修改完善相关配套制度，明确套内建筑面积的概念及计价方式，做好宣传、普及和解释论证工作，设置合理的过渡期，以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡，因此实施的难度较大，周期较长。
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对房价影响几何？
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取消公摊面积对于房价又会产生什么影响？
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! a) v% s8 v0 K早在2002年，重庆成为国内首个取消公摊面积的城市，实行商品房交易按照套内面积计价的政策。

2 e, S: X( v' a- E' ^3 E0 I据悉，2002年重庆人大常委会以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。
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) @9 m2 T6 z* `% y' u; d该条例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额 5%的罚款。

( N- e! v( a- \) W0 h: w“重庆2002年后的20年间房价也没有因公摊面积制度的取消而出现明显的变化，尤其是对于购房者来说，总价影响不大。”夏亦丰表示。

8 ~( f7 s5 f/ k# J% o5 q; t据其介绍，重庆的房产销售广告上都会分别注明套内单价或建面单价分别是多少，购房合同上也会载明，同时物业费大部分还是按照建筑面积在收，整体费用与此前没有差别。
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此外，香港于2013年取消了公摊面积，但是房价依然没有下降，2013年、2014年香港房价同比增速分别为7%、4%，与2012年6%的增速基本保持平稳。
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* O7 J2 \' }) ^3 x+ Y2 N“对于房价而言，如果取消公摊面积计量方式的话，那房子的套内面积就会跟实体的建安成本直接挂钩，那么房屋单价折合下来就会略高一些。所以取消公摊面积计价，只是一种计量方式的改变，并没有改变房屋本身总价。”郭毅表示。

  J! l$ ~- X, E8 g+ c# I不过，中银证券认为，取消公摊面积收费是趋势，但仍需要逐步过渡，目前可以先从部分城市开始试点，并合理控制比例，增加透明度。
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“当前公摊面积的计算，既缺乏统一标准，在测量上又不具有独立性，主要是由开发商测算，然后交由规划部门审批。相比取消公摊面积，完善相关规定无疑更具现实意义和可操作性。”夏亦丰表示，比如明确公摊标准，明确公摊面积的最大比例、收费标准、测量方式等，减少、避免相关争议，也可对肆意扩大公摊面积的开发商引进一些惩罚赔偿机制。