农村房屋买卖协议因违反法律禁止性规定而属无效，卖方应根据过错程度赔偿买方的信赖利益

骑白马的王子

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阎某诉刘某房屋买卖合同纠纷案——合同无效后相关利益损失的认定
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裁判要旨：

  r+ ^/ B; D2 U" e农村房屋买卖协议因违反法律禁止性规定而属无效协议，协议无效后双方负互返还义务，但是买方的信赖利益损失应当根据涉案房屋的区位、买卖当时及目前周边的房地产价格等因素予以酌情认定，并由卖方根据过错程度负责赔偿。

法院生效裁判认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民 事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规 定的除外。”本案中，阎某与刘某的房屋买卖发生于民法典施行前，故应适用 当时的合同法等相关法律规定处理。

' k; k. [9 u  i1 {- P《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地 ,除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、 自留山，属于农民集体所有。”第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属 于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……”第 六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民住宅用地,由乡（镇）人民政府审核批准……”宅基地使用权是农村集体经济组织成员 享有的权利，与特定的集体经济组织身份相联系，非本集体经济组织成员无权 取得。本案中，阎某与刘某签订的协议书，名义上转让的是房屋，但根据房地 一体原则，实则处分了村集体土地使用权，违反了我国土地管理法的强制性规 定，应属于无效合同。

: k7 D7 v! x0 ^* t《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该 合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补 偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到损失，双方都有过错的，应当各自承 担相应的责任。”本案中，涉案协议书确认无效后，阎某应当向刘某返还购房 款，刘某应当退还涉案宅院及房屋。对刘某主张因协议无效而产生的损失，因 双方均存在过错，应当根据各自过错承担相应的赔偿责任。阎某对外转让农村 房屋及宅基地违反了我国法律的禁止性规定，且在刘某占用、使用多年后，又 以签订的合同违法为由，主张合同无效，亦违背诚实信用原则，其应负合同无 效的主要责任；刘某作为城镇居民，未经批准违反法律规定购买农村宅基地及 房屋，亦存在过错，应负合同无效的次要责任。对刘某主张的更换大门、加装 雨棚、彩钢板修补房顶等修缮、添附费用，法院酌情确定价值为20000元。对刘 某主张的宅基地区位补偿评估价或拆迁利益补偿，因涉案房屋未被列入拆迁范 围，无法确定拆迁利益，且目前因客观原因无法对宅基地区位补偿进行评估,该价值亦无法确定，但考虑刘某因协议无效而产生的巨大的信赖利益损失 ,如对此不予处理，将导致利益失衡，法院综合考量涉案房屋的区位、买卖当 时及目前周边的房地产价格等因素，酌情认定刘某的该部分损失为300000元。
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综上，对刘某产生的上述损失，法院综合考虑本案实际情况后酌定阎某应承担 70%的赔偿责任，即赔偿224000元[（300000元+20000元）×70%]。
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