设为首页收藏本站
我的广告
     
切换到窄版

 找回密码
 立即注册
薅羊毛,扫我就赚了!
查看: 163|回复: 0

[财富通道] 国家队下场收房子,一个危险信号出现了

[复制链接]

  离线 

  • 打卡等级:女儿国探花
  • 打卡总天数:450
  • 打卡月天数:16
  • 打卡总奖励:6838
  • 最近打卡:2025-05-27 06:22:32

5194

主题

11

回帖

2万

积分

版主

积分
24716
发表于 2024-12-5 08:18:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
星级打分
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
平均分:0  参与人数:0  我的评分:未评
商界导读:楼市去库存这场“硬仗”,似乎比想象中更吃力。
3 v; `: ~( r, g1 i; c, m
+ u$ E0 V5 l4 g) _1 z8 f% Y7 G. }: V; v8 A
楼市何时止跌回稳?有一个重要的影响因素,就是新房的库存。+ s" l3 v. b6 p$ z+ Z+ l" y: L

- Z9 L. i0 }2 _# d* l, ]5 m8 K' c2 h1 t当前,把全国新房卖完,需要3.4年的时间,这还得是在没有更多新项目开工的前提下,可见库存之大。6 d; v6 ~& h$ G0 i, m. T; `

5 C9 ]& c+ y5 l于是,越来越多城市祭出一个“大招”——国家队下场收房子。据统计,目前已有超过50城表态支持国有企业收储存量房。4 \( n. z" P+ w. @" y3 }  ]4 E1 G

, v4 N% R' k) ?6 e+ r这一招堪称釜底抽薪——把卖不出去的房子,收回来当保障房出租,岂不是一箭双雕?
+ G1 O. u! Q" W( `7 x; c: _6 J0 y8 [" S  c/ |3 Y  `
不过,现实可能没有那么美好,最近保租房市场,就传来几个令人担忧的信号。国家队下场收房子,可能面临后继乏力的危险。1 j+ O) ^! z3 U' ^9 R$ C. h
, n0 _, I, o- O1 ^$ a# M* O! o. o5 l2 p
1) b2 K, R8 K, }5 P, C: P

7 S9 c9 D; B( \/ a- K6 E+ a首先是,一部分保租房项目,出租率开始下滑。) w  H, N  A6 t
# a  g7 k! H7 `& ~. a
根据迈点的统计,进入2024年以来,5单保租房REITs基础设施资产的平均出租率,呈现逐季下降态势:- ]. c/ e, h0 t
- O' o, z' d, O1 s. ~7 @6 A( w( {/ g
Q1、Q2、Q3分别为96.27%、96.01%和95.43%。/ ]7 E+ o; ~" T, T! j

# X8 v. P+ R: b/ N, d单就第三季度来看,红土创新深圳安居REIT的4个基础设施资产中,也有三个项目的出租率显著下滑。
" G1 [& |# `# u0 `0 x+ }9 D3 D& |# D2 @# O% \/ v$ C
其中,有个叫保利香槟苑的项目,之前的出租率一直稳定保持在98%以上,最高曾达到99.60%。- r( l) ]! J. _8 @8 j1 v3 @  g/ ?

* T* i) E: r* F# L6 y/ H最近两个季度的出租率,却从95.55%一路下降到90.30%,降了5.25个百分点。$ J* Q0 ]/ X9 O8 L( a* m" H9 m& |) {

6 x  E& d  O% w. k+ A) X, L可不要小看这几个百分点,因为租金回报率本来就不高,利润空间微薄,几个百分点的出租率下降,足以让一个项目陷入亏损。* ?0 f! ?+ T, b7 J2 m
  L& R, Y7 X# s# I! o4 ]
运营方也在业绩会上赶紧回应,出租率之所以下滑,是因为主动清退了一批不符合承租资格的租户。
& d7 v" F+ I7 T: K( C# g6 v  S( I; N- k/ l" x6 Z# |
然而,出租率下滑的,还不止这一个项目。
& S0 H" M/ n% s; Z- M
: e$ }0 ~: u8 l; }$ k+ g: n华夏基金有巢REIT的基础设施资产中,有巢泗泾项目得出租率也出现了显著下滑,由二季度的94.07%下降为90.59%,降了3.48个百分点。
: B/ l1 ^5 ?& N& ~* C* l  T/ x% R2 s/ F) V, l1 ^  ^5 d
这还算比较好的项目,90%以上的出租率并不低,但有些城市的保租房,更不乐观。' S9 C5 F* A$ `, T" ^

! E7 V; @( ?) j; B8 A& R克而瑞长租数据显示,今年以来,杭州保租房整体出租率一直在60%-80%的区间内浮动,9、10月份时点出租率更是下降至63.25%、65.94%。' W1 `6 ~, T) y7 O, E) B
' E4 y8 i# q0 @9 d. [+ H
根据“大碗楼市”统计的几个城市的保租房数据,石家庄和昆明都有项目出租率低于70%,石家庄甚至有项目低于50%。1 j4 A  u5 e: c1 F4 c
$ a, `4 V/ t; b) n  H
要知道,保租房目前尚处于起步阶段。按照规划,“十四五”期间全国计划筹集保租房870万套(间),截至2023年年底已筹集573万套(间),2024—2025年保租房筹集仍剩余297万套(间)的任务规模。/ j0 p" C# w. a$ o0 Q( i% A, y
( ]+ U" O$ P( I
这也意味着,将来会有上百万套的保租房进入租赁市场,竞争会更激烈,出租率会不会进一步下降?" o+ P, A+ T2 ?+ o+ k! a, U
7 E' t  l1 U3 z6 T/ \
把房子租出去,已经成了一个艰难的任务。
6 v0 g, M7 G! E4 a) w& `; Z. y
$ t8 N7 p" I& A7 _5 b2
2 r( [- j( ~/ e" e/ x9 r7 Y% f& w
按道理来说,保障性租赁房应该带有一定的公共服务性质,面向新市民和年轻人,物美价廉才对,为什么出租率会明显承压?
, V& Y: U% g: V! n9 k
. Y" U" c- x6 Z$ B" l) {3 L8 T. d事实上,有些保租房项目的价格,实在是让咱们的普通打工人望而却步。& a6 }& w( k7 M# V: D) R9 p- G; n
% D& O% I9 V  `1 ]- e6 ]( s5 f
“不如租房研究所”对比了上海一百多个保租房项目,结果发现,其中不乏租金大几千甚至上万的项目。价格最贵的一个,黄埔区璟湾公寓,月租金去到了近2万元……/ q/ U4 e* ^, J7 u; I4 G

' F' H# \. O* y4 M都能够负担如此昂贵的租金了,真的还需要“保租房”吗?
7 T5 H1 ?0 e) c7 |1 i( B; Z7 B* V2 F6 Y: g
当然了,贵有贵的道理。跟同地段的老小区、单体楼相比,保租房的装修和配套都是新的,但新有新的“代价”。; A' G, Z& x$ ]* d: W1 L& {
0 @. t, c9 @. t1 H! {2 W4 p3 b, H
比如一位在上海的租户就反映,保租房不光房租贵,配套也贵。隔壁普通小区停车500元/月,自己所在的保租房项目要800元/月。
2 g) k+ R2 U; Y' E8 t9 ^0 S* K& X; ]1 }  c" N
不光上海,其他城市也有人反映保租房“不便宜”。
5 ?4 b* {; }5 ^: c$ K+ N
2 p3 f1 V* e6 |一位四川网友表示,新开的保租房单间租金1500,隔壁走路不到5分钟龙湖天街正常租金大概1000-1200,而且房源很多。另一位无锡网友则反映,保租房的价格是比同小区的房源贵一点,但是装修是新的、也有配套服务,感觉还可以。/ D# ^& ]  v# b5 x3 O: a7 g
: Z" Q6 r, c! D/ T
无论是从保租房的定位,还是实际需求来看,“有房子住”远比“住得高档”要重要得多。在打工人最集中、租房需求最旺盛的市区,保租房的价格却没什么优势。( D# q0 r8 j; }, M( E' t
! j) m2 O. A; P+ I& ~2 c
实际上,保租房已经出现了“供需错配”的情况。
! v4 i* `* `! y3 h6 k5 f
% j% u2 L+ o3 ^昆明的呈贡区,是主城人口最少的行政区,但是区内的保租房供应却最多。
: O9 \3 [8 ]+ D( }6 o3 y4 ~& v7 k6 C" F% T9 t. a
呈贡第三个保租房项目——招商翰林大观,今年8月份推出了80套房源。但在开始选房一个月之后,剩余房源还有72套,只有8套房源成功出租。4 v2 @7 z! `' ~  D% Y, m9 u1 ]
  D. J, K; [1 G: Y
之前推出的两个保租房项目,也不幸“滞租”了。世纪广场,7月开始选房的,9月中旬还剩42套;滇池明珠广场,6月底投放了319套房源,9月中旬也还剩65套,算下来出租率只有8成不到。
( P# a& A9 S) ^1 G' p" H! N
' h% }& d" `$ E% `+ ^最不需要租房的地段,偏偏供应了最多的房子。不止一个城市存在这种情况。( [/ |. y  L9 Y! @, T
$ ?9 m% W, v$ f9 G$ k$ x
另外,还有一些保租房项目为配租对象设置了门槛,主要面向体制内和国企出租。0 u" O% b; X1 |' w0 S* Z

* o8 v- @/ J4 D$ V6 ~诚然这部分群体更能负担更高的租金,但广大民企员工和“灵活就业”的市民,不是更需要物美价廉的租房吗?; `, \) f% v6 A* i  @
" G1 b9 f4 K( N0 k/ S* B
3
! i7 P/ x/ g  L/ L' p  Z
- w: d! a- d" n: w1 r% u: _今年以来,租房市场不景气,租金一跌再跌。根据中指研究院50城住宅租赁价格指数,2024年三季度50城住宅平均租金下跌0.56%。; i2 L( J; H+ g' m. j/ U

* k8 {) H& G9 ?. M- L身在其中的保租房,也开始有危机感了。" n3 r, a# E( S6 t% G' y/ R$ u

" |; _8 l/ _+ P) ]) T" D' Z刚刚提到的昆明,已经有项目宣布“降租”:彩瑞中心(保租房)的租金基准价格,由25.11元/平方米·月调整为16.94元/平方米·月。) ]/ y7 P2 ]1 W) }5 R$ z. x& z  l
( P6 c% f# x  b0 i
以40㎡的户型为例,月租金从1100元降到了700元。
6 r, g. L( h5 |, }2 e; c+ o. r9 P$ @0 {0 L, X7 ?3 m# ]0 u
保租房,本来走的就是“薄利多销”的路线,眼看着出租率和租金双双下滑,信心的小火苗又暗淡了下来。  Y0 ]" i9 I; f  O) R( I& q

- O/ c1 ^/ J8 a/ K2 ~3 c根据克而瑞统计,目前已有超过50城表态支持国有企业收储。, v3 r2 P# |; n# D: R3 {% B9 W
( Z, C3 {) L: Z; R7 ]; u
一线城市:深圳、广州;& v! X3 }3 J3 e" p& E+ ~5 d

% m) t5 q4 A  X9 L) k$ K/ f5 y" a二线城市:杭州、合肥、济南、重庆、青岛、大连、苏州、郑州、长沙、石家庄、烟台、昆明等;' X% H% m( V0 S8 |! E; h/ {+ ?  ?! p. Q

3 t7 q1 `. U$ U" Y三四线城市:贵阳、呼和浩特、泸州、徐州、潍坊、洛阳、岳阳、肇庆、桂林、商丘等;2 k0 f( e" c' c

" ]& R' f! n0 T: O$ L) a# @其他:开封兰考县、连云港灌南县、咸宁赤壁等+ l6 j) k1 I* D
  f' O7 s# M7 C
南京、杭州、天津市等地正研究制定收购商品房用作保障性住房相关政策。
$ h% R5 h  r& O
8 z9 ~! u# g7 p2 A. o. A' q$ e9 M效果如何呢?" r; N: R- e9 B  W
4 v' A1 d1 p, g6 h
太平洋证券近期的一份研报显示,目前地方国资平台收购存量房落地数量不多,而且推进速度较快的均为去年租赁住房贷款支持计划试点城市,其中郑州和济南两城收购的房源量较多,其余城市收购规模相对较小。  A0 Y! y. T. @# p; [/ J1 x
+ ]4 C9 p4 h, v
今年6月央行创的3000亿保障性住房再贷款,到了9月末仅投放使用127亿元,总体使用规模不到10%。
7 o% l5 p7 z/ u0 d& C$ \: p2 ]/ v$ d& E" [" J5 P
毕马威中国经济研究院院长蔡伟分析,主要是地方对项目的回报收益信心不足,担忧新增隐性债务风险。! s( K  `; p" o2 v
* J7 |5 t, S+ H  u. g
为了解决这个“堵点”,9月末以来,住建部与财政部出台新一轮收储新政,明确未来地方政府可以通过专项债资金、政策性金融工具进行存量房屋、闲置土地收购工作。
3 t0 m' Z  I9 s) j5 y  ~) H( v) Z7 x9 u) c9 W2 X5 e  b/ H* V
不过,收益的问题一天没解决,行动的疑虑就一天难消解。毕竟央行给的专项收储贷款是有利息的。
# r6 t* u% _8 s& A) h- i) [; ~9 b& r6 g1 Q7 a
楼市去库存这场“硬仗”,似乎比想象中更吃力。9 m: ^3 h/ w$ H/ p, N9 K3 I

; k1 d; L5 u1 E* r. \6 D
女儿国免责声明
1、本主题所有言论和图片纯属会员个人意见,与本论坛立场无关
2、本站所有主题由该帖子作者发表,该帖子作者与女儿国享有帖子相关版权
3、其他单位或个人使用、转载或引用本文时必须同时征得该帖子作者和女儿国的同意
4、帖子作者须承担一切因本文发表而直接或间接导致的民事或刑事法律责任
5、本帖部分内容转载自其它媒体,但并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责
6、本站所有带作者名的小说均收集于网络,版权归原作者所有,本站只提供整理校对排版
7、如本帖侵犯到任何版权问题,请立即告知本站,本站将及时予与删除并致以最深的歉意
8、女儿国管理员和版主有权不事先通知发贴者而删除本文
贡献值排行榜:
您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

Archiver|手机版|小黑屋|《女儿国小说网》

GMT+8, 2025-6-10 19:24 , Processed in 0.210356 second(s), 39 queries .

Powered by Discuz! X3.5

© 2001-2025 Discuz! Team.

快速回复 返回顶部 返回列表