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商界导读:楼市去库存这场“硬仗”,似乎比想象中更吃力。
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楼市何时止跌回稳?有一个重要的影响因素,就是新房的库存。
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- Z9 L. i0 }2 _# d* l, ]5 m8 K' c2 h1 t 当前,把全国新房卖完,需要3.4年的时间,这还得是在没有更多新项目开工的前提下,可见库存之大。
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5 C9 ]& c+ y5 l 于是,越来越多城市祭出一个“大招”——国家队下场收房子。据统计,目前已有超过50城表态支持国有企业收储存量房。
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, v4 N% R' k) ?6 e+ r 这一招堪称釜底抽薪——把卖不出去的房子,收回来当保障房出租,岂不是一箭双雕?
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不过,现实可能没有那么美好,最近保租房市场,就传来几个令人担忧的信号。国家队下场收房子,可能面临后继乏力的危险。
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7 S9 c9 D; B( \/ a- K6 E+ a 首先是,一部分保租房项目,出租率开始下滑。
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根据迈点的统计,进入2024年以来,5单保租房REITs基础设施资产的平均出租率,呈现逐季下降态势:
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Q1、Q2、Q3分别为96.27%、96.01%和95.43%。
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# X8 v. P+ R: b/ N, d 单就第三季度来看,红土创新深圳安居REIT的4个基础设施资产中,也有三个项目的出租率显著下滑。
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其中,有个叫保利香槟苑的项目,之前的出租率一直稳定保持在98%以上,最高曾达到99.60%。
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* T* i) E: r* F# L6 y/ H 最近两个季度的出租率,却从95.55%一路下降到90.30%,降了5.25个百分点。
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6 x E& d O% w. k+ A) X, L 可不要小看这几个百分点,因为租金回报率本来就不高,利润空间微薄,几个百分点的出租率下降,足以让一个项目陷入亏损。
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运营方也在业绩会上赶紧回应,出租率之所以下滑,是因为主动清退了一批不符合承租资格的租户。
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然而,出租率下滑的,还不止这一个项目。
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: e$ }0 ~: u8 l; }$ k+ g: n 华夏基金有巢REIT的基础设施资产中,有巢泗泾项目得出租率也出现了显著下滑,由二季度的94.07%下降为90.59%,降了3.48个百分点。
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这还算比较好的项目,90%以上的出租率并不低,但有些城市的保租房,更不乐观。
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! E7 V; @( ?) j; B8 A& R 克而瑞长租数据显示,今年以来,杭州保租房整体出租率一直在60%-80%的区间内浮动,9、10月份时点出租率更是下降至63.25%、65.94%。
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根据“大碗楼市”统计的几个城市的保租房数据,石家庄和昆明都有项目出租率低于70%,石家庄甚至有项目低于50%。
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要知道,保租房目前尚处于起步阶段。按照规划,“十四五”期间全国计划筹集保租房870万套(间),截至2023年年底已筹集573万套(间),2024—2025年保租房筹集仍剩余297万套(间)的任务规模。
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这也意味着,将来会有上百万套的保租房进入租赁市场,竞争会更激烈,出租率会不会进一步下降?
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把房子租出去,已经成了一个艰难的任务。
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按道理来说,保障性租赁房应该带有一定的公共服务性质,面向新市民和年轻人,物美价廉才对,为什么出租率会明显承压?
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. Y" U" c- x6 Z$ B" l) {3 L8 T. d 事实上,有些保租房项目的价格,实在是让咱们的普通打工人望而却步。
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“不如租房研究所”对比了上海一百多个保租房项目,结果发现,其中不乏租金大几千甚至上万的项目。价格最贵的一个,黄埔区璟湾公寓,月租金去到了近2万元……
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' F' H# \. O* y4 M 都能够负担如此昂贵的租金了,真的还需要“保租房”吗?
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当然了,贵有贵的道理。跟同地段的老小区、单体楼相比,保租房的装修和配套都是新的,但新有新的“代价”。
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比如一位在上海的租户就反映,保租房不光房租贵,配套也贵。隔壁普通小区停车500元/月,自己所在的保租房项目要800元/月。
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不光上海,其他城市也有人反映保租房“不便宜”。
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2 p3 f1 V* e6 | 一位四川网友表示,新开的保租房单间租金1500,隔壁走路不到5分钟龙湖天街正常租金大概1000-1200,而且房源很多。另一位无锡网友则反映,保租房的价格是比同小区的房源贵一点,但是装修是新的、也有配套服务,感觉还可以。
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无论是从保租房的定位,还是实际需求来看,“有房子住”远比“住得高档”要重要得多。在打工人最集中、租房需求最旺盛的市区,保租房的价格却没什么优势。
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实际上,保租房已经出现了“供需错配”的情况。
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% j% u2 L+ o3 ^ 昆明的呈贡区,是主城人口最少的行政区,但是区内的保租房供应却最多。
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呈贡第三个保租房项目——招商翰林大观,今年8月份推出了80套房源。但在开始选房一个月之后,剩余房源还有72套,只有8套房源成功出租。
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之前推出的两个保租房项目,也不幸“滞租”了。世纪广场,7月开始选房的,9月中旬还剩42套;滇池明珠广场,6月底投放了319套房源,9月中旬也还剩65套,算下来出租率只有8成不到。
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' h% }& d" `$ E% `+ ^ 最不需要租房的地段,偏偏供应了最多的房子。不止一个城市存在这种情况。
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另外,还有一些保租房项目为配租对象设置了门槛,主要面向体制内和国企出租。
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* o8 v- @/ J4 D$ V6 ~ 诚然这部分群体更能负担更高的租金,但广大民企员工和“灵活就业”的市民,不是更需要物美价廉的租房吗?
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- w: d! a- d" n: w1 r% u: _ 今年以来,租房市场不景气,租金一跌再跌。根据中指研究院50城住宅租赁价格指数,2024年三季度50城住宅平均租金下跌0.56%。
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* k8 {) H& G9 ?. M- L 身在其中的保租房,也开始有危机感了。
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" |; _8 l/ _+ P) ]) T" D' Z 刚刚提到的昆明,已经有项目宣布“降租”:彩瑞中心(保租房)的租金基准价格,由25.11元/平方米·月调整为16.94元/平方米·月。
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以40㎡的户型为例,月租金从1100元降到了700元。
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保租房,本来走的就是“薄利多销”的路线,眼看着出租率和租金双双下滑,信心的小火苗又暗淡了下来。
Y0 ]" i9 I; f O) R( I& q
- O/ c1 ^/ J8 a/ K2 ~3 c 根据克而瑞统计,目前已有超过50城表态支持国有企业收储。
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一线城市:深圳、广州;
& v! X3 }3 J3 e" p& E+ ~5 d
% m) t5 q4 A X9 L) k$ K/ f5 y" a 二线城市:杭州、合肥、济南、重庆、青岛、大连、苏州、郑州、长沙、石家庄、烟台、昆明等;
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3 t7 q1 `. U$ U" Y 三四线城市:贵阳、呼和浩特、泸州、徐州、潍坊、洛阳、岳阳、肇庆、桂林、商丘等;
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" ]& R' f! n0 T: O$ L) a# @ 其他:开封兰考县、连云港灌南县、咸宁赤壁等
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南京、杭州、天津市等地正研究制定收购商品房用作保障性住房相关政策。
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8 z9 ~! u# g7 p2 A. o. A' q$ e9 M 效果如何呢?
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太平洋证券近期的一份研报显示,目前地方国资平台收购存量房落地数量不多,而且推进速度较快的均为去年租赁住房贷款支持计划试点城市,其中郑州和济南两城收购的房源量较多,其余城市收购规模相对较小。
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今年6月央行创的3000亿保障性住房再贷款,到了9月末仅投放使用127亿元,总体使用规模不到10%。
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毕马威中国经济研究院院长蔡伟分析,主要是地方对项目的回报收益信心不足,担忧新增隐性债务风险。
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为了解决这个“堵点”,9月末以来,住建部与财政部出台新一轮收储新政,明确未来地方政府可以通过专项债资金、政策性金融工具进行存量房屋、闲置土地收购工作。
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不过,收益的问题一天没解决,行动的疑虑就一天难消解。毕竟央行给的专项收储贷款是有利息的。
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楼市去库存这场“硬仗”,似乎比想象中更吃力。
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