农村自建三层以上住宅，工程质量问题谁承担？

骑白马的王子

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随着农村经济发展以及城市改造进程的不断推进，越来越多的农村朋友选择在宅基地上自主建设三层“小别墅”，但施工多选择当地有经验的个体施工队伍，后续的房屋修缮等工程亦如此。然而，个体施工队伍并不具备自建三层（含三层）以上住宅的建筑从业资质，易产生质量问题引发纠纷。

9 m2 j: S, v* }, C( w【案情简介】原告张某因自家楼房的房顶出现漏水等问题，想要将房顶倒垄翻新，经熟人介绍将此项维修工程交由代某施工。代某经过三天时间维修完毕并向张某交付了涉案房屋，当天张某即将房屋倒垄工程款支付给代某。然而，仅仅过了四个月的时间，翻新的房顶便出现了坍塌。张某要求代某赔偿损失，代某认为其施工不存在质量问题，不同意赔偿，张某无奈诉至法院。
诉讼中，经对涉案房屋屋面坍塌原因进行鉴定，确认代某倒垄施工的屋面做法实际荷载超过混凝土檩条的承载能力，造成混凝土檩条断裂，致使屋面坍塌。
【法院审理】法院经审理认为，根据《中华人民共和国建筑法》的规定，农民自建低层住宅是指两层以下住宅，房主在农村建设三层高的楼房，不属于农民自建低层住宅，应适用《中华人民共和国建筑法》相关规定，需要由有资质单位进行建设。涉案房屋系原告自主建设三层楼房，需严格适用建设工程相关法律规定，交由具有建筑资质的施工单位作业。原告选任没有建筑资质的被告作为施工人，存在选任过失，需要对涉案房屋的损害结果承担过错责任。被告在没有资质情况下承接了该工程，应对自己的工作成果负有质量保证责任，现因被告施工方法问题导致原告涉案房屋屋面坍塌，被告对原告损失承担70%的赔偿责任。
5 g( r+ M1 U: a2 b' W【法官说法】本案涉对农村建房合同性质的认定问题，根据自建房的层数，其适用的法律关系完全不同。
一、农村建房合同性质认定
3 L  J: {2 u4 D& ]/ P, H7 j/ x% E7 |农村自建、修缮三层（含三层）以上的房屋，其施工合同应认定为农村建房施工合同，受《中华人民共和国建筑法》调整，相应工程需要具有建筑资质的施工单位作业。农村自建两层（含两层）以下低层住宅包工包料的应认定为承揽合同，由承包方负责房屋建造的全部事项，在工程完成后由房主向承包方支付报酬；农村自建两层（含两层）以下低层住宅包工不包料的应认定为劳务合同，即“包清工”，房主在整个施工过程中发挥指挥、监督和管理的作用，施工人只负责单纯的施工劳作。
二、农村建房“六不准”
& l8 d9 u( h# r# A' a+ V: y5 \( @/ b（1）不准未批先建。建房前应先申请批准使用宅基地，获得乡镇政府颁发的《农村宅基地批准书》，取得《乡村建设规划许可证》。涉及林业、水利等部门的，还应经过相关部门批准。
2 v- |% @. g# e; R. X5 e6 q（2）不准超面积标准建造。农村建房实行“一户一宅”原则，非法的“一户多宅”应按照规定予以拆除，但通过合法继承等方式获得的宅基地是被允许的。
（3）不准建在规划区域外。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地。
（4）不准擅自改变用途。宅基地设置的目的是保障农村村民的居住需要，不允许擅自改变土地用途，比如在宅基地上建设规模化的工厂或建房出售。
& ~: {5 i# L% W/ `3 D（5）不准随意翻修农房。在农村翻新旧房、危房时必须取得《乡村建设规划许可证》，同时向村委会递交申请，审批通过获得后方可施工，私自翻新则可能面临被拆除。
$ u7 I+ r  J' T: g, Z7 {（6）不准随意多层修建。新建或翻新房屋应申请并取得《乡村建设规划许可证》，建造三层以上房屋需专业施工团队，同时还需经乡镇政府审批后才可动工。
7 N& w0 B; \1 v【法条链接】
2 S" ]! S) r) n# o. z* z7 u《中华人民共和国土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
1 B  ~& y% c4 P农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
) P: A- A/ P& S0 f, x3 O, V7 s农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
( f& O* W! G; b# J; W; K国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。
2 r) `  R8 Z. X; e3 }7 A$ ^; N《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条 在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。
在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
; [/ ?9 u" k' @8 |, x% ?/ K建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。

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