“违建”案例深入解读，看看好好的房子拆迁怎么就一分钱不赔呢？

有钱人 · 发表于 2024-3-12 07:43:27

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四川：从亲戚手中转让的宅基地并建了房，多年后被认定违建，要拆掉吗？

行政复议申请人

殷xx

代理律师

陈朝阳    北京万典律师事务所律师

被申请人

西昌市xx乡人民政府

案情介绍
行政复议人殷女士是四川省西昌市某村村民，其宅基地是从亲哥嫂手中转让过来的。1993年9月30日，殷先生（哥）的妻子梁女士取得用地面积为261.53平方米，其中建筑占地159.53平米，土地类型为住宅的土地使用权。2007年9月24日，殷先生获批同意其维修危房150平米，要求建成砖木结构的小青瓦面房屋，楼层只能为1楼1底。同年日，当地管理局对房屋进行了实地勘测放线。

由于殷女士没有宅基地，所以经过与哥嫂商议，将宅基地转让给殷女士，在上述获批的土地上修建房屋，后由于生活需要在2012年修建了120平米的房屋，并一直在里面居住。

2019年9月2日，西昌市xx乡政府以涉嫌违建对该房屋进行立案调查，并作出《责令限期拆除违法建筑决定书》，要求殷女士自行拆除其房屋，否则将强制拆除。

律师介入

由于担心房屋遭强拆，殷女士委托北京万典律师事务所陈朝阳律师代理案件。

陈律师认为这份责令限期拆除决定书不合法。

首先从事实上讲，在被申请人作出的决定书中，没有说明申请人所涉建筑物的建设时间，没有注明哪一部分属于违章建设，决定限期拆除的是申请人房屋的哪一部分，被申请人均未认定清楚。

其次，被申请人作出《责令限期拆除违法建设决定书》，没有保证被行政处罚人的陈述权、申辩权，程序违法，从而造成本次《责令限期拆除违法建设决定书》是在程序违法之下作出的，当然应予撤销。

而且，申请人的房屋建设于多年前，根本不属于正在建设的房屋，也不属于新建的房屋，被申请人对这一基本事实都没有调查清楚，从而造成其适用《城乡规划法》第四十一条和第六十五条处罚申请人，要求申请人拆除是错误的。即使申请人建设房屋未办理建设审批手续，也不属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形，申请人只要履行补办手续即可，被申请人作出该决定违反比例原则。

行政复议

随后陈律师协助当事人向四川省凉山彝族自治州西昌市人民政府提起行政复议，复议机关认为：

依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条，在乡,村庄规划区内进行乡镇企业,乡村公共设施和公益事业建设的,建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请,由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证,在乡,村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法,由省、自治区,直辖市制定,在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设,不得占用农用地;确需占用农用地的,应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后,由域市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”之规定,适用本条的前提是在乡、村庄规区内,而本案中,被申请人认定申请人违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条,却未对申请人修建房屋是否在乡、村庄规划区内进行查证,存在事实不清。

最终复议机关决定：

撤销被申请人西昌市x乡人民政府作出的《责令限期拆除违法建设决定书》。

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湖南：2008年之前房子就建好了，征收时街道办却说是违建强拆了，怎么维权？
原告

胡xx

代理律师

吕磊    北京万典律师事务所律师

被告

湖南省常德市临澧县xx街道办事处

案情介绍

原告胡xx系湖南省临澧县居民，于2000年左右在城里面购买房屋，并一直居住。2017年10月18日，当地政府作出房屋征收决定，决定要征收胡xx所在的片区进行棚户区改造。

胡先生部分房屋有房产证、国有土地使用证，相关部门入户调查认定和处理了部分没证房屋，并在补偿决定书中确认其合法。当补偿方案下来时，胡先生一看补偿方案的补偿标准，发现实在太低，因而不同意实施征收，拒绝在补偿协议上签字。随后征收方将胡先生的房屋认定为违建，没过多久其房屋遭遇非法强拆。

为了维护自身合法权益，胡先生委托北京万典律师事务所吕磊律师代理案件，吕磊律师介入案件后经过调查发现此次征收不合法，具体理由如下：

律师观点

一、对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋,应依据现行有关法律法规补办手续。

原告部分房屋手续不全因特殊原因造成，不属于违法建筑。国务院《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，对于无证房屋，并不是没有相关证件、证件不齐就一定是违章建筑，能进行补办手续的应当依法补办相关手续。原告房屋有房产证、国有土地使用证，属于合法建筑。其部分房屋没有办理相关证件是有其历史原因和特殊情况，这类建筑根据我国一贯的房屋拆迁政策属于合法。

二、被告下发限期拆除通知缺乏法律依据。

《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定违法建筑，但城乡规划法是在2008年1月1日开始实施，但原告在2000年购买房屋的时候就已经存在了，怎么可能违反城乡规划法的规定，被告认定原告房屋为违法建筑明显适用法律错误。

三、限期拆除不属于行政处罚，被告的行为超越职权范围，被告也不具有下发限拆通知的主体资格。

按照《国务院关于“责令限期拆除”是否是行政处罚行为的答复》（国法秘函[2000]134号）：《城市规划法》第四十条规定的“责令限期拆除”，不应当理解为行政处罚行为。因为责令限期拆除不属于行政处罚，故该行为应当由城乡规划部门负责处理，被告并不具有集中行使城市行政处罚的权限，也不具有代替规划部门行使限期拆除的职权，故被告所做《限期拆除通知书》行政行为是超越职权，是无效的。

四、征收项目启动后才以违法建筑为由下发限拆通知，执法目的不当，应予撤销。

临澧县人民政府和被告对原告涉案建筑无证部分房屋长期未予有效管理、整改，直至征收项目启动以后并且下发补偿决定认定合法以后才以违法建筑为由下发限拆通知实施拆除，执法目的不当，应予撤销。

法院审判

随后律师协助胡xx向湖南省澧县人民法院提起行政诉讼，法院审理认为：

根据《中华人民共和国城乡规划法》第十一条第四十条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门负责本行政区域内的城乡规划管理工作;在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证”。

据此,城乡规划部门负责规划区内进行建设活动的管理工作,建筑物、构筑物是否属于违法建筑,应当由城乡规划部门予以认定,而本案被告未经过任何调查取证后直接认定讼争房屋为违章建筑物的行为,属于超越职权。

另根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条的规定“城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后,当事人不停止建设或者逾期不拆除的,建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门釆取査封施工现场、强制拆除等措施。”该规定强调行政机关采取强制措施必须以规划主管部门作出”限期拆除决定”和县级以上人民政府的责成”为前置要件。被告作出的《限期拆除通知书》缺乏合法依据。

综上,被告作出的行政行为,存在事实不清、证据不足、违反法定程序、超越职权的情形,鉴于涉案房屋已被拆除,属于行政行为违法,但不具有可撤销内容的情形,应当确认违法。

最终法院判决如下：

确认被告临澧县xx街道办事处强制拆除原告胡xx所主张的涉案房屋的行政行为违法。

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河南：无证房按“违建”被强拆，确认区政府违法！
原告

李xx

代理律师

陈海峰    北京万典律师事务所律师

康静       北京万典律师事务所律师

被告

河南省漯河市郾城区人民政府

案情介绍

原告李xx系河南省漯河市郾城区某村村民，在本村合法宅基地上拥有房屋并一直居住。因当地有征收项目，漯河市郾城区人民政府作出房屋征收公告，李xx等人的房屋被纳入征收范围内。因补偿标准过低且征收程序存在瑕疵，李xx等村民一直没有签订补偿协议。

2019年1月8日，在没有获得任何补偿的情况下，李xx的房屋遭到强制拆除。在强拆过程中李xx通过手机拍照录像，显示拆迁现场有公安、司法局、城建局等众多部门数十人参与强拆。

事发之后，李xx找政府反映问题，但郾城区政府根本不承认强拆之事，并告知李xx是区住建局强拆的，而且理由是强制拆除违法建筑。

无证房变“违建”，委托万典

这一下李xx慌了，因为李xx的房屋因为历史原因确属手续不全，要是违建的话可一分钱都拿不到了。为了维护自身合法权益，拿到合理补偿，李xx委托北京万典律师事务所陈海峰、康静二位专业拆迁律师代理案件。

万典律师介入案件后，与当事人积极沟通并深入调查研究，获取相关证据，并协助李xx向河南省漯河市中级人民法院提起行政诉讼。

诉讼过程中，万典律师提出以下意见：

李xx等人房屋系农村宅基地上房屋，结合当地农村发展程度及行政管理的实际情况，村民在村集体土地上建设房屋普遍存在着只有部分建设手续或者完全缺乏建设手续的情况，未办理建设工程规划许可证是由于社会发展的和政府管理的综合因素造成的，系因历史原因，不应直接认定为违法建筑，尤其是原告的房屋，建房时甚至办理了村镇建设用地规划许可证，就建房手续而言，已经可以说是相当完善了。

依据国务院《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》国办发明电〔2003〕42号“……四、完善相关政策措施,妥善解决遗留问题……对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋,应依据现行有关法律法规补办手续。”

最后，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，“市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”而区政府没有经过调查、登记、认定为违建的情况下，直接强拆房屋违法。

法院审理

河南省漯河市中级人民法院审理认为：

被告郾城区人民政府是本案集体土地征收和城中村改造工作的主体，区政府对于征收范围以内的宅基地及地上房屋应当按照征收程序安置补偿。但是区政府未与原告签订安置补偿协议，未对原告进行安置补偿，未申请人民法院强制执行的情况下，批复并责令城建局以违建为由对已在征收范围以内的房屋拆除，目的具有不正当性，违反了《土地管理法》第四十六条《土地管理法实施条例》第四十五条。

最终，漯河市中级人民法院判决如下：

确认被告漯河市郾城区人民政府于2019年1月8日对原告李xx房屋的强制拆除行为违法。

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湖北：房屋年久失修最近重新翻建，被发现后要按违建拆除，怎么办？

原告

刘xx

代理律师

王树南北京万典律师事务所律师

黄郎    北京万典律师事务所律师

被告

湖北省仙桃市xx街道办事处
案情介绍

原告刘xx系仙桃市xx街道办事处xx村x组的村民，拥有宅基地使用权及房屋，仙桃市人民政府于1992年颁发集体土地建设用地使用证。因房屋年久失修，刘xx于2022年1月1日开始修缮，2022年1月11日完工。仙桃市xx街道办事处于2022年1月12日强制拆除房屋。

刘xx认为该房屋是他的私人合法财产，属于合法建筑，受法律保护，未经依法征收，仙桃市xx街道办事处无权强制拆除。随后委托北京万典律师事务所王树南、黄郎二位律师代理案件，并向湖北省仙桃市人民法院提起行政诉讼。

原告证据

原告刘xx在法定期限内向法院提供了以下证据：

1、刘xx的居民身份证复印件1份、仙集建(92)字第xx号集体土地建设用地使用证复印件1份，以证明刘xx拥有宅基地使用权及房屋。

2、照片5张、光盘1张、仙桃市人民政府仙复决字〔2022〕第x号行政复议决定书复印件1份，以证明仙桃市xx街道办事处强制拆除刘xx的案涉房屋。

3、政府信息公开申请表复印件1份、EMS快递查询单2份、仙桃市自然资源和规划局政府信息公开申请答复书(编号：〔2022〕x号)复印件1份，以证明案涉宅基地没有被征收。

4、湖北省街道赋权事项指导清单复印件1份，以证明“对未经批准进行临时建设或未按照批准内容进行临时建设及临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的处罚”、"对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的处罚"属于自然资源规划部门的职权，仙桃市城市管理执法局无权就上述职权赋权仙桃市xx街道办事处，且上述职权属于行政处罚，不属于行政强制。

诉讼过程

万典律师认为：原告的房屋属于私人合法财产，依法应受到法律的保护，在未经法定程序实施征收的情况下，被告无权对原告的房屋进行强制拆除。被告在未经原告同意和许可的情况下强制拆除房屋，没有任何法律依据，而且被告未对原告房屋进行调查认定，未告知事实、理由、依据，未听取原告意见，未制作调查笔录，未制作行政处罚决定书，未告知复议、起诉的救济途径，未送达行政处罚决定书等，严重违法。

被告仙桃市xx街道办事处辩称，刘xx已经20多年未在原房屋居住，原房屋已经破烂不堪。刘xx为获得房屋征收补偿，将原房屋推倒，在没有任何建房许可的情况下，违法抢建案涉房屋，属于正在建设的违法建筑。

法院审理

湖北省仙桃市人民法院审理认为：

关于案涉房屋是否属于违法建筑物的问题。

《中华人民共和国城乡规划法》第二条第三款规定：本法所称规划区，是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。

案涉房屋位于仙桃市xx街道办事处xx村x组，在仙桃市城市规划区内，相应土地的性质对其在仙桃市城市规划区内没有影响。

仙桃市xx街道办事处不具有认定违法建设工程的职权，且未向本院提供仙桃市自然资源和规划局认定案涉房屋属于违法建设工程的证明材料，故仙桃市xx街道办事处辩称案涉房屋属于违法建筑，主要证据不足。

关于仙桃市xx街道办事处强制拆除案涉房屋是否符合法定程序的问题。

本案中，仙桃市xx街道办事处未提供证据证明其强制拆除案涉房屋履行了《中华人民共和国行政强制法》规定的程序，属于违反法定程序。

判决

综上，仙桃市xx街道办事处于2022年1月12日强制拆除刘xx位于仙桃市xx街道办事处xx村x组的房屋，主要证据不足，违反法定程序，但不具有可撤销内容，应确认违法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第一项规定，判决如下：

确认被告仙桃市xx街道办事处于2022年1月12日强制拆除原告刘xx位于仙桃市xx街道办事处xx村x组的房屋的行为违法。

案件受理费50元，由被告仙桃市xx街道办事处负担。

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浙江：九十年代航拍影像未发现的房屋，就一定是“违建”吗？
复议申请人

吴xx

代理律师

冯凯       北京万典律师事务所律师

李晓静    北京万典律师事务所律师

被申请人

浙江省龙港市综合行政执法局

基本案情
申请人吴xx在浙江省龙港市拥有合法房屋及土地使用权，其房屋早在上世纪90年代经过当地镇政府审批并建设完成，属于合法建筑。2022年4月10日，被申请人浙江省龙港市综合行政执法局（以下简称“执法局”）对吴xx的房屋进行拍摄，显示为三层砖混结构建筑，执法局经查阅1992年航拍影像，未在影像中发现上述建筑。

2022年4月13日，执法局作出《责令限期改正通知书》，载明：“龙港市xx号：根据《中华人民共和国行政处罚法》第五十四条第一款的规定，本机关于2022年4月13日对你（单位）进行了检查，发现存在以下问题：在龙港市xx号后搭建后辅房违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，现责令你（单位）1、立即停止违法行为。2、限你（单位）自本通知书送达之日起7日内自行改正。逾期未改正的，本机关将依法采取相关措施。”

吴xx收到《通知书》后，知道了事情的紧急之处，于是立即联系到北京万典律师事务所，并委托冯凯、李晓静二位专业拆迁律师代理案件。

万典律师介入调查后发现，申请人吴女士的房屋是在1994年建设完成，执法局未经调查核实，单单认为1992年航拍图上没有显示该建筑，就径直以2008年生效的《中华人民共和国城乡规划法》的相关条款认定吴女士的房屋，明显认定事实不清。

之后吴xx向浙江省温州市综合行政执法局提起行政复议申请，温州市综合行政执法局认为：

根据《中华人民共和国行政复议法》第六条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其合法权益的，可以申请行政复议。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定和进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

本案中，被申请人作出经法定程序被赋予城镇规划管理相关行政处罚职责的部门，认定涉案房屋存在违法建设行为，根据前述规定作出涉案《通知书》，责令停止违法行为并限期改正，既确认了建设行为的违法性，同时设定了相对人在限期改正的义务，系相对人权利义务产生实际影响的终局性行为，依法属于可以申请行复议的行政行为。

本案中，被申请人提交的1992年航拍图虽未显示涉案房屋，但综合在案证据，被申请人在作出责令改正通知之前，未履行对当事人进行调查询问、核查房屋审批手续等全面调查职责，径直认定涉案房屋违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，并要求予以改正，属认定事实不清、证据不足。

综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第三项第1目规定，本机关决定：

撤销被申请人作出的《责令限期改正通知书》的行为。

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河北：未实地调查就要按违建拆除村民房屋，打官司行政部门自行撤销《限拆通知》！
原告

左x

代理律师

管众    北京万典律师事务所律师
案情介绍

原告左x系河北省保定市某村村民，通过分家、继承等方式依法享有位于村北一处祖宅，并在2003年以其子的名义正式申请过宅基地确权登记。

2022年6月，当地乡政府称需要重启2008年保定市城中村拆迁改造领导小组保城改批【2008】第11号文件批准的xx村改造项目，对原告已经被征收为国有土地上的房屋进行拆迁。

但是在双方尚未依照城中村改造的政策法规推进相关工作的情况下，征收方未经依法的告知送达程序，直接将涉案限期拆除的《通知》贴在原告房屋大门上，称原告为非法占地、违法建设，限期3日自行拆除。

委托万典

为了维护自身合法权益，左x委托北京万典律师事务所管众律师代理案件。万典律师介入调查后认为该《限期拆除通知》上所述并非事实，且缺乏法律依据，依法应予撤销，具体理由如下：

第一、《限期拆除通知》中并未载明涉案建筑的具体位置、面积、范围、结构，也没有任何人员履行过实地勘察工作。并且涉案地块上的楼房实际建设者系原告儿子左xx。《城乡规划法》对于违法建设的处罚对象规定为建设者，原告并非适格的行政相对人。

第二、原告房屋位于城中村改造范围内，征收方无权就建筑物的合法性作出认定意见，被告超越职权，应予撤销。

涉案房屋既然已经纳入城中村改造征收范围，就不能按照一般的违建日常排查进行处理，而是参照特别法优先于一般法的原则，优先适用《河北省保定市主城区城中村改造征收补偿安置办法》，在向土地行政主管部门、乡政府、村集体等相关单位充分调查之后、由xx区人民政府作出认定意见。

被告明显是在越权执法，行政行为目的不具备正当性。并且基于保定市农村房屋建设规划审批及确权工作相对滞后的客观事实，农村房屋不具备规划许可手续和房产证系保定市的普遍情况，此次市政府也未将是否办理了规划手续作为判断建筑物合法性的硬性要求，被告的执法没有任何权力基础。

第三、《通知》未依法告知原告的陈述申辩，且违反行政强制法规定直接在限期拆除通知中决定强制执行事项，并非单纯的告知行为，具备可诉性。

被告作出的《通知》，不仅仅是程序性告知，还给行政相对人直接设定了限期自行拆除的义务和具体期限，并明确了法律后果，对行政相对人的合法权益已经产生了不利影响，属于可诉的行政行为。反观，对于法律规定的对当事人权益起到保护作用和执法监督作用的陈述申辩、申请听证、复议诉讼等权利，一概没有提及，属于严重违法。

该《通知》实质上是将未经登记建筑认定、限期拆除通知、强制拆除决定三项合一，不仅违反行政程序，还剥夺了原告的一切合法权利和救济途径。一旦原告出于畏惧，或者因为法律意识淡薄，按照该通知书执行，无疑将造成严重的损失，这种行政行为无疑是一种滥用职权的欺诈和胁迫，妄图以国家强制力为后盾进行违法的逼迁。

行政部门自行撤销《限拆通知》

后管众律师协助左x向河北省保定市竞秀区人民法院提起行政诉讼。

在诉讼期间，当地乡政府、执法局等部门作出了《撤回通知决定书》，自行撤销了对当事人左x作出的《限期拆除通知书》。

撤回起诉

后左x向法院提起撤诉申请，保定市竞秀区人民法院作出裁定：

准许原告左x撤回起诉。

提示：
以上这六个案例都是在房屋征收过程中，由于补偿太低拆迁户们没有与征收方达成协议，为了加快拆迁进程，征收方选择用零成本也就是将房屋认定“违建”从而拆除不给补偿的方式来进行逼迁，这个时候拆迁户一定要保持冷静，及时与万典律师联系，先将“违建”的帽子摘除，这样才能维护自身合法权益。

律师热线：400-150-9288

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