楼市，睁大眼睛都亏钱的时候到了！

一个人

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8 [; V! J9 |, @调控潮
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% g/ Q  j6 g! J' \# q1月29日晚，上海银保监会连夜发文，再次加紧调控，力压楼市。

7 n0 h- n5 b7 s* Y“住房不封顶，银行不予个人放贷”。
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0 A* l* ]$ J+ R, s+ e; M这次上海为了稳住房价，开始对开发商下手了。

过去开发商拿到地，随便盖几层就可以卖期房，把香港老师傅传来的预售游戏玩得精溜。
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开发商资金成本低，项目周转速度快，在楼市行情好的时候，对房价有推波助澜的作用。

但此政策强调后，一来拖慢了开发商的回款进度，二来降低了买房人涌入楼市的速度。
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( Y( ]- [8 p; G' b一石二鸟，“冰疗”降温。

, X  @) |# I8 c4 Z6 v. N0 ?其实上面这些都是理想状态，现实呢，我有几点担忧：
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) q& m1 \$ _9 F$ Q4 J1 |' H1、开发商回款进度拖慢，为了降低资金成本，会不会加快盖楼速度，从而搞出一批残次品。

2、楼市没有封顶，不给贷款，也就是说可以全款买房。现在上海房子本来不多，全款优先后，刚需是不是只能躲在角落里哭。
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2 h* q! p& v) ]9 ]3、已封顶的新房变得稀缺，房价肯定会上涨，而且人们买不了新房，都会涌去买二手房，二手房价会不会继续上涨。
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0 a  x+ v+ R; t9 s5 R. c其实上海想打压房价，并不难，直接上调利率就好了，比如二套房贷利率直接调到8%，三套调到10%。
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人们撬不动杠杆，自然火焰就下去了。
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同时在供应端，学着三好学生长沙，增强供应，再强的需求都得乖乖呆在砧板上。

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底层逻辑
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5 B: B7 I6 o+ ^& r7 d现在来看，纵使如何调控，上海房价已经涨了一截了，而且是实打实的涨，回调可能性不大。
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这段时间还要警惕跟上海有同样“基因”的城市。
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/ k, c) s# }2 g' s+ \6 c4 I" L# M, b也就是“房价回调在三年以上，市场供应中性或短缺”的城市。

: o! a# Q" N; a  M0 [+ w事实上，这些城市已经开始悄悄启动了。

% I2 }  e$ J, r( Q$ v6 \$ C贝壳研究院统计数据显示，2021年1月，18个重点城市链家二手房实际成交量环比增长约23%。

这个数字不小，要知道，在过去，1月份都是传统淡季，天寒地冻没人买房。
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2 C  r# b2 y! i  R2 A0 w9 p其中一线城市交易量增长超过20%，深圳、北京交易量增长非常快。
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  t! @: S$ E' v1 K) P可以确定的是，四大一线城市，2021年的行情都不会弱，这里面深圳已经涨过一轮了，上海正在打压阶段，广州在暗涨，北京在蓄势。

从二手房价格指数上看，上海1月份增长第一名，合肥比较猛，排名第二，然后是深圳、广州、长沙、成都、西安等。

+ P4 y# `. o3 n5 }) E  [3 b2 Q3 z1月成交量上涨和房价上涨的城市，都要关注，这段时间我会出文章挨个分析。

% U, q5 u2 {5 G' r% ]当然一些涨势较猛的城市，已经引起中央注意了。

, O5 P2 H( z1 W/ P6 }5 \( y: O, b比如杭州加强限购限售、合肥围堵假结婚、上海严查假结婚+上调增值税免征年限，广州、深圳、北京等城市轮流打补丁稳行情。

' W% p3 E  R, _1 }: A- M1 p整体信贷环境也在收紧，在银行“两道红线”的威慑下，这段时间多家银行对买房人群进行严格审核、上调利率，限贷甚至停贷。
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中央扛着房住不炒大旗，对楼市围追堵截，真是此一时彼一时。
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* L) O( X" S: b8 D但我想告诉大家的是：

, P- p; Q& l4 G( w; J3 w9 a1 L是否能控住房价，还要看这个城市「刚需购买力」。

比如上海，调控刹车已经踩到底了，但近一年资金充裕，刚需争相涌入买房，供应短缺，房价肯定是要往上走的。

这时候，调控很难有效果，只能从边缘角度继续限制炒作需求。

8 D: d4 i4 W% R% N但如果是挠痒痒式加码，反而会刺激房价越走越高。
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% ^. ?0 l& P/ L& ~  G8 ^, ~( T这将会成为很多城市接下来面临的问题。

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一点建议
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' ~8 d+ R2 T3 p) e) J% A( n. x- o对于年底成交量翘尾的城市，如果有刚需购房计划，这段时间就要去看房了，争取年后上早班车。
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. G+ U9 X$ e; @. a& ^因为接下来，加码调控会是全国主流趋势，房贷利率和交易税费一定是向上走的。
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这意味着，无论刚需还是投资，购房成本只能越来越高。

0 H3 f  T, ~# |  F如果成交量没有翘尾，比如1月份，廊坊、大连、烟台等城市二手房成交量环比下降，且降幅在20%以上。

这些城市不用着急，明年遇到小阳春房价上涨的概率很小。

有人问我，如果城市遭遇调控了怎么办？
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+ `( s! ?& i- @这时候要看调控的尺度，我国楼市从2017年开始调控，每年数百次。

. \7 g6 ?, R+ H! c% ~其实在2020年，诸多城市就已经进入了“政策底”，现阶段也不可能出现类似于限购限贷的“大调控”。
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如果遭遇小调控，可以等一个月，观察一下下个月的成交量，如果依然向上走，还是要抓紧上车，因为有人在告诉你：

) a# M+ i+ y; v& w3 G6 e房价进入了越调越涨周期。
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/ l6 ]$ b: r4 _7 M* G* O睁眼亏钱

& C' `( E) ]4 x8 B2 l最后再讲一下宏观面。

, J, f2 `8 h* ^. j0 Z( L因为这段时间，市场上风声嘈杂，一些朋友问我2021年楼市的整体走势。
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, ~& ]6 U2 c7 [- {+ u主要源于前几天央行货币政策委员会委员马骏的“喊话”。
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/ ^3 s& k6 K8 L4 h) f5 E1 ^. ~他认为A股，深圳、上海等地的楼市，都出现了泡沫。
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与此同时，楼市调控加码，A股大跌。
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有媒体借此大做文章，说股市楼市都不行了……

这种人不是傻就是坏。

+ f! [' Q8 D0 A3 h# |一直以来，我国就是两大资金蓄水池，楼市和股市。

: X3 s0 ?; g, f2 y( }' q去年疫情大年，央行放水，这部分水总得有出处，现在楼市明确禁止，股市也要禁止。

, v8 l; I1 P4 R2 E6 a( O& J那只能跑到消费市场，涨通胀指数。
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9 j' V$ U7 p" f+ D# I& {2 C. ^1 C2 x, _而且国外各个国家疯狂放水，对我国造成了输入性通胀。
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- U3 Z% B. m. n) b' A- D- Y: ]8 }这么一来一去，物价就上来了，结果影响的还是老百姓的民生问题，近期大家应该都能感觉到物价在上涨。
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$ ]. b' h& j/ m  k1 j这违背了国内大循环的战略意图。
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所以，这两个蓄水池还是要适当打开的。

5 u2 l, a8 y3 \2 M0 N* A我认为股市的可能性要大一些，主要有利于实体经济的发展，不过监管部门会严加看管，否则还会变成“中产人群和机构厮杀，顺便带走散户”的局面。

楼市不可能成为蓄水池，但一二线城市会辅助股市吸收资金，所以2021年，全国楼市普涨的概率为0，局部涨的可能性很大。

这种情况下，分化趋势会越来越明显。

一二线分化，三四线分化，地段分化，概念分化，即使在一线城市内部二手房价格也要分化。

; Y! @9 q+ t, C/ W比如1月份北京和深圳二手房价格是温和上涨的，但是北京房山及顺义、深圳的盐田等城区价格又是下跌的。

2021年买房别说闭着眼睛赚钱了，睁大眼睛都要亏钱，大家心里一定要明白这一点。