楼市，睁大眼睛都亏钱的时候到了！

一个人

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调控潮

1月29日晚，上海银保监会连夜发文，再次加紧调控，力压楼市。

- y, ~7 S! B7 e5 j“住房不封顶，银行不予个人放贷”。

" ?4 O0 Y9 U) P0 [1 p# ^这次上海为了稳住房价，开始对开发商下手了。
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过去开发商拿到地，随便盖几层就可以卖期房，把香港老师傅传来的预售游戏玩得精溜。

( I: ]5 N! D' B/ ~: r( L# o开发商资金成本低，项目周转速度快，在楼市行情好的时候，对房价有推波助澜的作用。
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. T  U0 G0 ^( f0 q: ^. Z但此政策强调后，一来拖慢了开发商的回款进度，二来降低了买房人涌入楼市的速度。

一石二鸟，“冰疗”降温。

7 z1 s6 P  Y  t3 D5 S1 @其实上面这些都是理想状态，现实呢，我有几点担忧：

1、开发商回款进度拖慢，为了降低资金成本，会不会加快盖楼速度，从而搞出一批残次品。
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2、楼市没有封顶，不给贷款，也就是说可以全款买房。现在上海房子本来不多，全款优先后，刚需是不是只能躲在角落里哭。

3、已封顶的新房变得稀缺，房价肯定会上涨，而且人们买不了新房，都会涌去买二手房，二手房价会不会继续上涨。
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其实上海想打压房价，并不难，直接上调利率就好了，比如二套房贷利率直接调到8%，三套调到10%。
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人们撬不动杠杆，自然火焰就下去了。

, q! d7 i3 R# q% d3 U' U7 q同时在供应端，学着三好学生长沙，增强供应，再强的需求都得乖乖呆在砧板上。

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底层逻辑

现在来看，纵使如何调控，上海房价已经涨了一截了，而且是实打实的涨，回调可能性不大。
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这段时间还要警惕跟上海有同样“基因”的城市。

9 D4 |% S. R1 i0 @, {也就是“房价回调在三年以上，市场供应中性或短缺”的城市。
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" I8 `" v+ W3 T/ d+ R4 O2 N事实上，这些城市已经开始悄悄启动了。
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贝壳研究院统计数据显示，2021年1月，18个重点城市链家二手房实际成交量环比增长约23%。

0 K3 L* H& F0 _- c" [4 i: |5 ?这个数字不小，要知道，在过去，1月份都是传统淡季，天寒地冻没人买房。
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其中一线城市交易量增长超过20%，深圳、北京交易量增长非常快。
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可以确定的是，四大一线城市，2021年的行情都不会弱，这里面深圳已经涨过一轮了，上海正在打压阶段，广州在暗涨，北京在蓄势。

+ i* F$ }- [& M$ B, G: x+ R, L7 S从二手房价格指数上看，上海1月份增长第一名，合肥比较猛，排名第二，然后是深圳、广州、长沙、成都、西安等。
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1月成交量上涨和房价上涨的城市，都要关注，这段时间我会出文章挨个分析。
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当然一些涨势较猛的城市，已经引起中央注意了。
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! \; I2 h0 e# }+ c比如杭州加强限购限售、合肥围堵假结婚、上海严查假结婚+上调增值税免征年限，广州、深圳、北京等城市轮流打补丁稳行情。

6 V3 f# T) q( L% ~7 r整体信贷环境也在收紧，在银行“两道红线”的威慑下，这段时间多家银行对买房人群进行严格审核、上调利率，限贷甚至停贷。
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! t! T4 c) L0 ?% L中央扛着房住不炒大旗，对楼市围追堵截，真是此一时彼一时。
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8 O8 V' s/ w% f3 ?" B- u  j6 |但我想告诉大家的是：

, _  s5 ~* Z3 u$ V6 O2 x是否能控住房价，还要看这个城市「刚需购买力」。

* d* t1 R9 n! d0 l4 S3 Z比如上海，调控刹车已经踩到底了，但近一年资金充裕，刚需争相涌入买房，供应短缺，房价肯定是要往上走的。

这时候，调控很难有效果，只能从边缘角度继续限制炒作需求。

: z, [: A* U# ]* e5 B. d/ j1 k但如果是挠痒痒式加码，反而会刺激房价越走越高。
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: a7 \5 o, ~% s9 {这将会成为很多城市接下来面临的问题。

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一点建议

对于年底成交量翘尾的城市，如果有刚需购房计划，这段时间就要去看房了，争取年后上早班车。
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# A5 w$ j. C4 M6 j& S$ o, C因为接下来，加码调控会是全国主流趋势，房贷利率和交易税费一定是向上走的。

这意味着，无论刚需还是投资，购房成本只能越来越高。

如果成交量没有翘尾，比如1月份，廊坊、大连、烟台等城市二手房成交量环比下降，且降幅在20%以上。
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' [9 k7 k' {; P; w( a8 z这些城市不用着急，明年遇到小阳春房价上涨的概率很小。
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有人问我，如果城市遭遇调控了怎么办？

# X, @3 H. f7 G/ X* `+ l2 i1 n这时候要看调控的尺度，我国楼市从2017年开始调控，每年数百次。
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其实在2020年，诸多城市就已经进入了“政策底”，现阶段也不可能出现类似于限购限贷的“大调控”。

如果遭遇小调控，可以等一个月，观察一下下个月的成交量，如果依然向上走，还是要抓紧上车，因为有人在告诉你：
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房价进入了越调越涨周期。

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睁眼亏钱

5 J  i8 M4 |! r3 f1 I最后再讲一下宏观面。
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/ {/ M& [5 I- o因为这段时间，市场上风声嘈杂，一些朋友问我2021年楼市的整体走势。
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) R* N9 W3 E+ {5 B8 h: f5 h' o" l% G) j主要源于前几天央行货币政策委员会委员马骏的“喊话”。
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+ [3 |. K+ X$ @$ s9 q他认为A股，深圳、上海等地的楼市，都出现了泡沫。
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与此同时，楼市调控加码，A股大跌。
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有媒体借此大做文章，说股市楼市都不行了……
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这种人不是傻就是坏。
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一直以来，我国就是两大资金蓄水池，楼市和股市。

2 _& G: L6 O/ B) }( ?2 y9 p. }3 F/ M去年疫情大年，央行放水，这部分水总得有出处，现在楼市明确禁止，股市也要禁止。
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那只能跑到消费市场，涨通胀指数。
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+ L1 f% ?; W3 c2 P而且国外各个国家疯狂放水，对我国造成了输入性通胀。

这么一来一去，物价就上来了，结果影响的还是老百姓的民生问题，近期大家应该都能感觉到物价在上涨。

1 i- D0 |+ V% y* n这违背了国内大循环的战略意图。

# ~' v" V' X+ T: A0 e所以，这两个蓄水池还是要适当打开的。
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- U" I* ]' C5 g4 W& i我认为股市的可能性要大一些，主要有利于实体经济的发展，不过监管部门会严加看管，否则还会变成“中产人群和机构厮杀，顺便带走散户”的局面。
4 e! R) z) V$ H  I2 J* s
! {9 q" Q; a" E- ~6 w# N楼市不可能成为蓄水池，但一二线城市会辅助股市吸收资金，所以2021年，全国楼市普涨的概率为0，局部涨的可能性很大。

7 ?5 U1 K# L' |: d3 W0 Z+ B这种情况下，分化趋势会越来越明显。
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7 A+ l" w, T8 i3 c1 ?一二线分化，三四线分化，地段分化，概念分化，即使在一线城市内部二手房价格也要分化。
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比如1月份北京和深圳二手房价格是温和上涨的，但是北京房山及顺义、深圳的盐田等城区价格又是下跌的。

8 ]& R- m. }9 C+ Y6 U3 z2021年买房别说闭着眼睛赚钱了，睁大眼睛都要亏钱，大家心里一定要明白这一点。