楼市，睁大眼睛都亏钱的时候到了！

一个人

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% d% D9 F& K1 O1 A调控潮

" T) M0 l- [" Z3 [4 U1月29日晚，上海银保监会连夜发文，再次加紧调控，力压楼市。

" Y4 w  b2 {, X“住房不封顶，银行不予个人放贷”。

这次上海为了稳住房价，开始对开发商下手了。

; N7 B  M& F& F( l8 ]' w3 [过去开发商拿到地，随便盖几层就可以卖期房，把香港老师傅传来的预售游戏玩得精溜。
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, Y7 g8 y# r  P$ X开发商资金成本低，项目周转速度快，在楼市行情好的时候，对房价有推波助澜的作用。
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但此政策强调后，一来拖慢了开发商的回款进度，二来降低了买房人涌入楼市的速度。
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一石二鸟，“冰疗”降温。

" _; d4 @! ^6 A) p, C其实上面这些都是理想状态，现实呢，我有几点担忧：
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0 a! B2 Q# s# N; ?! w1、开发商回款进度拖慢，为了降低资金成本，会不会加快盖楼速度，从而搞出一批残次品。

2、楼市没有封顶，不给贷款，也就是说可以全款买房。现在上海房子本来不多，全款优先后，刚需是不是只能躲在角落里哭。
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# J7 U  }. z) {  o& ^6 [: o6 {3、已封顶的新房变得稀缺，房价肯定会上涨，而且人们买不了新房，都会涌去买二手房，二手房价会不会继续上涨。

6 b8 v2 h. N5 g8 M9 ]4 S) A& l其实上海想打压房价，并不难，直接上调利率就好了，比如二套房贷利率直接调到8%，三套调到10%。
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: _; ~$ [7 [" |# N人们撬不动杠杆，自然火焰就下去了。

同时在供应端，学着三好学生长沙，增强供应，再强的需求都得乖乖呆在砧板上。

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. w" v5 u% q2 }$ D1 Y) q底层逻辑

* j$ c4 Q& E- X/ e7 V, `9 z现在来看，纵使如何调控，上海房价已经涨了一截了，而且是实打实的涨，回调可能性不大。

这段时间还要警惕跟上海有同样“基因”的城市。

' T0 F" a$ o0 U" @( }% x% s也就是“房价回调在三年以上，市场供应中性或短缺”的城市。

5 T0 X' B2 X# [事实上，这些城市已经开始悄悄启动了。
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贝壳研究院统计数据显示，2021年1月，18个重点城市链家二手房实际成交量环比增长约23%。

2 y4 N: x3 i* U0 o这个数字不小，要知道，在过去，1月份都是传统淡季，天寒地冻没人买房。

6 t! \! m& p$ ?其中一线城市交易量增长超过20%，深圳、北京交易量增长非常快。

: Z" m% p8 y# q可以确定的是，四大一线城市，2021年的行情都不会弱，这里面深圳已经涨过一轮了，上海正在打压阶段，广州在暗涨，北京在蓄势。

0 U2 W7 ], y" U& D! A从二手房价格指数上看，上海1月份增长第一名，合肥比较猛，排名第二，然后是深圳、广州、长沙、成都、西安等。
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& H5 }% a6 K% S6 p6 _/ a' s1月成交量上涨和房价上涨的城市，都要关注，这段时间我会出文章挨个分析。
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当然一些涨势较猛的城市，已经引起中央注意了。

比如杭州加强限购限售、合肥围堵假结婚、上海严查假结婚+上调增值税免征年限，广州、深圳、北京等城市轮流打补丁稳行情。

' _! h. `! B0 _+ K2 `$ s2 o整体信贷环境也在收紧，在银行“两道红线”的威慑下，这段时间多家银行对买房人群进行严格审核、上调利率，限贷甚至停贷。
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中央扛着房住不炒大旗，对楼市围追堵截，真是此一时彼一时。
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但我想告诉大家的是：

5 k% {6 x$ V8 D. G  r7 Q# B是否能控住房价，还要看这个城市「刚需购买力」。
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2 H7 W$ T# M$ R" u比如上海，调控刹车已经踩到底了，但近一年资金充裕，刚需争相涌入买房，供应短缺，房价肯定是要往上走的。

3 [, j( v8 B7 C0 A2 E: X这时候，调控很难有效果，只能从边缘角度继续限制炒作需求。

但如果是挠痒痒式加码，反而会刺激房价越走越高。
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4 |" C) z5 Q" N% Z* u这将会成为很多城市接下来面临的问题。
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. P( e) k0 {4 i) f8 E0 O2 n一点建议

+ r: `2 k. i) h8 \: f对于年底成交量翘尾的城市，如果有刚需购房计划，这段时间就要去看房了，争取年后上早班车。
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: M2 k& Y0 a! ?3 ?* {, `因为接下来，加码调控会是全国主流趋势，房贷利率和交易税费一定是向上走的。

7 E, s8 _4 w. P- P1 G这意味着，无论刚需还是投资，购房成本只能越来越高。

如果成交量没有翘尾，比如1月份，廊坊、大连、烟台等城市二手房成交量环比下降，且降幅在20%以上。
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这些城市不用着急，明年遇到小阳春房价上涨的概率很小。

9 C5 `3 {) W" R2 U) Q: b. x有人问我，如果城市遭遇调控了怎么办？

3 I* r) O2 `* q% k4 q# s' i& A这时候要看调控的尺度，我国楼市从2017年开始调控，每年数百次。

其实在2020年，诸多城市就已经进入了“政策底”，现阶段也不可能出现类似于限购限贷的“大调控”。

+ s6 h+ Z) m0 Q# g; U: t2 g如果遭遇小调控，可以等一个月，观察一下下个月的成交量，如果依然向上走，还是要抓紧上车，因为有人在告诉你：

: d8 q9 g7 \$ g/ M0 @房价进入了越调越涨周期。

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睁眼亏钱

最后再讲一下宏观面。

因为这段时间，市场上风声嘈杂，一些朋友问我2021年楼市的整体走势。
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2 Q: ^3 q. b- A- X, K主要源于前几天央行货币政策委员会委员马骏的“喊话”。

; H; ]- E& g: t他认为A股，深圳、上海等地的楼市，都出现了泡沫。
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) x* ^- ?" a, U与此同时，楼市调控加码，A股大跌。

0 h& P6 ]$ R8 B5 W; h+ F$ _有媒体借此大做文章，说股市楼市都不行了……

# R% F/ j- u" [' S; l这种人不是傻就是坏。

- T& {. Y3 X$ W5 \, u; h/ }5 Y一直以来，我国就是两大资金蓄水池，楼市和股市。

去年疫情大年，央行放水，这部分水总得有出处，现在楼市明确禁止，股市也要禁止。

: t; @2 n" i" b. \3 o, |7 y4 B9 p那只能跑到消费市场，涨通胀指数。

而且国外各个国家疯狂放水，对我国造成了输入性通胀。

' U# f$ l- ~% c2 E5 m这么一来一去，物价就上来了，结果影响的还是老百姓的民生问题，近期大家应该都能感觉到物价在上涨。
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. N1 g% y/ W4 S( P3 u这违背了国内大循环的战略意图。

7 G" y9 V$ i. f$ h所以，这两个蓄水池还是要适当打开的。

我认为股市的可能性要大一些，主要有利于实体经济的发展，不过监管部门会严加看管，否则还会变成“中产人群和机构厮杀，顺便带走散户”的局面。
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7 X+ Q. ~1 B; O% z楼市不可能成为蓄水池，但一二线城市会辅助股市吸收资金，所以2021年，全国楼市普涨的概率为0，局部涨的可能性很大。

这种情况下，分化趋势会越来越明显。
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一二线分化，三四线分化，地段分化，概念分化，即使在一线城市内部二手房价格也要分化。

比如1月份北京和深圳二手房价格是温和上涨的，但是北京房山及顺义、深圳的盐田等城区价格又是下跌的。

2021年买房别说闭着眼睛赚钱了，睁大眼睛都要亏钱，大家心里一定要明白这一点。