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【1】宅基地和房屋应分别补偿
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农民的宅基地在土地属性上属于农村集体土地,产权应当归村集体所有,之后由村集体分配给本村村民使用,而村民在所分配得来的宅基地上自建住房,这里住房的所有权就应当归于村民所有。
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* n1 V; M4 D# W' ~' s在遇到农村房屋被征收时,有两种补偿。一是对宅基地的补偿,二是对房屋的补偿。村民的宅基地被征收后,如果被征地的村民没有其他宅基地,那么村集体就要给村民分配新的宅基地,否则应当将土地的补偿款归于被征地农民。而针对房屋的补偿,因为房屋的产权属于村民私有,因此房屋的补偿款应当归村民所有。
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【2】宅基地及房屋补偿方式 + D8 ^/ A3 Y; @ g. @. F& e* D
2 ` |' v5 `# `- N* e对宅基地补偿的标的是集体土地的使用权,因此针对土地使用权的补偿形式一般分为两种:一是以置换的形式,二是以货币的形式。置换补偿就是指,在规划的安置区内按照不同地价折换不同大小的面积进行安置;货币补偿就是指,根据相关补偿标准对宅基地按照平米价格进行货币补偿。 4 B! ?3 A. i: J& o/ p
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接下来就是对房屋及地上附着物的补偿,因这部分是对物品所有权的补偿,所以针对这部分的补偿方式就只能是货币补偿。其中包含被征收人所建设的房屋、建筑物、构筑物、作物树木等,具体的标准由政府制定,下级政府所制定的标准必须高于上级政府制定的安置标准。 2 R t1 B+ V) `* U; v. d
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【3】宅基地及房屋补偿标准及计算公式
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! U; o7 t, L0 Y' }房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为:
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房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价 d2 B y/ J+ z+ u# J1 z
0 o7 {$ M% V' Y, |1 u: \注解宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价,由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、且不超控制标准。
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& }, \' y3 C( i" y+ \* [1 F房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价,具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400--700元/平方米幅度内确定。户均安置面积,按照100-150平方米控制,具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。 |